Che cos'è una delibera condominiale programmatica?

Delibera condominiale

La delibera assunta da un'assemblea condominiale altro non è che l'atto espressione della volontà dell'assise con la quale i condomini riuniti decidono su un argomento d'interesse condominiale.

Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore (art. 1136, settimo comma, c.c.).

La deliberazione, quindi, deve assumere forma scritta ad substantiam; la mancanza di questa forma determina la nullità della decisione assembleare per carenza dei requisiti minimi essenziali previsti dalla legge (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05).

Il documento sul quale viene trasfusa la deliberazione adottata in riunione prende il nome di verbale.

Tale verbale, afferma la Cassazione, offre una prova presuntiva dei fatti che afferma in essa essersi verificati, e dunque che spetta al condomino il quale impugna la deliberazione assembleare, contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto (Cass. 11 novembre 1992, n. 12119).

Il verbale deve riportare correttamente, pena la sua annullabilità (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05), i nomi dei presenti, i millesimi di riferimento, e l'esito preciso e dettagliato di ogni singola votazione in modo che siano sempre verificabili i quorum deliberativi, nonché la sussistenza di eventuali conflitti d'interessi tra i votanti.

Non si creda, tuttavia, che la precisione alla verbalizzazione consegua un automatico rigido schematismo.

Com'ha detto la Suprema Corte, infatti, non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro, l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione, nominatim, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, (quanti e) quali condomini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell'edificio da essi rappresentato, nonché di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dall''art. 1136 c.c.(sent. 10 agosto 2009 n. 18192) (Cass. 19 novembre 2009 n. 24456).

In buona sostanza: la precisione maniacale non è doverosa.

Delibera decisoria e delibera programmatica

L'assemblea con il voto favorevole di 10 condomini su 15 presenti in rappresentanza di 650 millesimi (segue indicazione dei votanti e relativi millesimi) decide di affidare i lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità all'impresa Alfa.

Questo rappresenta un classico esempio di delibera decisoria, ossia di deliberazione con la quale i condomini assumono una decisione avente effetti giuridici obbligatori tra di essi e verso l'esterno.

Nel caso di specie il numero dei condomini e quello dei millesimi consente di affermare che la deliberazione è stata assunta con le maggioranze prescritte dalla legge (cfr. art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.).

Una decisione del genere eventualmente assunta in violazione delle norme dettate in tema di convocazione e deliberazione potrebbe essere impugnata nei modi e nei termini di cui all'art. 1137 c.c.

Diversa l'ipotesi della così detta delibera programmatica.

L'assemblea con il voto favorevole di 6 condomini su 15 presenti in rappresentanza di 400 millesimi (segue indicazione dei votanti e relativi millesimi) vista anche l'assenza di preventivi specifici in relazione agli interventi previsti nel computo metrico del tecnico nominato dal condominio decide di rinviare la decisione lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità ad una prossima assemblea che l'amministratore convocherà non appena le imprese presenteranno preventivi conformi alle richieste.

In questo caso l'assemblea non ha assunto alcuna decisione in grado di creare rapporti giuridici, in tale ipotesi l'assemblea ha semplicemente rinviato la decisione.

In simili circostanze, dunque, non importa che il quorum deliberativo non sia stato raggiunto (l'esempio volutamente esprime numeri al di sotto della soglia della maggioranza degli intervenuti e dei 500 millesimi), né tanto meno che non siano stati convocati tutti i condomini.

Ciò vuol dire che essa, non avendo deciso nulla, ma avendo puro carattere propedeutico in vista di future decisioni non può essere impugnata per ottenerne l'invalidazione poiché l'effetto reale dell'esito dell'impugnazione sarebbe inesistente (non si può impedire all'assemblea di deliberare in futuro su materie di sua competenza).

In questo contesto, pertanto, può affermarsi che i condomini (presenti, dissenzienti o astenuti, ed assenti), giuridicamente parlando (cfr. artt. 101 e ss. c.p.c.) non hanno alcun interesse ad agire per impugnare una delibera assembleare programmatica (cfr. Trib. Palermo 4 aprile 2014).