Cessione diritto di superficie: regime fiscale
L'Agenzia delle Entrate, con la circolare 6/E del 20 aprile scorso, fornisce dei chiarimenti in merito al trattamento fiscale da applicare in caso di costituzione e cessione del diritto reale di superficie su un immobile. In particolare, stabilisce che al corrispettivo conseguito per la cessione del diritto di superficie, si applicano le disposizioni del Tuir (Testo unico delle imposte sui redditi), previste per i trasferimenti a titolo oneroso della proprietà piena dell'immobile.
Viene smentito, con la predetta comunicazione, quanto asserito dalla stessa Agenzia delle Entrate con la precedente circolare 36/E del 19 dicembre 2013 avente a oggetto la cessione del diritto di superficie su un terreno.
Per spiegare meglio precisiamo che il diritto di superficie è il diritto di costruire sul fondo di proprietà altrui, acquistando la proprietà di quanto edificato.
Il proprietario del terreno, ove costituisca un diritto di superficie sull'immobile, consente ad altri di costruire pur mantenendo la proprietà del suolo.
L'Agenzia delle Entrate con la nuova circolare intende adeguarsi all'orientamento espresso dalla Corte di Cassazione in materia di regime fiscale, relativo alle plusvalenze derivanti dalla cessione del diritto di superficie su un terreno agricolo appartenente a persona fisica (si veda la sentenza n. 15333 del 4 luglio 2014).
Sulla base di quanto statuito dall'articolo 9, comma 5 del Dpr 917/1986 le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso si applicano anche agli atti a titolo oneroso che implicano costituzione o trasferimento dei diritti reali di godimento. La predetta normativa si applica dunque alle cessioni di diritti di superficie in quanto diritti reali di godimento.
In particolare, trovano applicazione gli articoli 67 e 68 del Tuir relativi alle plusvalenze derivanti da cessioni a titolo oneroso di terreni e aree fabbricabili.
Ne consegue che se la persona fisica cede il diritto di superficie di un'area fabbricabile, il corrispettivo ricevuto rappresenta reddito diverso e la differenza tra il prezzo di cessione e il costo rivalutato e maggiorato delle spese sarà oggetto di tassazione.
Qualora venga ceduto il diritto di superficie di un terreno agricolo, il corrispettivo sarà soggetto a imposizione come reddito diverso esclusivamente nell'ipotesi in cui non siano trascorsi almeno 5 anni dalla data di acquisto del terreno o dello stesso diritto di superficie.
