Disdetta di un contratto di locazione transitorio: come fare

Come disdire un contratto di affitto ad uso transitorio

Sciogliere un contratto di affitto ad uso transitorio può sembrare complicato, ma con le giuste informazioni è possibile procedere in modo corretto e senza rischi.

Questo tipo di contratto è pensato per soddisfare esigenze abitative temporanee, diverse da quelle tipiche dei contratti a canone libero (4+4) o a canone concordato (3+2).

Recesso locazione ad uso transitorio - foto Getty Images

Disdire un contratto di affitto ad uso transitorio richiede attenzione alle clausole contrattuali, al rispetto dei termini di preavviso e all’esistenza di motivi oggettivi in caso di recesso anticipato.

Sia l’inquilino che il proprietario devono agire con trasparenza, comunicando per iscritto la loro volontà di concludere il rapporto nei tempi stabiliti.

Per evitare problemi, è sempre utile conservare copia delle comunicazioni, redigere un verbale di riconsegna e – quando necessario – informare l’Agenzia delle Entrate della risoluzione anticipata.

In questo articolo vedremo cos'è un contratto di locazione transitorio, quando e come può essere interrotto, quali sono i tempi da rispettare, e quali moduli o comunicazioni servono per poter recedere.

Cos’è un contratto di affitto ad uso transitorio?

Il contratto di affitto ad uso transitorio è una particolare tipologia di contratto di locazione regolata dalla Legge n. 431/1998.

A differenza dei contratti ordinari, la locazione transitoria ha una durata breve, compresa tra 1 mese e 18 mesi, ed è pensata per soddisfare esigenze non abituali né stabili, come motivi di studio, lavoro temporaneo, trasferimenti, cure mediche o ristrutturazioni dell’abitazione principale.

Requisiti del contratto transitorio

Per essere valido, un contratto transitorio deve:

• Essere stipulato per iscritto;
• Indicare espressamente la motivazione della transitorietà, sia per il locatore che per il conduttore;
• Allegare la documentazione giustificativa della necessità temporanea (es. contratto di lavoro a termine, iscrizione a un corso di studi, certificato medico, ecc.);
• Prevedere una durata massima di 18 mesi, senza possibilità di rinnovo automatico, ma con possibilità di proroga solo se la motivazione transitoria persiste.
  
  
  

Differenza tra recesso e disdetta del contratto

È importante distinguere tra recesso e disdetta del contratto di locazione transitorio: la disdetta è la comunicazione con cui una parte informa l’altra della volontà di non rinnovare il contratto alla sua scadenza naturale.

Il recesso, invece, è l’interruzione anticipata del contratto prima della scadenza.

Nel contratto transitorio, non è prevista una proroga automatica, quindi la disdetta alla scadenza non è di fatto necessaria ma può essere utile per evitare contestazioni.

Nella cessazione automatica una volta che il contratto è giunto alla sua naturale scadenza risiete infatti quella flessibilità che costituisce un vantaggio legato alla sottoscrizione di questa tipologia di affitto.

Il recesso anticipato, invece, deve rispettare alcune condizioni precise.

Recesso da parte del conduttore

Il conduttore (inquilino) può recedere anticipatamente solo se nel contratto è espressamente prevista una clausola di recesso.

Tale clausola, di solito, permette la disdetta per “gravi motivi”.

I gravi motivi sono eventi imprevedibili e non dipendenti dalla volontà dell’inquilino, che rendono impossibile o eccessivamente onerosa la prosecuzione del rapporto locativo e che facciano venir meno quelle motivazioni che avevano giustificato la transitorietà del rapporto locativo.

Alcuni esempi:

• Trasferimento lavorativo in altra città;
• Perdita del lavoro;
• Problemi di salute seri;
• Motivi familiari gravi.

In questi casi, l’inquilino può recedere anticipatamente con un preavviso minimo di 1 mese, salvo diverso termine previsto dal contratto.

Come recedere dal contratto di affitto transitorio

Il recesso anticipato del conduttore deve essere comunicato per iscritto, con lettera raccomandata A/R o PEC, indicando:

• I propri dati;
• I riferimenti del contratto (data, indirizzo dell’immobile);
• La volontà di recedere o non rinnovare il contratto;
• Il rispetto del preavviso;
• I motivi (se si tratta di recesso anticipato);
• La data in cui si lascerà l’immobile.

Esempio di frase da inserire nella lettera: “Il sottoscritto comunica la volontà di recedere anticipatamente dal contratto di locazione ad uso transitorio sottoscritto in data ____, con decorrenza dal ____, per gravi motivi, nel rispetto del termine di preavviso previsto dal contratto.”

Recesso da parte del locatore

Il locatore può recedere in anticipo se è costretto da necessità personali o legate alla propria famiglia, se sono intercorse delle pattuizioni in tal senso con previsione di clausole specifiche o se sussistono casi particolari (esempio l'inadempimento dell’inquilino).

Per evitare il rinnovo tacito, il locatore deve inviare la disdetta almeno 30 giorni prima della scadenza, come solitamente previsto tra le parti.

Per convenzione, solitamente il preavviso è di un mese per i contratti di durata inferiore a 6 mesi mentre è di tre mesi per i contratti di durata superiore a 12 mesi.

Devono dunque sussistere delle gravi motivazioni che giustifichino l'interruzione anticipata del contratto. Se il proprietario deve fare un uso personale dell'immobile dovrà portare a compimento quanto dichiarato all'inquilino nella lettera di recesso.

Locazione uso transitorio - foto Getty Images

Come per il conduttore, anche il locatore deve inviare una comunicazione scritta, tramite raccomandata A/R o PEC.

Cosa succede se non si rispetta il preavviso?

Il mancato rispetto del termine di preavviso da parte dell'inquilino (generalmente di 1 mese, ma può variare) può comportare:

• L’obbligo per il conduttore di pagare un’ulteriore mensilità di affitto;
• La perdita della cauzione, se contrattualmente previsto;
• Contenziosi legali in caso di danni arrecati al locatore.
  
  

Per questo è fondamentale rispettare i tempi e le forme previste, anche quando si lascia l’immobile prima della scadenza.

Riconsegna dell’immobile

Al momento della cessazione del contratto, l’immobile deve essere restituito nelle condizioni in cui è stato consegnato, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso.

È consigliabile redigere un verbale di riconsegna che riporti:

• Stato dei locali;
• Lettura dei contatori;
• Presenza di eventuali danni.

Il locatore, una volta verificato lo stato dell’immobile, è tenuto a restituire il deposito cauzionale entro un tempo ragionevole, salvo necessità di compensazione per danni o morosità.

Posso convertire un contratto transitorio in uno a lungo termine?

Non è insolito chiedersi se un contratto di locazione ad uso transitorio possa trasformarsi in un contratto a lungo termine.

La risposta è positiva ma è necessario il consenso di entrambe le parti.

Se al termine del contratto transitorio l’inquilino continua a restare nell’immobile con l’accordo del locatore, le parti possono stipulare un nuovo contratto:

• A canone libero (4+4);
• A canone concordato (3+2);
• Un nuovo transitorio, se ne persistono le motivazioni (da documentare nuovamente).

Attenzione: la proroga tacita non è prevista per i contratti transitori.

Recedere da locazione transitoria - foto Getty Images

La permanenza dell’inquilino oltre la scadenza, senza un nuovo accordo, può configurare occupazione senza titolo, con possibili azioni legali da parte del proprietario.,

Registrazione all'Agenzia delle Entrate

Il recesso anticipato deve essere comunicato all'Agenzia delle Entrate.

La legge prevede infatti che se la locazione si interrompe prima della scadenza naturale, è necessario comunicare la risoluzione anticipata del contratto all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, pagando l’imposta di registro di 67 euro, salvo che sia stato scelto il regime della cedolare secca (in tal caso non è dovuto nulla).

Si ricorda che la locazione ad uso transitorio è soggetta alla registrazione presso l'Agenzia delle Entrate quando il contratto ha una durata superiore ai 30 giorni al fine di assicurare alle parti una trasparenza e protezione.