Mediazione immobiliare e diritto alla provvigione: cosa sapere

Mediazione immobiliare e diritto alla provvigione

Il diritto alla provvigione è parte integrante del contratto di mediazione immobiliare.

Tuttavia ci sono delle cose da sapere prima di affidarsi ad un agente immobiliare, ovvero a quanto ammonta la percentuale, quando è dovuta, quando no, chi la paga e così via.

La prima cosa da non sottovalutare è che per avere la pretesa della provvigione, l’agente deve svolgere un'attività effettiva di mediazione.

Ciò vuol dire mettere in primis in contatto le parti e contribuendo in modo determinante alla conclusione dell’affare.

Non è sufficiente aver mostrato un immobile ad un acquirente, il suo intervento deve risultare essenziale per il buon esito della trattativa.

Quando matura il diritto alla provvigione

Il diritto alla provvigione matura nel momento in cui le parti raggiungono un accordo vincolante.

Tale accordo tanto può consistere nella sottoscrizione di un preliminare di vendita, tanto può essere un contratto di affitto o un rogito notarile.

Qualora vi sia stata un’attività intermediaria determinante per la conclusione dell’affare anche nella fase antecedente l'accordo, il mediatore immobiliare può richiedere il pagamento della provvigione.

Mediazione immobiliare: chi paga la percentuale

Stante al contenuto dell’art. 1755 c.c., il compenso è dovuto da tutte le parti coinvolte nell’affare.

In una compravendita immobiliare, sia il venditore che l’acquirente devono corrispondere la provvigione, salvo diversi accordi contrattuali.

Percentuale agenzia - Getty Images

Le agenzie possono proporre condizioni diverse, come l’esenzione dal pagamento per l’acquirente o una riduzione della tariffa per una delle parti, purché vi sia consenso espresso.

L'ammontare della provvigione per l'agente

In genere, l'importo è calcolato come percentuale sul valore della transazione, con variazioni in base alla città e al mercato immobiliare.

Per la compravendita, la provvigione media si aggira intorno al 3%, mentre per le locazioni può attestarsi tra il 10% e il 15% del canone annuo.

Non esiste tuttavia una percentuale fissa stabilita per legge per le provvigioni dell’agenzia immobiliare.

L’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, sulla falsariga di una precedente pronuncia del Tribunale di Venezia, ha infatti escluso la possibilità di determinare la provvigione sulla base di usi non oggettivi e non rilevati con criteri indipendenti e statistici.

Di conseguenza, in assenza di un accordo tra le parti, la quantificazione della provvigione è demandata alla valutazione equitativa del giudice.

Come si quantifica la percentuale dell'agente

L’art. 1755 c.c. disciplina il diritto dell’agenzia immobiliare a percepire una provvigione o percentuale per la mediazione quando l’affare si conclude grazie alla sua attività.

La norma stabilisce che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”.

La disposizione individua una gerarchia di criteri per la determinazione delle provvigioni: l’accordo tra le parti, le tariffe professionali o gli usi, la valutazione equitativa del giudice.

La giurisprudenza ha ribadito questi principi, come evidenziato nella sentenza della Cassazione Civile, Sez. III, n. 13656/2012.

Quest'ultima infatti, mette in evidenza il carattere sussidiario dei criteri previsti dall’art. 1755 c.c.

Percentuale agente - Getty Images

Sostiene altresì che la provvigione deve essere determinata dal giudice secondo equità se non esiste una pattuizione tra le parti e non sono applicabili tariffe o usi locali.

La pattuizione tra le parti e l'agente immobiliare sulla misura delle provvigioni

In genere, la provvigione si pattuisce in via anticipata, così da ridurre il rischio di contenziosi.

La misura è variabile e può essere liberamente pattuita dalle parti.

Nella prassi, si fa riferimento a una percentuale del 3% circa, ma le parti possono concordare importi diversi in base alle caratteristiche dell’affare.

Nel caso si trattino immobili di alto valore, la percentuale può essere inferiore, mentre per quelli di valore modesto si può prevedere una percentuale più elevata.

In alcuni casi, il mediatore potrebbe avanzare pretese sulla provvigione anche in assenza di un accordo scritto, basandosi sul principio che l’attività svolta ha contribuito alla conclusione dell’affare.

Tuttavia, la richiesta potrebbe essere oggetto di contestazione se il suo ruolo è stato marginale, ad esempio se si è limitato a segnalare l’immobile senza seguire l’intera trattativa.

Provvigione agenzia immobiliare e riduzione della misura del compenso

Stante ad una sentenza del Tribunale di Venezia del 6 maggio 2016, il giudice può stabilire la riduzione della provvigione qualora ritenga che l’attività svolta dall’agenzia immobiliare sia stata minima.

Ad esempio, se il mediatore si è limitato a segnalare un immobile senza seguire la trattativa o curare gli aspetti contrattuali, la provvigione può essere liquidata in misura inferiore.

Provvigione agenzia immobiliare - Getty Images

Nel caso specifico, il Tribunale ha ritenuto congruo applicare un parametro dello 0,5% del valore dell’immobile, considerando che il mediatore non aveva seguito direttamente la trattativa, non aveva raccolto una proposta irrevocabile d’acquisto né aveva svolto altre attività oltre alla segnalazione dell’immobile.

Di conseguenza, la provvigione non deve necessariamente essere riconosciuta in misura piena se l’attività del mediatore è stata limitata.

Tuttavia, se la provvigione è stata concordata tra le parti in modo chiaro, non è possibile ridurla unilateralmente.

Come prevenire dispute tra clienti e mediatori immobiliari

Per evitare contenziosi tra clienti e mediatori, è fondamentale adottare alcune precauzioni.

Anzitutto ci vuole chiarezza contrattuale: stipulare un accordo scritto che specifichi la misura della provvigione, le modalità di pagamento e le condizioni per il diritto al compenso.

Ne consegue anche trasparenza nelle comunicazioni, ovvero fornire informazioni dettagliate sulle attività svolte per evitare contestazioni sul contributo dell’intermediario.

Non devono inoltre mai mancare delle conferme scritte, come dichiarazioni o documenti sottoscritti dalle parti coinvolte ove si attesta il ruolo del mediatore nella conclusione dell’affare.

In caso di dubbi, è consigliabile rivolgersi a un avvocato per verificare la correttezza del contratto e prevenire potenziali contenziosi.

L’adozione di queste misure può ridurre sensibilmente il rischio di controversie e garantire un rapporto chiaro e trasparente tra agenti immobiliari e clienti.

Giurisprudenza: il ruolo determinante del mediatore e diritto alla provvigione

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11443 dell’8 aprile 2022, ha ribadito un principio chiave in materia di mediazione immobiliare: il diritto alla provvigione sussiste se l’attività del mediatore costituisce l’antecedente indispensabile per la conclusione dell’affare.

Mediazione immobiliare - Getty Images

Nel caso di specie, un'agenzia immobiliare aveva presentato un immobile a dei potenziali acquirenti, che inizialmente non avevano concluso l’acquisto.

Dopo alcuni mesi, la compravendita era avvenuta direttamente tra le parti, senza l’intervento dell’agente.

L’agenzia aveva quindi richiesto il pagamento della provvigione, ma la Corte d’Appello aveva rigettato la domanda, ritenendo insufficiente la sola presentazione dell’immobile.

La Cassazione ha invece cassato la sentenza d’appello, sostenendo che l'operato del mediatore deve essere valutato in base alla "causalità adeguata".

Pertanto, se con il suo intervento si sono creati i giusti presupposti alla conclusione dell’affare, il diritto alla provvigione sussiste anche se il contratto viene firmato in un secondo momento, senza ulteriore intervento del mediatore.

Tuttavia, il nesso causale tra l’attività dell’agente e la stipula dell’accordo non deve essere interrotto da iniziative autonome delle parti.