Convocazione assemblea condominiale senza amministratore

Convocazione assemblea condominiale: quali sono le regole

Il procedimento di convocazione dell'assemblea di condominio è caratterizzato da un sistema piuttosto snello.

Il regolamento condominiale, laddove presente, solitamente disciplina tempi e modi di convocazione dell'assemblea. Tali norme, comunque, non possono derogare in peius al contenuto minimo di garanzia previsto dalla legge.

Prima di entrare nel merito delle modalità di convocazione dell'assemblea soffermiamoci su quella che, a grandi linee, è la sua funzione.

Assemblea di condominio

L'assemblea di condominio è la sede in cui si assumono le decisioni relative alla gestione del condominio. Si valutano le scelte che coinvolgono le parti comuni dello stabile.


L'assemblea è costituita da tutti i titolari delle singole unità abitative, ma a essa sono ammessi anche gli usufruttuari e gli inquilini in presenza di determinate situazioni.

L'assemblea, non ha alcun potere in merito alle decisioni che riguardano le unità immobiliari dei singoli condomini a meno che il loro comportamento non sia causa di danno per gli altri condomini o per le cose comuni.

L'assemblea è un organo collegiale, all'interno del condominio, dal quale non si può prescindere. Essa può essere di due tipi: assemblea ordinaria e assemblea di carattere straordinario e la differenza dell'una dall'altra attiene alla diversa tipologia di ordine del giorno.

L'ordine del giorno

In via principale è l'amministratore del condominio il soggetto che ha il potere e il dovere di convocare l'assemblea condominiale.

La prima cosa che bisogna fare quando si decide d'indire un'assemblea condominiale è quella di stilare il così detto ordine del giorno.

Ai sensi dell'art. 1105, terzo comma, cod. civ (dettato in materia di comunione ma applicabile al condominio in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c.) per la validità delle deliberazioni della maggioranza è necessario che tutti i partecipanti alla comunione siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.

Chi convoca l'assemblea condominiale ordinaria

L'assemblea ordinaria deve essere convocata dall'amministratore per il quale non solo è un potere ma anche un obbligo. Qualora egli non vi provveda, il suo comportamento, rappresentando una grave irregolarità, può costituire motivo per la richiesta della revoca del suo mandato.

In caso di assenza dell'amministratore, sarà ciascun condomino a poter convocare l'assemblea ordinaria che, ricordiamo, si deve tenere almeno una volta all'anno.

Nel caso di assemblea ordinaria una parte dell'ordine del giorno è già stabilita per legge in quanto dovranno essere discussi l'approvazione del rendiconto preventivo e consuntivo e la nomina e conferma dell'amministratore in carica.

Altri argomenti potranno essere inseriti d'iniziativa dell'amministratore o su indicazione dei condomini.


Nel caso egli cessi il mandato dell'amministratore senza rinnovo, l'assemblea, per poter nominare un nuovo amministratore, potrà essere convocata, anche in questo caso, da un singolo condomino.

Assemblea straordinaria: i condomini possono convocare l'assemblea

In merito alla convocazione dell'assemblea straordinaria dobbiamo evidenziare una serie di casistiche.

Dobbiamo infatti distinguere il caso in cui essa viene convocata dall'amministratore di sua iniziativa e per argomenti stabiliti a sua discrezionalità, dal caso in cui invece la convocazione avvenga previo sollecito da parte dei condomini.

Quando l'amministratore è obbligato a convocare l'assemblea straordinaria

Vi sono delle situazioni in cui l'amministratore è tenuto alla convocazione dell'assemblea straordinaria:

• quando abbia ricevuto un atto di citazione o un provvedimento che esula dalle sue attribuzioni, per darne tempestivamente notizia ai condomini;
  
  
• quando abbia ordinato lavori di manutenzione straordinaria che rivestono carattere urgente, per riferirne nella prima assemblea (art. 1135, co. 2, cod. civ.).
  
  

Si tratta di situazioni in cui l'amministratore è tenuto a riferire qualcosa all'assemblea.

Richiesta convocazione assemblea straordinaria da parte dei condomini

Se vi è la richiesta di più condomini, l'amministratore non può esimersi dal convocare l'assemblea. Questo accade quando ne facciano richiesta almeno due condomini rappresentanti un sesto del valore dell'edificio, per deliberare su qualsiasi materia.

Se questo non dovesse avvenire, entro il termine di 10 giorni dalla richiesta, essi potranno procedere a convocare direttamente l'assemblea.

Si tratta dunque di un'ipotesi contemplata dalla legge nella quale i condomini hanno facoltà di sostituirsi interamente all'operato dell'amministratore.

Richiesta convocazione assemblea straordinaria di un condomino

Vi sono delle situazioni in cui basta che un solo condomino solleciti la convocazione dell'assemblea straordinaria. Ecco a quali condizioni:

• quando ne faccia richiesta anche un solo condomino, qualora siano insorte gravi irregolarità fiscali, per la revoca dell'amministratore o per mancato utilizzo del conto corrente del condominio;
  
  
• quando ne faccia richiesta anche un solo condomino, per decidere in merito a una innovazione che possa costituire un miglioramento per il condominio;
  
  
• quando ne faccia richiesta anche un solo condomino, per modificare le tabelle millesimali;
  
  
• quando ne faccia richiesta anche un solo condomino, per deliberare, in merito alla violazione della destinazione d'uso delle parti comuni dell'edificio.
  
  
  

Modalità e tempi di convocazione dell'assemblea condominiale

Esistono regole specifiche per la convocazione dell'assemblea in merito a tempistiche da rispettare e alle modalità di convocazione.


Redatto l'avviso di convocazione, che naturalmente deve indicare luogo e orario dell'assemblea in prima e seconda convocazione, è necessario darne comunicazione a tutti i condomini.

Ai sensi dell'art. 1136, sesto comma, codice civile, infatti, l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

L'omessa convocazione è causa di annullabilità della deliberazione assembleare.

L'amministratore, per la comunicazione dovrà procedere a mezzo lettera raccomandata, o in alternativa tramite posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, indicando l'ordine del giorno.

L'avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data stabilita per la riunione di prima convocazione.

Se l'avviso di convocazione non contiene determinate informazioni e non rispetta i termini imposti dalla legge la delibera assunta durante la riunione sarà impugnabile.