Ipoteca sulla casa: cos'è e come funziona

Ipoteca sulla casa: cosa sapere

Per definizione, l'ipoteca sulla casa è un diritto reale di garanzia a favore del creditore, solitamente un istituto bancario.

Funziona e si attiva in modo molto semplice: nel caso in cui il debitore non adempia agli obblighi di pagamento derivanti dal mutuo contratto per l'acquisto dell'immobile, il creditore si rifà sul bene ipotecato, lo vende e soddisfa il credito dal ricavato.

Disciplinata dagli articoli 2808 e 2809 del Codice Civile, l'ipoteca concede al creditore ipotecario un diritto di prelazione.

Il che significa che avrà priorità nel soddisfacimento del proprio credito con il ricavato della vendita dell'immobile rispetto ad altri eventuali creditori.

Le tipologie di ipoteca casa

Ai sensi dell'articolo 2808 del Codice Civile, le ipoteche si possono suddividere in tre categorie principali: ipoteca legale, ipoteca giudiziale ed ipoteca volontaria.

L'ipoteca legale è prevista ex lege a tutela di determinati creditori, come il venditore di un immobile nei confronti dell'acquirente che non ha ancora completato il pagamento (art. 2817 C.C.).

Tipologie di ipoteca sulla casa - Getty Images

L'ipoteca giudiziale scaturisce da un provvedimento dell'autorità giudiziaria che condanna il debitore al pagamento di una somma di denaro o all'adempimento di un'obbligazione (artt. 2818-2820 C.C.).

L'ipoteca volontaria è costituita su base contrattuale, di norma in favore della banca che concede il mutuo ipotecario per l'acquisto dell'immobile (art. 2821 C.C.).

Come funziona l'ipoteca sulla casa

Nel caso di richiesta di mutuo ipotecario, la banca erogatrice del prestito chiede la debitore una garanzia.

Ciò vuol dire che ipoteca l'immobile acquistato dal mutuatario, il quale si obbliga a restituire l'importo secondo il piano di ammortamento concordato.

Se il debitore diventa insolvente e non versa le rate pattuite, il creditore ha il diritto di espropriare l'immobile, porre in essere una vendita forzata e soddisfarsi sul ricavato della stessa.

L'ipoteca si formalizza mediante un atto pubblico stipulato dinanzi a un notaio e iscritta nei Pubblici Registri Immobiliari.

La nota di iscrizione deve contenere descrizione dei beni, dati di creditore, debitore ed eventuale terzo datore d'ipoteca, importo garantito e tasso d’interesse.

L'iscrizione è curata dal creditore per le ipoteche volontarie, dal conservatore per quelle legali e dal creditore su sentenza per le giudiziali.

Se vi sono più ipoteche su un bene, il grado stabilisce la priorità di soddisfacimento del credito.

In caso di iscrizioni simultanee, il riparto avviene proporzionalmente.

È possibile la surrogazione, che consente ai creditori posteriori di avanzare di grado.

Durata ed estinzione dell'ipoteca sulla casa

L'ipoteca sulla casa non può durare più di vent'anni dalla data di iscrizione, ma per volere delle parti si può rinnovare prima della scadenza.

Differente è invece l'estinzione che si pone in essere automaticamente al completamento del pagamento del mutuo.

Estinzione dell'ipoteca sulla casa con pagamento dell'intera cifra del mutuo - Getty Images

Nel caso in cui il debitore non adempia ai propri obblighi di pagamento, l'istituto bancario può avviare la procedura di esecuzione forzata, che culmina con il pignoramento e la successiva vendita all'asta dell'immobile.

Le azioni legali possono essere intraprese se il debitore accumula almeno 18 rate di mancato pagamento, in conformità alla normativa vigente in materia di procedure esecutive.

Cancellazione dell'ipoteca

La cancellazione di un'ipoteca sulla casa varia a seconda della tipologia della stessa e delle modalità previste dalla normativa vigente:

Cancellazione di un'ipoteca volontaria

Ad esempio, la cancellazione di un'ipoteca volontaria può avvenire in due modi, in automatico o con atto notarile.

La cancellazione automatica si ha al termine del pagamento di un mutuo.

A questo punto, la banca è tenuta a comunicare l'estinzione del debito agli uffici competenti entro 30 giorni, senza alcun onere per il debitore.

Un alternativa, la cancellazione può avvenire attraverso un atto notarile.

Essa è in questo caso denominata atto di assenso alla cancellazione di ipoteca.

Viene redatto da un notaio e sottoscritto dal creditore.

In questo caso, le spese notarili e le eventuali spese amministrative richieste dalla banca ricadono sul debitore.

Cancellazione ipoteca giudiziale

Viceversa, per la cancellazione di un'ipoteca giudiziale, è necessario seguire una procedura presso il tribunale competente.

Il magistrato dovrà emettere un provvedimento di cancellazione della sentenza che ha disposto l'iscrizione ipotecaria.

Questa procedura non è immediata, ma se il debito è stato saldato, l’esito sarà positivo.

Cancellazione dell'ipoteca immobiliare - Getty Images

Nel caso in cui i tempi per la cancellazione risultino particolarmente lunghi, è possibile dimostrare l'avvenuta estinzione dell'obbligazione mediante l’atto di assenso alla cancellazione sottoscritto dal creditore, che ha pieno valore legale.

Come verificare la presenza di un'ipoteca su un immobile

Prima di acquistare un immobile, è fondamentale verificare la presenza di eventuali ipoteche iscritte mediante la richiesta di una visura ipotecaria.

Trattasi di un documento ufficiale rilasciato dall'Agenzia delle Entrate-Catasto e Pubblicità Immobiliare, che riporta tutte le iscrizioni ipotecarie gravanti su un determinato bene.

La visura ipotecaria può essere richiesta da privati cittadini interessati all'acquisto di un immobile, da professionisti del settore immobiliare, quali notai, avvocati e agenti immobiliari, nonché da Istituti di credito per la concessione di mutui.

Verifica dell'ipoteca su un immobile - Getty Images

Comprendere il funzionamento dell'ipoteca sulla casa è essenziale per chiunque intenda acquistare un immobile con il supporto di un finanziamento bancario.

La verifica preventiva dello stato ipotecario di un bene consente di evitare problematiche giuridiche e finanziarie, garantendo un acquisto sicuro e consapevole.