La categoria catastale e i dati consultabili con visura

Catasto Italiano: categorie e classi

Che cos'è il catasto?

Il Catasto Italiano è l'inventario dei beni immobili presenti nel territorio nazionale, ed è costituito da due distinti sistemi:

• il Catasto Terreni che comprende l'elenco di tutti i terreni di qualsiasi natura, liberi o edificati;
  
  
• il Catasto Edilizio Urbano che è costituito da tutte le costruzioni di natura civile, industriale e commerciale.

Il Catasto Terreni è di tipo geometrico - particellare, cioè fornisce informazioni sia sulla natura geometrica (topografia, forma e consistenza) che sulle caratteristiche tecnico-economiche (caratteristiche tecnico-fisiche e redditi) dell'elemento minimo rappresentato in mappa, che è la particella catastale.

Classe catastale - foto Getty Images

Il Catasto dei Fabbricati è l'evoluzione del Catasto Edilizio Urbano e si occupa di tutte le costruzioni relative sia alla sezione urbana sia alla sezione rurale.
La gestione delle banche dati catastali e lo svolgimento dei relativi servizi è compito dell'Agenzia del Territorio.

L'Agenzia del Territorio, dal 1° dicembre 2012, è stata incorporata nella Agenzia delle Entrate.

Tutti i terreni e fabbricati rispondono a dei parametri ben precisi, relativi alla categoria e classe di appartenenza, rispetto ai quali viene stabilito il loro valore.

Le categorie catastali, sono utilizzate per classificare i beni immobili, e determinarne le rendite.
Con le rendite si calcolano tasse e imposte.

Le classi catastali consentono di classificare un immobile e dipendono dal contesto urbanistico in cui è ubicato l'immobile, dalle caratteristiche costruttive e dal valore medio di mercato.

Esprimono inoltre il grado di redditività di un immobile, ovvero la capacità di reddito di una unità immobiliare appartenente alle categorie dei gruppi A, B, C, D; gli F sono senza rendita.

Cosa è la Visura Catastale?

Per conoscere i dati relativi a un immobile è sufficiente richiedere una visura catastale tramite il servizio offerto dall'Agenzia del Territorio.

La visura Catastale fornisce, attraverso i dati identificativi catastali, ovvero il comune, il numero di Foglio e Numero di Particella/Mappale e il Subalterno, l'esatta ubicazione di un bene immobile nel territorio italiano e una serie di informazioni legate alla sua storia.


In base ai dati posseduti e alla tipologia di informazioni di cui si ha bisogno, è possibile richiedere le visure catastali in tre diverse modalità:

1. per nominativo, in cui vanno inseriti i dati del soggetto, persona o impresa, che si ritiene intestatario dell'immobile. In questo caso, però, bisogna specificare il comune altrimenti si apre la finestra nazionale che identifica tutte le proprietà del soggetto richiedente sull'intero territorio nazionale;
   
   
2. per immobile, in cui vanno inseriti i dati catastali dell'immobile (comune, solo nelle grandi città, foglio, particella/mappale e subalterno);
   
   
3. per indirizzo, in cui vanno inseriti il comune, l'indirizzo e il numero civico.
   
   

Nel caso si voglia conoscere la storia di un determinato terreno o fabbricato è possibile richiedere una visura catastale storica, nella quale sono indicate tutte le variazioni catastali avvenute nel tempo per quell'immobile, ovvero indicazioni riguardanti i precedenti proprietari, i frazionamenti, i precedenti dati catastali e le particelle soppresse.

Categorie catastali: definizione

La divisione per immobili in base alla destinazione d'uso da origine ai gruppi catastali:

• gruppo A, B, C - immobili a destinazione ordinaria;
  
  
• gruppo D - immobili a destinazione speciale;
  
  
• gruppo E - immobili a destinazione particolare;
  
  
• gruppo F - categorie fittizie.
  
  

La formazione di ciascuna categoria, ossia la qualificazione delle unità immobiliari urbane, deriva dalla presenza, nel Comune o nelle varie zone censuarie, di unità immobiliari aventi analoghe destinazioni e caratteristiche intrinseche.

Gli elementi che permettono la definizione della categoria catastale sono:

• caratteristiche intrinseche, estrinseche e contestuali dell'immobile;
  
  
• contesto in cui l'immobile è inserito;
  
  
• qualità ambientale della zona di mercato in cui l'unità è situata;
  
  
• caratteristiche edilizie dell'unità stessa e del fabbricato che la comprende.

Le principali caratteristiche Intrinseche sono:

1. grado di finimento e stato di conservazione e manutenzione;
   
   
2. caratteristiche estetiche ed igieniche;
   
   
3. esposizione prevalente;
   
   
4. dimensioni dei vani in rapporto a quelli ritenuti normali;
   
   
5. importanza e sviluppo dei servizi interni;
   
   
6. esistenza di servizi comuni.
   
   

Le principali Caratteristiche Estrinseche sono:

1. genere della località;
   
   
2. ubicazione;
   
   
3. collegamento con i servizi pubblici di trasporto;
   
   
4. esposizione prevalente;
   
   
5. epoca della costruzione;
   
   
6. qualità delle strutture;
   
   
7. stato di conservazione e manutenzione;
   
   
8. grado di finimento;
   
   
9. ampiezza media dei vani;
   
   
10. richiesta sul mercato dei fitti;
    
    
11. impianti;
    
    
12. consistenza catastale.
    
    

In particolare per le categorie del gruppo C si valutano anche i seguenti aspetti:

1. situazione stradale;
   
   
2. ubicazione;
   
   
3. sviluppo su strada;
   
   
4. ampiezza;
   
   
5. epoca di costruzione;
   
   
6. qualità delle strutture;
   
   
7. stato di conservazione e manutenzione;
   
   
8. richiesta sul mercato dei fitti.
   
   

La categoria è quindi il risultato dell'analisi delle qualità rilevate dalle caratteristiche strutturali, costruttive e di uso dell'unità e del fabbricato da esse costituito.

Tabelle categorie catastali

Di seguito riportiamo l'elenco delle tabelle delle categorie catastali suddivise in gruppi rispetto alla loro destinazione d'uso.

Immobili a destinazione ordinaria

Gruppo A

• A/1 Abitazione di tipo signorile
  
  
• A/2 Abitazione di tipo civile
  
  
• A/3 Abitazioni di tipo economico
  
  
• A/4 Abitazioni di tipo popolari
  
  
• A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
  
  
• A/6 Abitazione di tipo rurale
  
  
• A/7 Abitazione in villini
  
  
• A/8 Abitazione in villa
  
  
• A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
  
  
• A/10 Uffici e studi privati
  
  
• A/11 Abitazioni o alloggi tipici dei luoghi
  
  

Gruppo B

• B/1 Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme
  
  
• B/2 Case di cura e ospedali senza fine di lucro
  
  
• B/3 Prigioni e riformatori
  
  
• B/4 Uffici Pubblici
  
  
• B/5 Scuole e laboratori scientifici
  
  
• B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9, circoli ricreativi e culturali, ed attività similari se non hanno fine di lucro
  
  
• B/7 Cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico del culto
  
  
• B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate
  
  

Gruppo C

• C/1 Negozi e Botteghe
  
  
• C/2 Magazzini e locali di Deposito
  
  
• C/3 Laboratori per arti e mestieri
  
  
• C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
  
  
• C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
  
  
• C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse
  
  
• C/7 Tettoie chiuse od aperte.

Immobili a destinazione speciale

Gruppo D

• D/1 Opifici
  
  
• D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
  
  
• D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)
  
  
• D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
  
  
• D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
  
  
• D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
  
  
• D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
  
  
• D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
  
  
• D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.
  
  
• D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole
  
  

Immobili a destinazione particolare

Gruppo E

• E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi e aerei
  
  
• E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
  
  
• E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
  
  
• E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
  
  
• E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
  
  
• E/6 Fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orologio comunale
  
  
• E/7 Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti
  
  
• E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia
  
  
• E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E

Categorie Fittizie

Gruppo F

• F/1 Area urbana
  
  
• F/2 Unità collabenti
  
  
• F/3 Unità in corso di costruzione
  
  
• F/4 Unità in corso di definizione
  
  
• F/5 Lastrico solare
  
  
  

Classamento catastale: definizione

Gli immobili non sono tutti uguali anche se fanno parte della stessa categoria, la classe distingue il diverso pregio tra loro ed è indicata con un numero che cresce progressivamente dalla 1^ alla "X" al crescere del reddito, cioè la prima classe corrisponde il numero 1 e indica gli immobili a reddito più basso, mentre alle classi con numerazione successiva verranno associati immobili con reddito più elevato.

Il numero delle classi catastali non è fisso, come invece accade nel caso delle categorie catastali, perché il numero delle classi catastali varia in base al Comune, relativamente ai diversi valori del mercato presenti per una stessa categoria.

Nel caso in cui la categoria non prevede una ripartizione in classi, essa viene indicata con U, ovvero unica in cui la redditività nella zona censuaria risulta omogenea.

Come viene attribuita la classe catastale?

La classe catastale di una unità immobiliare viene attribuita a seguito della presentazione da parte del proprietario di una richiesta di accatastamento all'Agenzia del Territorio.

La pratica di accatastamento deve essere necessariamente eseguita da un professionista abilitato che presenterà una DOCFA inerente alla nuova costruzione o alle modifiche apportate a un immobile già esistente.

Generalmente, per attribuire la classe catastale ci si avvale del metodo del classamento automatico: un particolare algoritmo che confronta i valori immessi nel DOCFA con i valori presenti nelle tabelle predisposte dall'Ufficio del Catasto.

La prima informazione che l'algoritmo ricerca per procedere al classamento è la classe ordinaria per ogni foglio di mappa di ogni categoria A, B e C.
La classe ordinaria è semplicemente la classe più frequente presente sul foglio di mappa.

Gli altri parametri serviranno a determinare gli scostamenti dalla classe ordinaria.
Per le categorie del gruppo A, escludendo le categorie A/9, A/10, A/11, essendo il confine fra una categoria e l'altra molto labile, per ottenere un valore coerente saranno necessari un numero maggiore di parametri.

Per le categorie del gruppo B e C, i parametri che ne definiscono essenzialmente il valore sono invece l'altezza e la superficie; a maggiore altezza dell'unità immobiliare, corrisponderà dunque maggior valore, a maggiore superficie corrisponderà un valore unitario minore.

Nel caso in cui la procedura automatica produca un valore non coerente sarà cura del tecnico redattore del DOCFA inserire nel campo osservazioni relative al valore e al classamento proposto le indicazioni utili per un classamento corretto e adeguato.
In alcuni casi particolari, per avvalorare le reali condizioni in cui si trova l'immobile può risultare utile allegare anche idonea documentazione fotografica (relazione tecnica asseverata).