Come fare per aprire uno studio professionale in casa
Chi esercita un'attività da libero professionista sa bene che sostenere le spese per l'affitto è diventato un onere troppo gravoso rispetto a guadagni sempre più esigui.
Una soluzione potrebbe essere quella di destinare parte dell'abitazione a ufficio/studio professionale. Lavorare tra le mura domestiche offre oggi una grande opportunità di risparmio di tempo e denaro. Chi possiede una casa abbastanza grande da poter riservare uno o più vani all'esercizio dell'attività professionale, ha forse tra le mani una buona alternativa.
Vediamo come procedere per allestire un ufficio in casa e se vi sono delle autorizzazioni da richiedere. Gli adempimenti da porre in essere variano in funzione del tipo di attività da svolgere e dalle caratteristiche dell'immobile da utilizzare.
Nel caso in cui, per l'esercizio dell'attività professionale, non sia necessario il rispetto di requisiti specifici dei locali e non vi sia l'apertura al pubblico, si potrà tranquillamente destinare una stanza della propria abitazione all'uso lavorativo senza effettuare alcun adempimento.
In questo caso si avrà un uso promiscuo dell'immobile abitazione-studio che continuerà a restare in categoria catastale A2, ove vi sia prevalenza della superficie ad uso abitativo.
Si pensi a chi, ad esempio effettua un'attività di consulenza online da casa, che potrà crearsi un proprio studio senza dover osservare una procedura specifica.
L'uso promiscuo abitazione-studio è infatti lecito e la norma di riferimento è il TUIR (testo unico delle imposte sui redditi) cui faremo riferimento più avanti.
Ufficio in casa: quando è necessario il cambio di destinazione d'uso
Nel caso in cui si svolga un'attività professionale per la quale è richiesto il rispetto di requisiti specifici per gli ambienti e sia prevista l'apertura al pubblico, allora sarà necessario riorganizzare gli spazi e porre in essere delle modifiche strutturali nell'appartamento.
In tal caso si dovrà effettuare un vero e proprio cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante e occorrerà rispettare alcune formalità.
Il primo passo da compiere è il frazionamento dell'immobile. Si separa così nettamente, mediante opere, la parte dell'edificio ad uso abitativo dalla parte che diverrà ufficio e per la quale sarà necessario un cambiamento della destinazione d'uso da residenziale a direzionale, con passaggio dalla categoria catastale A2 in A10.
Ricordiamo, infatti, che nella stessa abitazione non possono coesistere due diverse categorie catastali. In caso di frazionamento dell'immobile si avrà dunque un cambio di destinazione d'uso parziale, limitato cioè alla parte della casa che verrà poi adibita a studio.
Per effettuare il cambio di destinazione d'uso sono necessarie delle procedure da rispettare.
Il cambio di destinazione d'uso richiede il Permesso di costruire al Comune dove è situato l'immobile, in quanto il cambio di destinazione d'uso fa sì che al termine dell'intervento, la struttura edilizia sia diversa da quella iniziale.
Seguirà la variazione catastale che consente di aggiornare la situazione da un punto di vista fiscale. A tal fine si dovrà presentare all'Agenzia delle Entrate la dichiarazione d'uso catastale per poter consentire la variazione della rendita catastale e delle modalità di calcolo delle imposte sull'immobile in questione. Non si avrà cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante se non vi è il cambio di categoria catastale.
Ultimo passaggio è la richiesta al Comune del certificato di agibilità.
Qualora si disponga di un intero immobile da adibire a studio professionale il cambio di destinazione d'uso sarà totale. Varranno le medesime formalità; tuttavia, nel caso non fossero necessarie opere o lavori particolari potrà essere sufficiente, qualora il regolamento comunale lo permetta, la presentazione della Scia (segnalazione certificata di inizio attività).
È sempre possibile effettuare il cambio di destinazione d'uso?
Se si vive all'interno di un condominio può costituire un impedimento all'esercizio dell'attività professionale la presenza di un regolamento condominiale che vieti il cambio di destinazione d'uso. Possono inoltre essere previsti anche dei limiti all'utilizzo del proprio immobile, come ad esempio un uso promiscuo dello stesso.
Un divieto del cambio d'uso può essere contenuto unicamente in un regolamento condominiale contrattuale, approvato cioè da tutti i condomini che fanno divieto di utilizzare in una certa maniera le singole unità immobiliari.
In questi casi per poter esercitare l'attività professionale in condominio è dunque necessario il via libera da parte dell'assemblea dei condomini che all'unanimità deve dare il proprio consenso apportando le opportune modifiche al regolamento condominiale.
Cosa succede se nonostante tutto l'attività viene ugualmente esercitata?
Qualora il condomino che intende allestire l'ufficio in casa non rispetti un eventuale divieto contenuto nel regolamento condominiale, l'amministratore, in rappresentanza del condominio, potrà esercitare azione legale nei suoi confronti.
In mancanza di approvazione dell'assemblea l'amministratore potrà dunque pretendere la cessazione dell'attività abusivamente esercitata
Il regolamento condominiale non costituisce l'unico ostacolo al cambio di destinazione d'uso.
Altro vincolo all'esercizio dell'attività professionale potrebbe essere dovuto all'impossibilità di effettuare il cambio di destinazione d'uso perché l'immobile non possiede delle caratteristiche precise obbligatorie per legge per quel tipo di destinazione d'uso.
Da considerare inoltre con attenzione eventuali divieti posti dai piani regolatori.
Ufficio in casa: quali spese si possono dedurre?
Dal punto di vista fiscale il testo unico delle imposte sui redditi prevede la possibilità di effettuare un uso promiscuo dell'abitazione adibendola al contempo a studio e abitazione.
In riferimento agli immobili aventi questo tipo di utilizzo il libero professionista ha la possibilità di dedurre dal reddito di lavoratore autonomo una somma pari al 50% della rendita catastale.
Sono deducibili al 50% anche le spese sostenute per lavori di ristrutturazione, ammodernamento o per altri servizi.
L'agevolazione non sarà consentita qualora nello stesso comune dove è situato l'immobile, il lavoratore sia titolare di altro immobile adibito all'esercizio dell'attività professionale.
