Come affrontare burocraticamente una ristrutturazione

Ristrutturare casa

È notizia oramai diffusa che, in campo immobiliare ed edile, prevale la tendenza alla ristrutturazione di manufatti già esistenti piuttosto che la costruzione di nuovi.

Chi dispone di un appartamento o di una casa isolata, magari di proprietà di famiglia, preferisce avviare opere di ristrutturazione per dar vita ad un prodotto finito di proprio gusto.

Ma cosa è necessario fare per avviare una pratica di ristrutturazione?

Prima di analizzare le varie fasi d'avvio e di lavorazione, tengo a specificare che con il termine ristrutturazione spesso vengono erroneamente indicate tutte le lavorazioni che prevedono un restyling della casa .

Non è così, perché esistono diverse nomenclature atte ad indicare diversi interventi e che variano a seconda della consistenza degli interventi stessi.

Anche per questo motivo è necessario rivolgersi ad un tecnico che avrà il compito di ben individuare la tipologia di lavorazione da eseguire, per poi richiedere i titoli abilitativi necessari.

Manutenzione straordinaria e ristrutturazione

Quando si parla di restyling della propria casa gli interventi più frequenti riguardano lo spostamento di tramezzature o di aperture, nonché la sostituzione dei vecchi impianti.

Per questa tipologia di opere si può ricorrere alla manutenzione straordinaria o alla ristrutturazione.

L'art. 3 del Testo Unico dell'Edilizia D.P.R. 380/2001, testo utilissimo anche per i non addetti al settore perché in esso sono contenute tutte le norme in materia edilizia, definisce precisamente gli interventi edilizi in questione.

Per manutenzione straordinaria si intendono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso; con il termine ristrutturazione edilizia si indicano gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica.

Come affrontare una ristrutturazione

Iniziare un restyling della propria casa non è operazione semplice in un paese dove la burocrazia ha un notevole impatto: è necessario affidarsi ad un tecnico di fiducia, architetto, geometra o ingegnere, che segua la pratica garantendo il rispetto delle norme e l'assenza di problematiche sanzionabili.

Documenti da presentare per la ristrutturazione

Per dare inizio alle lavorazioni il committente, poniamo il caso si tratti del proprietario dell'immobile da ristrutturare, delega un tecnico, o più di uno, alla progettazione, alla direzione dei lavori e quindi ai rapporti con l'impresa, nonché alla redazione delle pratiche da presentare al comune per il rilascio dei titoli abilitativi, se necessari.

Nel caso si tratti di manutenzione straordinaria, infatti, dovrà essere presentata una semplice Comunicazione di Inizio Attività CIA o, per lavori di entità superiore, come interventi di tipo strutturale, una Segnalazione Certificata di Inizio Attività SCIA.

Queste pratiche dovranno contenere al loro interno indicazioni circa il proprietario, il tecnico incaricato e la ditta che esegue i lavori, nonché il Documento Unico di Regolarità Contributiva dell'Impresa DURC, la relazione tecnica, gli elaborati progettuali a firma del tecnico incaricato.

Sarà inoltre presente, se richiesto dal comune, un modulo dei rifiuti, redatto dalla ditta o dal tecnico, nel quale si attestano quantità e tipologia dei rifiuti prodotti, nonché l'indicazione del luogo in cui si andranno a conferire e della ditta che dovrà occuparsi dello smaltimento.

Un po' più elaborata è invece la classica Denuncia di Inizio Attività DIA che riguarda gli interventi edilizi più impattanti.

In ogni caso, è opportuno recarsi allo Sportello Unico per l'Edilizia del Comune in cui è sito l'immobile per informarsi sulla pratica più giusta da avviare.
Non è caso raro, infatti, che, sullo stesso territorio regionale, un comune richieda un tipo di documentazione diversa dal comune limitrofo.

Lavorazioni in cantiere per la ristrutturazione

Per quanto concerne le lavorazioni in cantiere, l'impresa designata dovrà fornire al committente un contratto e un computo nel quale vengono ben specificate le lavorazioni e i singoli costi.

Nel caso in cui si tratti di una sola impresa e per lavori che non implichino ponteggi, in cantiere non sarà necessario individuare un coordinatore della sicurezza, ma nel caso di presenza anche non simultanea di più imprese, è necessario predisporre tutta la documentazione e gli apprestamenti atti a garantire la sicurezza dei lavoratori e degli utenti.

Paradossalmente, ad esempio, se si avviano lavori che riguardano la realizzazione di una lunga tubazione che corre per più comuni ma che implica la presenza di una sola impresa specializzata non è necessario attivare tutte le procedure inerenti la sicurezza, mentre nell'ambito della manutenzione straordinaria di un piccolo appartamento in cui sono presenti idraulico ed elettricista, è necessario nominare un coordinatore della sicurezza in fase di esecuzione che, attraverso il rispetto delle norme contenute nei Piani di Sicurezza e Coordinamento PSC e nei Piani Operativi di Sicurezza POS, garantisca il rispetto delle condizioni di sicurezza.

Tutte le norme relative alla sicurezza sono comunque contenute e consultabili nel D.lgs 81/2008.

Fine Lavori della ristrutturazione

Una volta terminate tutte le operazioni di cantiere, il tecnico incaricato provvede alla redazione dei documenti di fine lavori.

In essi sarà contenuta copia della ricevuta di variazione catastale, se necessaria.
Infatti, nel caso in cui siano state spostate tramezzature e quindi modificata la disposizione interna degli ambienti, è obbligatorio comunicare al Catasto la variazione compilando i documenti richiesti sul software Docfa disponibile sul sito della Agenzia del Territorio.