Possibile affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni?

Come affittare la prima casa senza perdere agevolazioni

In Italia, acquistare un immobile come “prima casa” comporta una serie di agevolazioni fiscali importanti, ma spesso sorge una domanda: è possibile affittare la prima casa?

Affitto casa - foto Getty Images

La risposta è sì, ma ci sono regole, limiti e conseguenze da considerare, soprattutto se l'immobile è stato acquistato con i benefici fiscali o con un mutuo agevolato.

Si può affittare la prima casa?

La legge consente di affittare una prima casa, anche se si sono ottenute le agevolazioni fiscali previste per l'acquisto.

Tuttavia, è fondamentale non violare i requisiti previsti dalla legge per non perdere le agevolazioni godute.

Cosa si intende per "prima casa"?

Un’abitazione è considerata prima casa se:

• l’acquirente deve stabilire la residenza nel comune in cui è situato l’immobile entro 18 mesi dall'acquisto;
• l’immobile si trova nel Comune in cui l'acquirente ha o stabilisce la residenza;
• l'acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
• non si possiede già in tutto il territorio nazionale un’altra casa acquistata con le agevolazioni "prima casa" (salvo casi di vendita entro un anno).
  
  
  

Quali sono le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni prima casa sono una serie di benefici fiscali riconosciuti a chi acquista un’abitazione da destinare a prima casa, nel rispetto di specifici requisiti soggettivi e oggettivi.

Decadenza agevolazioni prima casa - foto Getty Images

Quando vengono riconosciute si potrà fruire di imposte ridotte o agevolate:

• Acquisto da privato o impresa con esenzione IVA: Imposta di registro 2% del valore catastale (anziché il 9%), con un minimo di €1.000;
• Imposte ipotecaria e catastale: €50 ciascuna;
• Acquisto da impresa soggetta a IVA: IVA al 4% (anziché il 9%);
• Imposta di registro, catastale e ipotecaria: €200 fissi ciascuna.
• Si potrà inoltre fruire di detrazioni legate al mutuo: imposta sostitutiva sul mutuo si versa lo 0,25% dell’importo;
• Detrazione IRPEF del 19% su interessi passivi fino a €4.000 l’anno (detrazione massima circa €760) e su spese notarili/istruttorie correlate al mutuo.
  
  
  

Quando è possibile affittarla senza perdere le agevolazioni

Affittare la prima casa è consentito poiché non è richiesto che la residenza sia stabilita nello stesso immobile agevolato ma soltanto nel Comune in cui esso si trova.

È sempre importante, per non decadere dalle agevolazioni, che vengano rispettati tutti i requisiti richiesti.

Affittare con un mutuo prima casa: cosa succede?

Se la casa è stata acquistata con un mutuo prima casa, l’affitto è possibile, ma non si perdono gli interessi passivi deducibili (fino a 4.000 € annui) solo se l'immobile resta abitazione principale, ovvero se si è stabilita la residenza.

Se invece ci si trasferisce e si affitta l’immobile, non si può più detrarre gli interessi del mutuo dall’IRPEF.

Quando conviene affittare la prima casa?

Affittare conviene in questi casi:

• Hai acquistato da anni e hai già beneficiato delle agevolazioni senza vincoli pendenti;
• Hai trasferito la residenza per lavoro o altri motivi e vuoi generare un reddito extra;
• Vuoi trasferirti in un'altra abitazione ma non vendere l'immobile attuale;
• Attenzione però: il reddito da locazione è soggetto a tassazione, quindi valuta la cedolare secca (21% o 10% per canoni concordati) o la tassazione ordinaria in base al tuo reddito.
  
  
  

Casi in cui si perdono le agevolazioni

Si perdono le agevolazioni “prima casa” se:

• Non si trasferisce la residenza entro 18 mesi dall'acquisto;
• Si acquista una nuova abitazione con benefici prima casa, senza aver venduto quella precedente entro 12 mesi;
• In questi casi, si dovranno restituire le imposte risparmiate con sanzioni e interessi.
  
  
  

Cosa succede se si vende o affitta nei primi 5 anni

La legge stabilisce che, se vendi o effettui un atto di donazione avente ad oggetto l'immobile prima dei 5 anni dall'acquisto:

• Perdi le agevolazioni a meno che non acquisti un’altra prima casa entro 12 mesi;
• Affittare nei primi 5 anni non fa decadere le agevolazioni, purché si siano rispettati i requisiti iniziali (es. trasferimento della residenza).
  
  

Affittare la prima casa è legalmente possibile, ma conviene farlo dopo aver rispettato tutti i requisiti per le agevolazioni fiscali.

È importante pianificare con attenzione, soprattutto se hai ottenuto un mutuo agevolato o intendi cambiare residenza.

Affitto immobile agevolazioni prima casa - foto Getty Images

Attenzione: se nel rogito dichiari il falso (es. affermi di non possedere altre abitazioni, di voler trasferire la residenza, ecc.), l'Agenzia delle Entrate può revocare le agevolazioni anche a distanza di anni.