Aspetti fiscali della vendita immobile ricevuto in donazione

Si può vendere una casa avuta in donazione?

La donazione, come qualsivoglia negozio giuridico, può avere a oggetto beni immobili, che possono essere successivamente oggetto di compravendite immobiliari.

Acquistare un immobile, ricevuto per donazione, può risultare in alcuni casi rischioso per le azioni di riduzione o le azioni di restituzione, che possono essere instaurate da chiunque vi abbia interesse e che ritenga di aver subito un danno in sede di successione.

Per tale motivo sovente, l'acquirente per salvaguardarsi da tali eventuali azioni può scegliere di tutelarsi stipulando polizze assicurative a garanzia del capitale investito, soprattutto nel caso di vendita immobile donato con donante in vita.


Ciò in quanto, come noto, la donazione, seppur in casi specifici può essere revocata dallo stesso donante.

Chiariti tali preliminari aspetti, da un punto di vista fiscale, tuttavia, l'acquisto di un immobile proveniente da atto di donazione in alcuni casi genera plusvalenza ed è conseguentemente soggetta a specifica imposta.

In questa sede ci soffermeremo sugli aspetti aventi natura fiscale in caso di vendita a seguito di donazione immobile.

Plusvalenza vendita immobile ricevuto in donazione

Come anticipato, per effetto della modifica di cui all'art. 67, comma 1, lett. b), DPR 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR) apportata dall'art. 37, comma 38, D.L. 4 luglio 2006, n. 223, la vendita dell'immobile ricevuto in donazione, diversamente dal passato e diversamente dalla vendita immobile ricevuto in successione, può comportare diversi effetti aventi natura fiscale.

In primo luogo, la cessione di un bene ricevuto in donazione soggiace alla normativa prevista per la cessione dei beni immobili, con la conseguenza che la tassazione vendita immobile da sostenere all'atto di acquisto è diversamente determinata a seconda che il bene immobile, a esempio una abitazione, sia acquistata come prima casa o si possieda già una unità immobiliare.

La plusvalenza

Oltre a tali noti aspetti di natura tributaria, la cessione di un immobile può rappresentare presupposto per l'applicazione della plusvalenza vendita immobile ricevuto in donazione.

Preliminarmente, occorre rilevare che la plusvalenza imponibile è calcolata sulla base della differenza positiva tra corrispettivo, ricevuto in ragione della cessione, e il costo di acquisto dell'immobile ceduto aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (art. 68, comma 1 ultimo periodo, TUIR).

Chiarito tale propedeutico aspetto, occorre rilevare che la cessione di un bene può generare plusvalenza in considerazione del momento in cui si effettua tale cessione, prima o dopo che siano trascorsi 5 anni dall'acquisto da parte del donante.

Vendita immobile donato prima dei 5 anni

Ai sensi dell'art. 67,primo comma, lett. b), D.P.R., 22 dicembre 1986 n. 917 (Tuir), la vendita dell'immobile realizzata prima che siano trascorsi 5 anni dal giorno in cui il donante ha acquistato l'immobile, genera plusvalenza imponibile e, dunque, plusvalenza soggetta a relativa tassazione.

Il dettato normativo e la successiva prassi formatasi sul punto sono chiari: al fine di verificare il decorso del quinquennio per il calcolo plusvalenza immobiliare e la conseguente assoggettabilità a tributo occorre fare riferimento alla data in cui il donante ha acquistato l'immobile.

Entriamo nel dettaglio

In altri più specifici termini, ai fini del calcolo dei 5 anni, non rileva la data dell'atto di donazione e, dunque, la ricezione dell'immobile da parte del donatario, ma la compravendita della medesima unità da parte del donante (Risoluzione 14 febbraio 2014, n. 20/E).



In conclusione, se la vendita dell'immobile ricevuto in donazione sia perfezionata prima del decorso di anni 5 dall'atto di acquisto dello stesso immobile da parte del donante, in tale caso la plusvalenza realizzata è imponibile e, dunque, tassabile.

Ciò nondimeno, sussiste una specifica deroga a tale regola generale di imponibilità della plusvalenza da vendita prima del quinquennio, che si realizza allorquando, per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione, l'immobile sia adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, di tassabilità della plusvalenza.

In tal caso, per il calcolo del quinquennio occorre fare riferimento alla data dell'atto di donazione.

Al riguardo, giova precisare che per familiare del donante si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado (ai sensi dell'art. 5, comma 5, TUIR e art. 75 c.c.).

Obblighi dichiarativi in caso di plusvalenza da immobile ceduto in donazione

Nel caso di realizzazione di una plusvalenza vendita immobile ricevuto in donazione, occorre rispettare specifici oneri dichiarativi, strettamente dipendenti dalla tipologia di reddito che si assume conseguito.

Il calcolo plusvalenza, ai sensi dell'art. 67, primo comma, DPR 22 dicembre 1986 n. 917, può costituire reddito diverso se non costituisce reddito di capitale, ovvero, se non è conseguito nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.



Nel caso in cui la plusvalenza vendita immobile ricevuto in donazione costituisca un reddito diverso, perché conseguito al di fuori dell'esercizio, a esempio, di arti e professioni, deve essere dichiarato nel quadro RL del Modello Unico e tassato secondo il criterio di cassa.

Ciò significa che allorquando il corrispettivo della vendita dell'immobile ricevuto in donazione sia incassato parzialmente, la plusvalenza da dichiarare è proporzionale alla frazione di corrispettivo incassato.