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Come sapere se un immobile ha un abuso edilizio

Come poter verificare se un immobile presenta degli abusi edilizi: confronto con la planimetria della casa, controllo dei progetti e certificato di stato legittimità
- NEWS Leggi e Normative Tecniche

Compravendita: come accertare un abuso edilizio


Prima di procedere con l'acquisto di una casa è bene appurare se vi siano o meno irregolarità urbanistiche. Vediamo perché questo aspetto è così importante e quali sono i modi per venire a conoscenza della presenza di un abuso edilizio.

Chiariamo innanzitutto che, ai fini giuridici, la compravendita di un immobile che presenta degli abusi edilizi può essere nulla. Dico può essere in quanto vi sono delle situazioni per le quali il contratto stipulato non sarà invalido.

Denuncia abuso edilizio
Affinché la vendita di una casa con abuso edilizio sia valida è necessario che l'acquirente sia messo a conoscenza delle irregolarità urbanistiche che la caratterizzano.

Qualora così non fosse il compratore avrà diritto di chiedere l'annullamento del contratto e di pretendere la restituzione delle somme già corrisposte oltre al risarcimento dei danni subiti.


Che cos'è un abuso edilizio


L'abuso edilizio si configura, in generale, quando un lavoro viene realizzato senza alcun permesso o senza alcuna autorizzazione amministrativa.
Questo sia nel caso in cui si tratti di una costruzione realizzata su un suolo non edificabile sia che si tratti di lavori di ampliamento del volume/superficie o altra modifica.

Insomma, un abuso edilizio implica la violazione della normativa in materia edilizia.

Accertamento abuso edilizio
Non tutti gli abusi edilizi hanno la stessa rilevanza dal punto di vista giuridico poiché, a seconda della loro entità, producono effetti diversi. Vi sono infatti delle irregolarità urbanistiche che si ritengono tollerate (piccoli abusi edilizi) e non comportano la demolizione dell'edificio.

Quando il piccolo abuso è tollerato


L'irregolarità urbanistica è consentita al verificarsi delle seguenti situazioni:

  • nel caso in cui il mancato rispetto di un parametro inerente la singola unità immobiliare sia contenuto entro il limite del 2% rispetto alle misure indicate nel titolo autorizzativo;

  • vi siano irregolarità geometriche, diversa collocazione degli impianti, modifica delle finiture di lieve entità, posti in essere durante l'esecuzione dell'opera oggetto di titolo abilitativo. Condizione necessaria è che non venga in alcun modo compromessa l'agibilità dell'edificio.

Al di fuori di queste casistiche l'irregolarità urbanistica ha conseguenze ben più gravi. Ne consegue che il suo accertamento, comportando la demolizione dell'immobile, risulti essenziale.


Come appurare la presenza di un abuso edilizio


Solitamente l'attività di accertamento di un abuso edilizio viene demandata ad un professionista esperto in materia come potrebbe essere un geometra, un ingegnere o un architetto.


Vi sono molteplici attività da effettuare al fine di evitare spiacevoli sorprese che portano ad accertare l'abusività dell'immobile oggetto della compravendita:

  • confrontare la planimetria che si trova presso il Catasto con quella che è la reale situazione in cui versa l'immobile;

  • prendere in visione i progetti che sono stati depositati presso il Comune dove è situato l'immobile prima della sua realizzazione;

  • confrontare quanto riportato sul permesso di costruzione incluse le annesse varianti con la condizione effettiva dell'immobile.


Come abbiamo anticipato, in caso di difformità dei dati, è opportuno rivolgersi ad un professionista che, mediante accesso agli atti amministrativi, possa effettuare le opportune verifiche.

In ultimo, si può provvedere a richiedere il certificato di stato legittimo dell'immobile per appurare se la casa è in regola e in questo caso siamo di fronte ad un documento particolarmente significativo.


Certificato di stato legittimo: di cosa si tratta


Per effettuare un acquisto in sicurezza di una casa è bene accertare che non sia stato commesso un abuso edilizio. Dal 17 luglio 2020 è possibile allegare al rogito notarile il certificato di stato legittimo. Che cos'è?

Si tratta di una dichiarazione asseverata da un tecnico abilitato che certifica l'assenza di violazioni della normativa edilizia e urbanistica; esso può anche attestare che si è in presenza di tolleranze costruttive che dunque non comportano alcuna conseguenza per l'acquirente.

È evidente come la presenza di tale certificazione sia prevista dalla legge a beneficio di entrambe le parti contraenti.


Casi di abuso edilizio


Veniamo a quelle che possono essere le situazioni in cui si può accertare un abuso edilizio:

  • nel caso in cui l'immobile viene realizzato in difformità totale, cioè in totale assenza del titolo autorizzativo;

  • quando l'immobile viene realizzato in difformità parziale rispetto al permesso ottenuto, ovvero in difformità al progetto depositato presso gli uffici del Comune;

In quest'ultima situazione si potrà presentare domanda di sanatoria, purchè l'immobile sia conforme alla disciplina urbanistica al momento in cui viene realizzato oppure nel momento in cui viene richiesta la sanatoria.


Cosa comporta l'accertamento di un abuso edilizio


Soffermandoci su quelle che sono le conseguenze dell'accertamento di un abuso edilizio la prima cosa da evidenziare è che per legge è nulla una compravendita che abbia ad oggetto un immobile privo (per mancata dichiarazione del venditore) del permesso di costruzione o del permesso in sanatoria.

In assenza degli estremi della suddetta documentazione il compratore potrà ricorrere all'autorità giudiziaria per richiedere l'annullamento dell'atto di vendita in qualsiasi momento.

Compravendita e abuso edilizio
Nel caso di irregolarità urbanistiche di non lieve entità scatterà inoltre l'ordine di demolizione cui il compratore della casa dovrà sottostare pur non avendo egli commesso l'abuso in prima persona.

Dell'illecito penale risponderà invece l'autore della costruzione.

riproduzione riservata
Articolo: Come denunciare un abuso edilizio
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Come denunciare un abuso edilizio: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Mari66
    Mari66
    Domenica 24 Ottobre 2021, alle ore 16:21
    Buona sera,so per certo che i miei dirimpettai vogliono fare una terrazza sul tetto.Abitando in un paesino, la vicinanza sarebbe molto fastidiosa, in quanto sarebbe quasi come averli a casa ...Mi sono informata in comune, per ora sono andati solo a chiedere, verbalmente, se si potesse fare,ma io vorrei segnalare in maniera scritta, e con foto(dei propietari che fanno delle foto con un pezzo di ringhiera simulando un terrazzo). Secondo lei come dovrei fare ? grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mari66
      Martedì 26 Ottobre 2021, alle ore 20:17
      La supposizione di commettere un abuso edilizio non è un reato perseguibile fino a quando non viene posto in essere. Nel frattempo Le consiglio di accertarsi presso l'ufficio tecnico comunale la reale fattibilità del progetto del vicino in modo da contestare immediatamente ogni variazione rispetto al progetto approvato. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Lello
    Lello
    Mercoledì 13 Ottobre 2021, alle ore 02:55
    Salve.
    Posso denunciare un presunto abusivismo del mio vicino ai carabinieri o polizia municipale senza esserne siciro al 100%.
    Grazie, cordiali saluti
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Lello
      Giovedì 14 Ottobre 2021, alle ore 10:40
      Sì, in ogni caso lo può fare, magari non è una vera e propria denuncia ma una segnalazione di una "presunta" opera abusiva. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Lunedì 10 Maggio 2021, alle ore 10:27
    A seguito verifiche catastali fatte fare da un tecnico da me incaricato, ho scoperto che la palazzina dove vivo e di cui sono proprietario di un alloggio non è stata accatastata in modo regolare.
    Ho proposto agli altri proprietari di procedere alla regolarizzazione della palazzina ma loro non hanno intenzione di farlo.
    Ho spiegato che questo rende le singole unità immobiliari non vendibili ma non vogliono ascoltarmi.
    Quali strumenti ho per imporre la regolarizzazione catastale?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marco
      Lunedì 10 Maggio 2021, alle ore 11:28
      Non le rimane altro che rivolgersi ad un legale di fiducia,battraverdobil quale potrà intimare i condomini a provvedere alla rettifica degli atti catastali e di conseguenza dei rogiti notarili. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Pasquale
        Pasquale Pasquale
        Lunedì 10 Maggio 2021, alle ore 11:31
        Mi scuso rettifico la frase .... * attraverso il quale potrà intimare... Cordiali saluti.
        rispondi al commento
  • Marcy
    Marcy
    Giovedì 11 Marzo 2021, alle ore 15:23
    È possibile, tramite l'intervento di un geometra presso il Comune, avere le planimetrie originali di presunti abusi per confrontarle con la realtà di oggi?
    Mi hanno detto che qualsiasi richiesta di informazioni relative ad altri devono essere riferite dal Comune al presunto "abusivo" che può opporsi .
    E' vero?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marcy
      Venerdì 12 Marzo 2021, alle ore 16:36
      È vero se gli incartamenti dell'immobile da visionare è distanti dall'interesse diretto dal quale si abita e si confina. Nello specifico va richiesto l'assenso alla proprietà. Se le planimetrie riguardano la proprietà limitrofa il comune non può negare l'accesso agli atti e richiedere copia da parte del Suo tecnico. (Sentenza Tar del Lazio n. 10215/2018). Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Massimo
    Massimo
    Domenica 17 Gennaio 2021, alle ore 03:00
    Sotto la mia abitazione è ubicato un magazzino/deposito.
    Il proprietario sta effettuando dei lavori ma non ha allestito nessun cantiere, infatti non è apposto alcun cartello e i lavori vengono svolti per lo più al sabato.
    So per certo che ha realizzato un bagno perché mi aveva chiesto l'autorizzazione a collegarsi al mio scarico, autorizzazione che ho negato.
    Il bagno è stato comunque realizzato e si è collegato direttamente alla rete fognaria.
    Ha poi installato un camino perché ha posizionato un comignolo sul tetto che vedo dal terrazzo (il mio terrazzo in parte funge da copertura alla sua proprietà).
    Non sono sicuro che i lavori che sta effettuando siano soggetti ad autorizzazione, sono comunque all'interno della sua proprietà, sussistono gli estremi per una segnalazione o denuncia?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Massimo
      Lunedì 18 Gennaio 2021, alle ore 18:01
      La costruzione exnovo di un bagno è comunque un opera abusiva, anche se realizzata all'interno della proprietà. Di solito è un intervento abbastanza comune sanabile con una Scia. Se, però, i lavori ledono in qualsiasi modo i Suoi diritti ha facoltà di denunciare il malfatto al sindaco o alle forze dell'ordine. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Maxi88
    Maxi88
    Sabato 15 Giugno 2019, alle ore 15:17
    Il proprietario sopra il mio appartamento, ha restaurato e redistribuito il suo appartamento facendo due unita accessibili con due porte dall'suo interno, il fatto che ha spostato un bagno mettendolo sopra una mia stanza e creato uno nuovo, una nuova cucina, il problema deriva che i bagni ora si sente tutto, doccia sciaqquone, in più ha disposto per casa affitto, il disturbo è molto, noi ci volevamo appellare con 1 metro dal confine non si possono mettere nuove tubature, e anche la tubazione di gas che prima nn c'era che fà andare la nuova cucina. quali possibilità ho?un'altra cosa l'architetto di codesta restrutturazione, dice di avere incollato il pavimento, ivece noi in fase di restauro, durato 3 mesi, guardando dentro mentre c'erano i muratori, abbiamo visto il pavimento scavato e di colore cemento e le mattonelle nelle cisterne verdi nel materiale che hanno portato via.  grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Maxi88
      Giovedì 20 Giugno 2019, alle ore 18:19
      Una premessa importante :le opere eseguite presumo che siano state regolarmente denunciate al comune attraverso la presentazione di una Cila o una Scia e che le stesse non siano state realizzate in contrasto con il regolamento di condominio. Tutto ciò, però, non mette al riparo il proprietario dal fare liberamente, anzi, la ristrutturazione va realizzata nel rispetto del vicinato e del contesto condominiale. Andavano, quindi, adottate tutte le misure richieste per legge in materia di insonorizzazione e di isolamento acustico sia a pavimento che alle pareti limitrofe. Inoltre, la creazione di un nuovo bagno pone una serie di norme da ottemperare, oltre ad un maggior carico delle colonne fecali. Se i lavori sono stati eseguiti senza le opportune autorizzazioni, ha facoltà di presentare un esposto/denuncia al sindaco e all'Asl di competenza. Diversamente Le rimane un'azione legale per la cattiva esecuzione dei lavori. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Mantomas
    Mantomas
    Sabato 9 Giugno 2018, alle ore 17:10
    Il vicino di casa ha fatto un cappotto termico (in foto a sinistra) e ha coperto parte delle cornici di casa mia (a destra) "affossandole" nello strato di cappotto, senza chiedere il permesso a noi. È lecito? Posso fare una segnalazione ai vigili? Il palazzo, tra l'altro, è in pieno centro storico.Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mantomas
      Lunedì 11 Giugno 2018, alle ore 12:09
      Quanto realizzato dal Suo vicino, non è lecito.  Prima di intraprendere qualsiasi azione, Le consiglio di affidarsi ad un tecnico di Sua fiducia, il quale dopo aver esperito i normali accertamenti del caso Le indicherà l'iter più adatto alla problematica insorta. Cordiali saluti.  
      rispondi al commento
  • Fragolone1965
    Fragolone1965
    Mercoledì 18 Ottobre 2017, alle ore 18:59
    Vorrei denunciare la costruzione di un pozzo, non risultante negli appositi registri dello sfrutamento del sottosuolo ecc..
    Tale pozzo è stato costruito circa 50 anni fa e piu, e da piu di 20 non è utilizzato.
    Lo abbiamo scoperto solo adesso, in quanto noi ci abitiamo solo da 7 anni, e facendo le ricerche del caso, è venuto fuori che questo pozzo è stato costruito senza permessi, ed addirittura su una particella detta di passo di proprietà del comune.
    Possiamo fare una denuncia? a chi?
    Anche se non siamo padroni della particella ma siamo solo beneficiari in quanto ci passiamo quotidianamente per andare a casa.
    Ma essendo tale particella usata per il pozzo, siamo costretti a usare parte di un resede privato per passare, cosa fino a 7 anni fa mai accaduta, perche da li non ci passava nessuno e il resede non era privato cosa che invece è oggi.
    Se facciamo la denucia ai vigili con foto e tutto il resto, poi cosa accade?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fragolone1965
      Martedì 9 Gennaio 2018, alle ore 19:52
      Negli anni 50/60 non era richiesta alcuna autorizzazione per l'esecuzione di un pozzo ad uso agricolo. Le consiglio di informarsi presso l'Ufficio Tecnico Comunale del Suo comune per eseguire la procedura di "ripristino dello stato dei luoghi".  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Simonagiardini
    Simonagiardini
    Lunedì 26 Giugno 2017, alle ore 19:44
    Salve...vorrei delle informazioni... Sapendo x certo che un appartamento è da visura catastale C/2 cioè magazzino e Vi ci abita una intera famiglia di 4 adulti....come e dove posso denunciare tale forma di abusivismo  
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Simonagiardini
      Martedì 27 Giugno 2017, alle ore 19:08
      La violazione delle norme urbanistico-edilizie vanno denunciate per iscritto ed indirizzate al sindaco del comune dove è ubicato l'immobile.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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