Colonna di scarico in condominio ostruita: chi paga?

Colonna di scarico condominiale otturata, chi e come paga

In un contesto condominiale, la questione della ripartizione delle spese è la parte più complessa, motivo di conflitti tra i proprietari.

Nel momento in cui si verifica un problema di tipo tecnico, come nel caso dell’otturazione di una colonna di scarico, ci si domanda a chi spetti il costo dell’intervento.

A ben dire, non si può dare una risposta univoca.

Tutto dipende da una serie di valutazioni che fanno riferimento sia alla natura dell’impianto, sia alla sua funzione concreta all’interno dell’edificio.

Per comprendere chi debba sostenere le spese per la disostruzione, è necessario analizzare attentamente le norme di riferimento, i criteri giuridici elaborati dalla giurisprudenza e, non da ultimo, le caratteristiche specifiche dell’impianto in questione.

È fondamentale, prima di procedere con qualsiasi intervento, effettuare una verifica tecnica che consenta di individuare con precisione l’estensione della colonna, il numero degli appartamenti collegati, e l’eventuale esistenza di più impianti indipendenti.

La colonna di scarico come parte comune dell’edificio

La legge stabilisce con trasparenza quali siano i beni comuni all’interno del condominio.

Tra questi ci sono anche gli impianti fognari, ivi inclusi quelli atti alla raccolta e al deflusso delle acque nere e grigie provenienti dalle singole unità immobiliari.

La colonna di scarico verticale, che passa per i vari piani dell’edificio, è ritenuta pertanto a tutti gli effetti un bene condominiale.

Ciò vuol dire che la sua proprietà è condivisa tra tutti i condomini, e ciascuno di essi ha un diritto di comproprietà su di essa, a prescindere dal piano in cui si trovi il proprio appartamento.

La posizione giurisprudenziale

Un’importante precisazione è offerta dalla giurisprudenza, la quale ha stabilito che la proprietà esclusiva del singolo condomino sui propri tubi di scarico si estende fino al punto di collegamento con la colonna verticale.

Questo raccordo, tecnicamente noto come “braga”, costituisce parte integrante della struttura comune.

La sua funzione, infatti, è quella di convogliare le acque reflue dal singolo appartamento verso il sistema collettivo di scarico.

In virtù di questa funzione, e del suo collegamento strutturale con l’impianto verticale, la braga viene considerata comune al pari della colonna stessa.

La presunzione di comproprietà opera quindi su tutte quelle parti dell’impianto fognario che svolgono una funzione a beneficio di più unità abitative.

Colonna di scarico- Getty Images

Diversamente, le diramazioni che si estendono dalla colonna per raggiungere esclusivamente un appartamento sono da considerarsi di proprietà individuale, e le eventuali spese relative alla loro riparazione non possono essere ripartite tra i condòmini.

La ripartizione delle spese in caso di otturazione

Nel caso in cui ci si dovesse essere un’otturazione della colonna condominiale, la regola generale stabilisce che le spese per l’intervento siano a carico di tutti i proprietari. Le spese si affrontano in proporzione ai millesimi di proprietà.

Tale principio trova applicazione anche nei confronti dei condòmini i cui appartamenti si trovano al pianterreno o in posizioni che, almeno in apparenza, non traggono beneficio dall’impianto verticale.

La ragione è che la colonna di scarico, in quanto parte comune, genera un’obbligazione solidale tra tutti i comproprietari: ciascuno deve concorrere alle spese in base alla propria quota, salvo diversa disposizione del regolamento condominiale.

La responsabilità dell'otturazione

È doveroso sottolineare che la responsabilità per l’intasamento della colonna non incide, in via immediata, sulla ripartizione delle spese.

Anche nell’ipotesi in cui si sospetti che l’otturazione sia stata provocata da un uso scorretto da parte di un singolo condomino, le spese devono comunque essere anticipate da tutti.

Soltanto un accertamento giudiziale può stabilire con certezza la responsabilità individuale e determinare, eventualmente, un obbligo di rimborso nei confronti degli altri condòmini.

Un condomino potrebbe, in via eccezionale, assumersi l’intero onere economico dell’intervento di propria iniziativa, ma si tratterebbe di una scelta volontaria, che non incide sulla disciplina ordinaria delle spese comuni.

Senza una dichiarazione esplicita di assunzione della responsabilità o una decisione giudiziaria, resta fermo l’obbligo di contribuzione solidale.

Quando la colonna serve solo alcuni appartamenti: il condominio parziale

La questione diventa oltremodo complicata nel caso in cui la colonna fognaria non sia a servizio dell’intero edificio, ma solo di una parte di esso.

Si pensi, ad esempio, ad una palazzina che si divide in due scale distinte, ognuna con un proprio impianto di scarico verticale.

A questo punto, si parla di "condominio parziale": una categoria giuridica riconosciuta dalla legge e dalla giurisprudenza, applicabile ogni volta che un determinato bene comune sia destinato all’uso esclusivo di una parte dei condòmini.

Le spese del condominio parziale

In presenza di un condominio parziale, le spese per la manutenzione e la riparazione del bene sono a carico soltanto dei condòmini che da esso traggono utilità concreta.

Questo vale anche per le colonne di scarico: se un determinato impianto serve solo gli appartamenti situati lungo una specifica verticale dell’edificio, soltanto i proprietari di quegli appartamenti saranno tenuti a contribuire alle spese di disostruzione o riparazione.

Condominio parziale - Getty Images

Si tratta, in sostanza, di una forma di ripartizione più equa, basata sull’effettivo beneficio che ciascun condomino trae dal bene comune.

È chiaro che un proprietario la cui unità immobiliare non è collegata alla colonna fognaria non può essere obbligato a sostenere le spese per la sua riparazione.

In questo senso, la legge non impone un’eguaglianza astratta, ma una solidarietà fondata sull’utilità.

L’amministratore di condominio, in tali circostanze, ha un ruolo cruciale, dovendo mediare tra le esigenze dei singoli e le regole dettate dal diritto.

Soltanto una corretta applicazione dei principi legali potrà garantire che le spese siano attribuite in modo conforme alla legge e, soprattutto, equo.

Considerazioni conclusive

Dall’analisi condotta emerge che la ripartizione delle spese per la colonna di scarico otturata dipende dalla natura dell’impianto e dalla sua funzione all’interno del contesto condominiale.

Se la colonna è effettivamente a servizio dell’intero edificio, le spese sono da suddividersi tra tutti i condòmini, in proporzione ai rispettivi millesimi.

Diversamente, se essa serve solo una parte dell’edificio, come accade nei casi di condominio parziale, il costo dell’intervento graverà esclusivamente sui proprietari che da essa traggono beneficio.

Esterno di un condominio - Getty Images

La giurisprudenza ha fornito criteri chiari per distinguere le parti comuni da quelle di proprietà esclusiva, e ha stabilito che, in assenza di colpa accertata, le spese devono essere ripartite collettivamente.

Questa attività di accertamento, se ben condotta, può prevenire l’insorgere di controversie e favorire una gestione trasparente e condivisa degli oneri condominiali.