Corretta manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici

Importanza della manutenzione preventiva nel Condominio

La manutenzione dell’edificio condominiale viene spesso percepita come un fastidio e una spesa inevitabile, da sostenere solo in caso di problemi evidenti.

Tuttavia questo approccio risulta sbagliato, perché intervenire solo in caso di guasto o degrado evidente può avere serie conseguenze economiche, legali e perfino penali.

La manutenzione di un condominio è fondamentale - Pixabay

Le conseguenze legali sono invece di due tipi: civili e penali, e scattano quando la mancanza o l'inadeguatezza della manutenzione alle strutture o finiture di un edificio provoca danni a cose o persone.

Manutenzione ordinaria delle grondaie - Getty Images

I regolamenti edilizi e di polizia urbana di molti comuni prevedono inoltre precise sanzioni (normalmente costituite da multe) per i proprietari degli edifici che ledono il decoro urbano, ad esempio con un aspetto particolarmente trasandato e fatiscente, o che mettono a rischio la salute e l'incolumità pubblica.

La responsabilità civile e penale per omessa manutenzione

Sul tema della responsabilità condominiale, l’articolo 2051 del Codice Civile afferma esplicitamente che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

La mancanza di manutenzione comporta responsabilità legali - Getty Images

Ciò significa che qualunque danno causato direttamente o indirettamente a terzi, in seguito a un atto intenzionale, un’omissione o negligenza, va risarcito adeguatamente.

Se oltre ai danni a beni materiali, vengono provocate anche lesioni fisiche o addirittura la morte di una o più persone, si hanno anche conseguenze penali.

Responsabilità penale

I reati contestabili sono rispettivamente di lesioni colpose e omicidio colposo.

La responsabilità (civile e penale) riguarda vari soggetti: i proprietari dell’edificio, l’amministratore del condominio e, in caso di intervento di manutenzione o ristrutturazione, anche il direttore dei lavori e l’impresa esecutrice.

Il condominio è responsabile dei danni a terzi - Getty Images

Se il danno consegue ad esempio alla caduta di calcinacci o elementi strutturali dalle parti comuni dell’edificio risarcimento riguarda in solido il condominio, cioè l’insieme dei singoli proprietari.

L’amministratore risulta invece estraneo se riesce a provare di aver fatto tutto il possibile per evitare il danno, ad esempio sollecitando l’assemblea condominiale a provvedere alla manutenzione degli elementi ammalorati.

Viceversa, se il condominio ha deliberato di eseguire le riparazioni necessarie, ma l’amministratore non ha provveduto con sollecitudine a fare quanto richiesto, la responsabilità sarà in capo a quest’ultimo.

Una situazione a rischio di causare danni - Getty Images

Analogamente, se un condomino segnala una situazione di rischio potenziale e l’amministratore non provvede con sollecitudine a richiedere i pareri tecnici o gli interventi urgenti necessari, dovrà rispondere della propria negligenza.

Un manto di copertura bisognoso di manutenzione - Getty Images

In tutti i casi, i danni (e le responsabilità legali conseguenti) si possono evitare rimuovendo tempestivamente le possibili situazioni a rischio, grazie alla manutenzione preventiva e programmata.

La manutenzione preventiva e programmata

La manutenzione preventiva comprende tutte le attività pianificate e sistematiche volte a prevenire il degrado di un edificio o ad evitare un guasto prevedibile.

La manutenzione programmata in condominio è fondamentale - Pixabay

In altre parole, si cerca di eliminare o rimuovere tempestivamente tutte le situazioni rischiose prima che possano creare un pericolo effettivo, evitando i danni conseguenti.

La manutenzione programmata

La manutenzione programmata è invece l’evoluzione organizzata della manutenzione preventiva.

Consiste infatti nella definizione di un piano pluriennale che stabilisce tempi, modalità e priorità degli interventi sulle diverse parti comuni del condominio.

La manutenzione (ordinaria e straordinaria) si trasforma dunque da evento straordinario a processo continuo e controllato.

Un piano di manutenzione ben strutturato tiene ovviamente conto delle caratteristiche costruttive dell’edificio, della sua età, dei materiali impiegati e delle condizioni ambientali.

Ispezione visiva per la manutenzione programmata - Pixabay

Le operazioni previste comprendono generalmente:

• l’ispezione visiva di tutte le parti accessibili (come ad esempio le grondaie, i cornicioni, gli intradossi dei balconi);
• videoispezioni in corrispondenza di pluviali incassati, scarichi fognari, fosse biologiche e sistemi di scolo delle acque piovane;
• collaudi funzionali e indagini diagnostiche.

Se durante l’ispezione si nota un piccolo guasto o un componente obsoleto, difettoso o ammalorato, questo viene prontamente sostituito e/o riparato.

La legge prescrive la manutenzione programmata degli impianti - Getty Images

La manutenzione programmata è prevista per legge a intervalli prefissati: ogni sei mesi per gli ascensori e una volta all’anno per le caldaie condominali.

I vantaggi della manutenzione programmata

La manutenzione programmata presenta numerosi vantaggi.



Evita infatti le eventuali responsabilità legali e i risarcimenti danni in seguito rotture o incidenti.

Consente altresì un notevole risparmio nel medio-lungo periodo grazie alla razionalizzazione delle riparazioni.

Un edificio ben conservato mantiene inoltre inalterato (o addirittura aumenta progressivamente) il proprio valore di mercato.

Calcestruzzo bisognoso di manutenzione urgente - Getty Images

Del resto anche la qualità della vita risulta migliore, perché si evitano i continui imprevisti o malfunzionamenti derivanti da sistemi e impianti poco affidabili.

Dove concentrare la manutenzione ordinaria

Per essere efficace, la manutenzione preventiva di un edificio condominiale va però studiata attentamente, seguendo pedissequamente il piano di manutenzione predisposto a tale scopo.

In linea di principio, l’attenzione maggiore dev’essere rivolta all’involucro edilizio, alle ringhiere, agli impianti e ai pavimenti.

Pavimento ammalorato bisognoso di manutenzione urgente - arch. Matteuzzi

Questi ultimi, sia interni che esterni, sono infatti fonte di notevoli problemi a causa del rischio di inciampo.

Occorre dunque verificare periodicamente l’assenza di sconnessure, lesioni, dislivelli non segnalati o avvallamenti.

Le eventuali aiuole e manti erbosi non devono invece presentare buche, avvallamenti nascosti o radici sporgenti.

In autunno risulta anche opportuno raccogliere periodicamente le foglie cadute dagli alberi, per evitare che possano otturare i tombini del sistema di scolo dell’acqua piovana od occultare eventuali ostacoli e zone sconnesse.

Gli zerbini incassati a filo del pavimento vanno invece controllati attentamente e, se lisi o distaccati, sostituiti o fissati adeguatamente.

Intonaci e cornicioni pericolanti causano gravi danni - arch. Matteuzzi

Le ringhiere di scale, balconi, ballatoi e lastrici solari devono invece essere ben salde ed ancorate in modo sicuro per non cedere in caso di urto accidentale con una persona caduta.

Sulle facciate, occorre verificare il corretto fissaggio degli isolamenti a cappotto e di eventuali rivestimenti in piastrelle, doghe lignee o mosaici, eliminando prontamente quelli pericolanti o ammalorati.

Anche gli intonaci e i cornicioni di canniccio intonacato vanno controllati accuratamente per evitare che porzioni distaccate possano cadere, con gravi rischi per la sicurezza dei passanti.

I ghiaccioli pendenti possono causare danni - Pixabay

Nelle coperture piane bisogna invece controllare attentamente la funzionalità dei bocchettoni del sistema di raccolta dell’acqua piovana.

Bisogna al contempo controllare lo stato di conservazione del pavimento e della guaina di impermeabilizzazione, che dev’essere priva di graffi, abrasioni, rotture, bolle d'aria o scollamenti parziali.

Molto importanti sono infine gli impianti, in particolare l’impianto termico, elettrico e antincendio.

Oltre alle ispezioni previste per legge, occorre infatti controllare che tutti gli interruttori e i corpi illuminanti funzionino correttamente; che l’illuminazione di emergenza, se presente, sia attiva ed efficiente; e che gli estintori siano carichi, sigillati e segnalati correttamente.