Rent to buy: cos'è e come tutelarsi

Rent to Buy: di cosa si tratta

La formula Rent to Buy è una nuova tipologia contrattuale grazie alla quale è possibile combinare la formula dell'affitto e l'acquisto futuro dell’immobile.

Tale nuovo contratto è stato pensato per andare incontro a coloro che non dispongono immediatamente della liquidità necessaria o che incontrano ostacoli nell’ottenere un finanziamento bancario per l'acquisto di una casa (si pensi ad esempio al caso di giovani coppie, di lavoratori autonomi o di dipendenti con contratti atipici).

Inoltre, tale soluzione è vantaggiosa anche per chi desidera testare un immobile prima di finalizzare l’acquisto definitivo, riducendo il rischio di investimenti non conformi alle proprie esigenze.

Per tutelarsi dai rischi provenienti dal Rent to Buy, basta registrare il contratto e avere così una forma cautelativa in caso di inadempimento.

Struttura del contratto Rent to Buy

Trattandosi di una nuova formula, il Rent to Buy non è disciplinato dal codice civile.

Essendo un contratto che unisce elementi della locazione e della compravendita, la stesso trova ampia disciplina nel Decreto Legge n. 133/2014, convertito con modificazioni dalla Legge n. 164/2014, e precisamente all’articolo 23.

La normativa ha fornito un quadro di riferimento per disciplinare i rapporti tra le parti e garantire tutele in caso di inadempimento.

Formula Rent to Buy - Getty Images

Il funzionamento è molto semplice da capire : il conduttore versa un canone periodico suddiviso in due quote: una parte come corrispettivo per l’utilizzo dell’immobile e un’altra destinata ad essere imputata al prezzo di acquisto.

Nel momento in cui scade il periodo concordato, l’inquilino ha dunque la facoltà di comprare l’immobile, decurtando dal prezzo la somma già versata a titolo di acconto.

I vantaggi per compratore e venditore

I vantaggi sono sia per il compratore e sia per il venditore. Detto in termini più semplici, trattandosi di una soluzione innovativa per l’acquisto di un immobile, è importante prima di addentrarsi nel discorso e valutare tutti i vantaggi sia per l’acquirente sia per il venditore.

Si pensi ad esempio a quei casi in cui le parti possono concordare modalità di pagamento personalizzate, stabilendo ad esempio l’incremento progressivo dell’acconto o la possibilità di estendere il periodo di locazione.

I vantaggi del compratore

Il più importante vantaggio per il futuro acquirente è sicuramente quello di accumulare progressivamente parte del prezzo dell’immobile senza dover accendere immediatamente un mutuo.

La qual cosa consente di migliorare la propria situazione finanziaria e ottenere un finanziamento bancario più agevolmente al termine del periodo di locazione.

Inoltre, vivendo nell’immobile prima dell’acquisto, l’affittuario ha l’opportunità di verificare la conformità della casa alle proprie esigenze abitative e valutarne l’effettivo valore.

Vantaggi della formula Rent to Buy - Getty Images

Il Rent to Buy offre anche una certa sicurezza, in quanto il prezzo dell’immobile viene fissato al momento della stipula del contratto, proteggendo l’acquirente da eventuali aumenti di valore del mercato immobiliare.

Tuttavia, il conduttore deve considerare che, nel caso in cui decida di non procedere con l’acquisto, l’importo versato come anticipo sul prezzo potrebbe andare perso, salvo diverse previsioni contrattuali.

I vantaggi del proprietario

Per ciò che concerne il proprietario, lo stesso beneficia anzitutto della maggiore probabilità di vendita dell’immobile, il quanto vi è l’accumulo progressivo di un acconto da parte dell’inquilino.

In secondo luogo, il canone di locazione gli permette di godere di un’entrata costante, abbassando dunque il rischio di periodi di sfitto.

Inoltre in caso di inadempimento da parte dell’inquilino, il locatore ha la possibilità di trattenere l’importo versato a titolo di caparra, riducendo le eventuali perdite economiche.

Da non trascurare un ulteriore vantaggio, ovvero la possibilità di attrarre un maggior numero di potenziali acquirenti, specialmente in un mercato immobiliare caratterizzato da difficoltà di accesso al credito.

Infine, il proprietario conserva la proprietà dell’immobile fino al completamento dell’acquisto, riducendo il rischio di insolvenza dell’acquirente.

Tutela legale sul Rent to Buy

Come anticipato, questa innovativa formula contrattuale di acquisto immobile è disciplinata all’articolo 23 del Decreto Legge n. 133/2014, il quale ha introdotto specifiche disposizioni per il Rent to Buy.

Sono state infatti fornite precise tutele sia per il conduttore sia per il locatore.

Tutela legale Rent to Buy - Getty Images

La normativa prevede l’obbligo di trascrizione del contratto nei registri immobiliari, garantendo all’inquilino il diritto di acquisto per un periodo massimo di dieci anni e impedendo la vendita dell’immobile a terzi nel frattempo.

L'inadempimento contrattuale

In caso di mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore, il contratto può essere risolto se l’inadempimento riguarda un numero di rate pari ad almeno un ventesimo del totale previsto.

Questo meccanismo consente al locatore di recuperare la disponibilità dell’immobile in tempi certi e senza eccessive lungaggini burocratiche.

Un’altra importante tutela riguarda il fallimento del locatore.

Se il contratto è stato regolarmente trascritto, l’acquirente mantiene il diritto di esercitare l’opzione di acquisto anche in presenza di una procedura concorsuale.

Ciò impedisce che l’immobile venga liquidato per soddisfare i creditori del venditore, proteggendo gli interessi dell’affittuario.

Rent to Buy e fisco

Il Rent to Buy può essere applicato non solo agli immobili residenziali, ma anche a unità commerciali, capannoni industriali e uffici, rendendolo uno strumento contrattuale versatile.

Dal punto di vista fiscale, il Rent to Buy comporta specifiche implicazioni.

Il locatore è tenuto a versare l’IVA o l’imposta di registro sulla parte del canone destinata all’acquisto, mentre l’acquirente può beneficiare delle agevolazioni previste per la prima casa, nel momento in cui esercita il diritto di acquisto.

Garanzie Rent to Buy - Getty Images

Le garanzie offerte dalla normativa riducono i rischi per entrambe le parti, ma è fondamentale valutare attentamente le condizioni contrattuali prima della sottoscrizione.

Durata e flessibilità del contratto

La normativa stabilisce una durata massima del contratto di dieci anni, lasciando tuttavia ampio margine alle parti per definire modalità di pagamento e tempistiche personalizzate.

Le parti possono negoziare clausole specifiche per adattare il contratto alle proprie esigenze.

Ad esempio, possono essere previsti adeguamenti del prezzo di acquisto legati a eventuali variazioni del mercato immobiliare, oppure penali in caso di mancato esercizio dell’opzione di acquisto.

In ultimo possiamo semplicemente consigliarti di rivolgerti ad un professionista, come un notaio o un avvocato specializzato in diritto immobiliare, per farti spiegare tutte le garanzie del contratto e per rispettare a pieno le esigenze delle parti coinvolte.

In un mercato immobiliare in continua evoluzione, il Rent to Buy si presenta come uno strumento utile per facilitare l’accesso alla proprietà immobiliare e garantire maggiore stabilità economica agli acquirenti.