Come sapere se un immobile ha un abuso edilizio
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Compravendita: come accertare un abuso edilizio
Prima di procedere con l'acquisto di una casa è bene appurare se vi siano o meno irregolarità urbanistiche. Vediamo perché questo aspetto è così importante e quali sono i modi per venire a conoscenza della presenza di un abuso edilizio.
Chiariamo innanzitutto che, ai fini giuridici, la compravendita di un immobile che presenta degli abusi edilizi può essere nulla. Dico può essere in quanto vi sono delle situazioni per le quali il contratto stipulato non sarà invalido.
Affinché la vendita di una casa con abuso edilizio sia valida è necessario che l'acquirente sia messo a conoscenza delle irregolarità urbanistiche che la caratterizzano.
Qualora così non fosse il compratore avrà diritto di chiedere l'annullamento del contratto e di pretendere la restituzione delle somme già corrisposte oltre al risarcimento dei danni subiti.
Che cos'è un abuso edilizio
L'abuso edilizio si configura, in generale, quando un lavoro viene realizzato senza alcun permesso o senza alcuna autorizzazione amministrativa.
Questo sia nel caso in cui si tratti di una costruzione realizzata su un suolo non edificabile sia che si tratti di lavori di ampliamento del volume/superficie o altra modifica.
Insomma, un abuso edilizio implica la violazione della normativa in materia edilizia.
Non tutti gli abusi edilizi hanno la stessa rilevanza dal punto di vista giuridico poiché, a seconda della loro entità, producono effetti diversi. Vi sono infatti delle irregolarità urbanistiche che si ritengono tollerate (piccoli abusi edilizi) e non comportano la demolizione dell'edificio.
Quando il piccolo abuso è tollerato
L'irregolarità urbanistica è consentita al verificarsi delle seguenti situazioni:
- nel caso in cui il mancato rispetto di un parametro inerente la singola unità immobiliare sia contenuto entro il limite del 2% rispetto alle misure indicate nel titolo autorizzativo;
- vi siano irregolarità geometriche, diversa collocazione degli impianti, modifica delle finiture di lieve entità, posti in essere durante l'esecuzione dell'opera oggetto di titolo abilitativo. Condizione necessaria è che non venga in alcun modo compromessa l'agibilità dell'edificio.
Al di fuori di queste casistiche l'irregolarità urbanistica ha conseguenze ben più gravi. Ne consegue che il suo accertamento, comportando la demolizione dell'immobile, risulti essenziale.
Come appurare la presenza di un abuso edilizio
Solitamente l'attività di accertamento di un abuso edilizio viene demandata ad un professionista esperto in materia come potrebbe essere un geometra, un ingegnere o un architetto.
Vi sono molteplici attività da effettuare al fine di evitare spiacevoli sorprese che portano ad accertare l'abusività dell'immobile oggetto della compravendita:
- confrontare la planimetria che si trova presso il Catasto con quella che è la reale situazione in cui versa l'immobile;
- prendere in visione i progetti che sono stati depositati presso il Comune dove è situato l'immobile prima della sua realizzazione;
- confrontare quanto riportato sul permesso di costruzione incluse le annesse varianti con la condizione effettiva dell'immobile.
Come abbiamo anticipato, in caso di difformità dei dati, è opportuno rivolgersi ad un professionista che, mediante accesso agli atti amministrativi, possa effettuare le opportune verifiche.
In ultimo, si può provvedere a richiedere il certificato di stato legittimo dell'immobile per appurare se la casa è in regola e in questo caso siamo di fronte ad un documento particolarmente significativo.
Certificato di stato legittimo: di cosa si tratta
Per effettuare un acquisto in sicurezza di una casa è bene accertare che non sia stato commesso un abuso edilizio. Dal 17 luglio 2020 è possibile allegare al rogito notarile il certificato di stato legittimo. Che cos'è?
Si tratta di una dichiarazione asseverata da un tecnico abilitato che certifica l'assenza di violazioni della normativa edilizia e urbanistica; esso può anche attestare che si è in presenza di tolleranze costruttive che dunque non comportano alcuna conseguenza per l'acquirente.
È evidente come la presenza di tale certificazione sia prevista dalla legge a beneficio di entrambe le parti contraenti.
Casi di abuso edilizio
Veniamo a quelle che possono essere le situazioni in cui si può accertare un abuso edilizio:
- nel caso in cui l'immobile viene realizzato in difformità totale, cioè in totale assenza del titolo autorizzativo;
- quando l'immobile viene realizzato in difformità parziale rispetto al permesso ottenuto, ovvero in difformità al progetto depositato presso gli uffici del Comune;
In quest'ultima situazione si potrà presentare domanda di sanatoria, purchè l'immobile sia conforme alla disciplina urbanistica al momento in cui viene realizzato oppure nel momento in cui viene richiesta la sanatoria.
Cosa comporta l'accertamento di un abuso edilizio
Soffermandoci su quelle che sono le conseguenze dell'accertamento di un abuso edilizio la prima cosa da evidenziare è che per legge è nulla una compravendita che abbia ad oggetto un immobile privo (per mancata dichiarazione del venditore) del permesso di costruzione o del permesso in sanatoria.
In assenza degli estremi della suddetta documentazione il compratore potrà ricorrere all'autorità giudiziaria per richiedere l'annullamento dell'atto di vendita in qualsiasi momento.
Nel caso di irregolarità urbanistiche di non lieve entità scatterà inoltre l'ordine di demolizione cui il compratore della casa dovrà sottostare pur non avendo egli commesso l'abuso in prima persona.
Dell'illecito penale risponderà invece l'autore della costruzione.
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