Abuso dell'usufruttuario: come difendersi

Abusi dell’usufruttuario quali sono

In caso di usufrutto, quale diritto reale che consente a una persona di utilizzare un bene altrui e trarne i frutti, usufruttuario e proprietario dovrebbero convivere in un equilibrio di diritti e doveri.

Abuso usufrutto - Getty Images

Tuttavia, vi sono situazioni in cui l’usufruttuario supera i limiti del suo diritto, compiendo atti considerati abusivi.

Tra essi vi sono alterazione della destinazione del bene, deterioramento o distruzione del bene, modifiche strutturali, mancata manutenzione ordinaria e vendita o donazione del bene.

Cosa si intende per abuso dell’usufruttuario

L’abuso dell’usufruttuario si verifica ogni volta che il titolare del diritto di usufrutto (diritto di godere della cosa come il proprietario ai sensi dell'art. 981 c.c.) usa il bene oltre i limiti imposti dalla legge, alterandone la destinazione o danneggiandolo.

Un uso corretto e rispettoso del diritto di usufrutto è nell’interesse di entrambe le parti.

L’usufruttuario mantiene il suo godimento legittimo e il proprietario vede preservato il valore del suo bene.

L’abuso dell’usufruttuario si verifica quando questi viola i limiti del suo diritto, arrecando danno al bene o al proprietario.

In particolare, il nostro ordinamento individua diverse forme di abuso, tra cui:

• alterazione della destinazione del bene: é abuso trasformare un immobile destinato ad abitazione in ufficio o locale commerciale senza il consenso del proprietario;
• deterioramento o distruzione del bene: l’usufruttuario deve custodire il bene con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1001 codice civile). Se provoca danni per negligenza o incuria — ad esempio lasciando un’abitazione in stato di abbandono o causando infiltrazioni per mancata manutenzione — commette abuso;
• modifiche strutturali non autorizzate: rientrano tra gli abusi le ristrutturazioni, demolizioni o ampliamenti che cambiano la natura del bene o ne riducono il valore;
• mancata manutenzione ordinaria: l’usufruttuario è tenuto a eseguire le spese di ordinaria manutenzione (art. 1004 codice civile). L’omissione prolungata può comportare un deterioramento del bene, e quindi un abuso;
• vendita o donazione del bene come se fosse il proprietario: l’usufruttuario non può vendere la piena proprietà del bene, ma solo il proprio diritto di usufrutto. Se tenta di alienare l’immobile come se fosse suo, l’atto è nullo e costituisce abuso grave.
  
  
  

Quali sono le conseguenze degli abusi

Gli abusi dell’usufruttuario possono avere serie conseguenze giuridiche.

Il Codice civile, all’art. 1015, prevede una specifica sanzione in tali situazioni. Si legge infatti che “se l’usufruttuario abusa del suo diritto deteriorando la cosa o lasciandola perire per mancanza di manutenzione, il proprietario può chiedere che l’usufrutto sia fatto cessare o che il bene gli sia consegnato con l’obbligo di pagargli un canone“.

Tutele in caso di usufrutto abusivo - Getty Images

In pratica, il Giudice può:

• revocare l’usufrutto in caso di abuso grave e reiterato;
• oppure ordinare che il bene venga restituito al proprietario, lasciando all’usufruttuario solo il diritto a percepire i frutti o a godere di un canone, come se si trattasse di una locazione.

Oltre alla revoca, l’usufruttuario può essere obbligato al risarcimento dei danni derivanti dal suo comportamento.

Il proprietario, infatti, può chiedere che gli siano rimborsate le spese necessarie per riparare o ripristinare il bene.

Cosa può fare il proprietario per tutelarsi

Il nudo proprietario dispone di diversi strumenti per difendersi dagli abusi dell’usufruttuario.

Le azioni da intraprendere dipendono dalla gravità del comportamento e dal tipo di abuso.

In primo luogo è opportuno presentare una lettera di diffida o messa in mora.

Il primo passo è spesso una diffida formale con cui il proprietario intima all’usufruttuario di cessare l’abuso o riparare i danni.

La lettera, redatta preferibilmente da un avvocato, deve indicare in modo preciso: i fatti contestati (es. modifiche abusive, danni, mancata manutenzione), il termine entro cui porre rimedio e l’avvertimento che, in caso di inadempimento, si agirà in giudizio.

Questa comunicazione ha valore legale e può costituire prova dell’abuso in caso di successiva causa.

Azione giudiziaria dinnanzi al Tribunale

Se la diffida non produce effetti, il proprietario può rivolgersi al Tribunale civile per intraprendere una vera e propria azione giudiziaria, chiedendo:

• la cessazione dell’usufrutto per abuso;
• oppure la restituzione del bene con condanna dell’usufruttuario al pagamento di un canone o al risarcimento.

Il Giudice in quella sede valuterà la gravità del comportamento e la possibilità di salvaguardare il diritto di proprietà.

In presenza di danni materiali, il proprietario può chiedere un’ispezione del bene o una consulenza tecnica d’ufficio (CTU), utile a quantificare i danni.

Manutenzione e spese: chi paga cosa

Molti conflitti tra usufruttuario e proprietario nascono proprio dalla ripartizione delle spese.

Questo aspetto è estremamente rilevante ai fini dell'accertamento di un eventuale abuso edilizio.

Limiti dell'usufrutto - Getty Images

È importante ricordare che:

• l’usufruttuario sostiene le spese ordinarie (riparazioni, manutenzione, pulizie, bollette, piccoli interventi);
• il proprietario è responsabile delle spese straordinarie, come rifacimento del tetto, impianti, o ristrutturazioni rilevanti (art. 1005 codice civile).

Tuttavia, se l’usufruttuario non effettua la manutenzione ordinaria, il bene può deteriorarsi gravemente.

In questo caso, il proprietario può chiedere il rimborso delle spese sostenute per le riparazioni oppure agire per abuso di usufrutto, se il comportamento è reiterato e dannoso.

Come prevenire gli abusi: consigli pratici

Venendo ad aspetti di carattere più pratico, per evitare controversie, è consigliabile che usufruttuario e proprietario stabiliscano regole chiare fin dall’inizio:

• Redigere un inventario dettagliato del bene all’atto della costituzione dell’usufrutto (art. 1002 c.c.), per poter verificare lo stato iniziale;
• Conservare ricevute e documenti relativi alle spese sostenute, così da provare eventuali inadempimenti;
• Comunicare per iscritto ogni modifica o intervento sul bene;
• Richiedere controlli periodici (ad esempio annuali) sullo stato dell’immobile, concordati tra le parti.