Quando è possibile vendere o affittare locali condominiali?

NEWS DI Parti comuni01 Ottobre 2015 ore 10:30
La cessione o l'affitto di un locale di proprietà condominiale è possibile purché ci sia accordo nei modi specificamente previsti per il contratto da stipularsi

Locali condominiali


Parti comuniPuò accadere che in ragione della particolare conformazione dello stabile la compagine condominiale abbia a disposizione delle unità immobiliari (siano esse dei veri e propri appartamenti o dei semplici locali) di proprietà comune.

Un caso esplicito, ad esempio, è quello indicato nell'art. 1117 n. 2 c.c., allorquando si dice che sono di proprietà comune, salvo diversa disposizione del titolo (ossia dell'atto d'acquisto o del regolamento di condominio di origine contrattuale), i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune.

Tra gli altri simili servizi in comune, si pensi, tra le ipotesi più frequenti, ai locali destinati allo svolgimento delle assemblee condominiali.

La destinazione d’uso di tali unità immobiliari è impressa oltre che dalla indicazione contenuta negli atti di accatastamento, anche dalle deliberazioni assembleari in merito (art. 1117-ter c.c.) e dagli usi sostanziali posti in essere dagli interessati.

In assenza di indicazioni in merito, ai sensi dell'art. 1102, primo comma, c.c. ogni condomino può servirsi della cosa comune, purché la sua utilizzazione non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine ed entro tali limiti l’utilizzatore può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Che cosa accade se ai fini di trarre profitto da un’unità immobiliare di proprietà comune si decide di cederla o di locarla?

Le norme dettate in materia di condominio negli edifici non si occupano direttamente di una simile evenienza.


Cessione di beni condominiali


Assemblea condominialeInnanzitutto, quindi, è necessario volgere lo sguardo alle disposizioni dettate per la comunione in generale (applicabili al condominio in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 c.c.).

Al riguardo la norma di riferimento è quella dettata dal terzo comma dell'art. 1108, terzo comma, c.c. secondo il quale: è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.

Nel caso della cessione è intuibile la ratio normativa: per cedere una cosa che è di proprietà di qualcuno, è sempre necessario il consenso del diretto interessato e dato che il bene comune è di tutti i condòmini è intuibile che sia indispensabile il consenso di tutti quanti per operare la cessione.

Non solo per la cessione ma anche per la costituzione di un diritto reale di godimento (es. usufrutto) sarà obbligatorio l’accordo unanime.

Allo stesso modo la locazione ultranovennale, in ragione della notevole durata del vincolo contrattuale, prevede la necessità del consenso di tutti i comproprietari.


Locazione di beni condominiali


Che cosa accade, invece, se si vuole locare un bene condominiale?

Quali gli adempimenti necessari se esso ha una diversa destinazione d'uso rispetto a quella che avrebbe in ragione della locazione? Si pensi ai casi in cui si voglia affittare l'alloggio del portiere, andato in pensione, o un locale deposito che abbia i requisiti di legge per essere adibito a civile abitazione.

E per la deliberazione della locazione? Quali sono le maggioranze necessarie?

La Suprema Corte di Cassazione, prima dell’entrata in vigore della riforma, ha avuto modo di affermare che la locazione per uso abitativo dell'appartamentino condominiale in precedenza concesso ad un condomino per uso deposito non realizzava un mutamento di destinazione […] del bene (v. sentenze nn. 270 e 331 del 1976) ma soltanto una diversa utilizzazione che l'assemblea dei condomini poteva deliberare con la maggioranza semplice dell'art. 1136 - comma 2 c.c., ratificando, in mancanza, come nella specie è avvenuto, l'operato dell' amministratore (Cass. n. 8622/98).

La pronuncia degli ermellini, dunque, non considerava innovazione la diversa utilizzazione di un bene, tracciando nella sostanza una distinzione tra modificazione della destinazione d’uso e uso concreto differente rispetto a quella specifica destinazione.

Ad avviso di chi scrive la sentenza in esame si pone, attualmente, in potenziale contrasto con quanto specificamente disposto dall’art. 1117-ter c.c. in materia di modificazione delle destinazioni d’uso delle cose comuni. Se è vero che la soppressione del servizio di portierato potrebbe essere di per sè sufficiente a far venire meno il vincolo di destinazione dell’alloggio ad abitazione del portiere (fermo restando l’adempimento delle eventuali formalità relative alle trascrizioni presso i pubblici registri, per le quali è sempre necessario il consenso di tutti gli interessati), tale fatto non elimina la necessità di deliberazione del mutamento di destinazione d'uso nel caso in cui tale modificazione è condizione necessaria per poter, successivamente, addivenire alla stipula del contratto di locazione (come per il caso del deposito che può diventare abitazione).

Ciò chiarito, è utile domandarsi quali siano le maggioranze necessarie per addivenire alla deliberazione di un contratto di locazione di un bene immobile condominiale.

Al riguardo la giurisprudenza, quando è stata chiamata a pronunciarsi sull’argomento, ha affermato che la conclusione di un contratto di locazione di un bene immobile condominiale è atto di ordinaria amministrazione che può essere anche concluso dall’amministratore e poi ratificato dall’assemblea (cfr. Cass. 21 ottobre 1998 n. 10446).

Chiaramente l’assenza di ratifica rappresenta un problema che può portare a responsabilità economiche non indifferenti per l’amministratore.

In considerazione di tali valutazioni, pertanto, è possibile affermare che la locazione di un bene immobile condominiale può essere deliberata:

a) in prima convocazione con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione e almeno 500 millesimi;

b) in seconda convocazione con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione e almeno 333 millesimi.

riproduzione riservata
Articolo: Cessione e locazione di beni condominiali
Valutazione: 3.75 / 6 basato su 4 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Cessione e locazione di beni condominiali: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Cessione e locazione di beni condominiali che potrebbero interessarti
Vendita dell'appartamento ma non dei beni comuni

Vendita dell'appartamento ma non dei beni comuni

Un condomino possiede un appartamento ed un locale che usa come magazzino. Egli decide di vendere l'appartamento e si riserva la proprietà del magazzino.
Ecobonus 2018 e cessione del credito: i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate

Ecobonus 2018 e cessione del credito: i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate

L'Agenzia delle Entrate, con circolare del 18 maggio fornisce ai contribuenti dei chiarimenti in merito alla cessione del credito per la fruizione dell'Ecobonus...
Il condominio può trasformarsi in comunione?

Il condominio può trasformarsi in comunione?

La comunione,il condominio negli edifici e la possibilità che un bene in condominio divenga bene in comunione: i riflessi sulla sua cessione.
Appartamento in affitto

Appartamento in affitto

Il contratto di locazione e' soggetto ad una serie di norme finalizzate, di volta in volta, a disciplinarne durata, misura del canone e diritti e obblighi delle parti.
IVA per vendita e locazione di immobili

IVA per vendita e locazione di immobili

L'Agenzia delle Entrate ha pubblicato la circolare n. 22/E/2013 per chiarire quando è possibile applicare l'IVA in caso di cessione o affitto di immobili.
usr REGISTRATI COME UTENTE
290.244 Utenti Registrati
usr
REGISTRAZIONE AZIENDE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
  • Ristrutturazione appartamento milano
    Ristrutturazione appartamento...
    500.00
  • Landscaper pro univestar 15 5 16 25
    Landscaper pro univestar 15 5 16 25...
    38.27
  • Ristrutturazione appartamento
    Ristrutturazione appartamento...
    500.00
  • Imbiancatura appartamento completo
    Imbiancatura appartamento completo...
    5.00
  • Volant in tessuto
    Volant in tessuto...
    19.00
  • Epik insetticida pronto uso 750 ml
    Epik insetticida pronto uso 750 ml...
    7.87
  • Corda treccia nylon
    Corda treccia nylon...
    5.00
  • Materasso sani breeze
    Materasso sani breeze...
    1580.00
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Inferriate.it
  • Officine Locati
  • Mansarda.it
  • Weber
  • Kone
  • Black & Decker
  • Faidatebook
MERCATINO DELL'USATO
€ 68.00
foto 1 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2018
€ 800.00
foto 6 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 49 000.00
foto 6 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 500.00
foto 2 geo Roma
Scade il 31 Luglio 2018
€ 40.00
foto 1 geo Napoli
Scade il 30 Giugno 2018
€ 39 000.00
foto 6 geo Torino
Scade il 09 Settembre 2018
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.