Cessione aree al Comune per opere di urbanizzazione

Oneri di urbanizzazione

Quando si costruisce una nuova casa, la si ristruttura o si realizza un ampliamento, il Comune chiede al proprietario dell'immobile il pagamento dei cosiddetti oneri concessori, che si compongono del costo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione.

Gli oneri di urbanizzazione si compongono a loro volta di due contributi:
- gli oneri di urbanizzazione primaria, che saranno utilizzati dal Comune per realizzare strade, parcheggi, fognature, reti di distribuzione di elettricità acqua gas, cavidotti per telecomunicazioni, illuminazione pubblica, ecc.;
- gli oneri di urbanizzazione secondaria, che invece saranno impiegati per la realizzazione di asili, scuole, impianti sportivi, aree verdi di quartiere, centri sociali e culturali, edifici comunali, edifici per il culto, ecc.

Gli oneri di urbanizzazione servono dunque alla realizzazione di servizi all'interno del territorio comunale dei quali potranno usufruire i cittadini. Sono una sorta di patto tra Comune e proprietario affinché chi abiterà i quartieri di nuova edificazione o riqualificati attraverso ristrutturazioni possa disporre di un ambiente circostante adeguatamente strutturato e servito.

Gli oneri sono quantificati in genere come una somma di denaro che il proprietario dell'immobile deve corrispondere al Comune. Il calcolo varia in genere da Comune a Comune, in ragione dei parametri urbanistici del territorio, ma fa comunque riferimento al D.M. 801 del 10 maggio 1977. Detto in maniera molto semplice, la cifra da corrispondere si ottiene moltiplicando un certo importo (aggiornato regolarmente dal Comune) per i metri quadri di superficie di nuova costruzione o ristrutturazione.

Possibilità di scomputare gli oneri di urbanizzazione

In alternativa al pagamento degli oneri di urbanizzazione, la normativa (Art.16 comma 2 D.P.R. 380/2001) prevede la possibilità di scomputare il contributo dovuto totalmente o parzialmente autorizzando il proprietario dell'immobile a realizzare direttamente una o più opere di urbanizzazione.

Avrete sicuramente sentito ad esempio di persone che, costruendo una nuova casa su terreno di proprietà, hanno concordato con il Comune la cessione di una parte dell'area di proprietà e la realizzazione su tali siti di parcheggi pubblici a loro spese. In pratica hanno concordato di scomputare gli oneri di urbanizzazione dovuti realizzando loro stessi i servizi che il Comune avrebbe realizzato con quei soldi. Ovviamente questo è solo un esempio, visto che il Comune potrebbe proporre la realizzazione anche di altri lavori, sia rientranti nelle opere di urbanizzazione primaria che secondaria, od anche la semplice cessione di aree.

Convenzione urbanistica

Le modalità di realizzazione delle opere (sempre se concordate) e le modalità dello scomputo dagli oneri di urbanizzazione sono definite mediante una specifica convenzione tra proprietario e Comune, convenzione che deve obbligatoriamente prevedere la cessione gratuita delle aree su cui verranno realizzati i lavori a scomputo. Le aree cedute saranno acquisite al patrimonio indisponibile del Comune.

La convenzione urbanistica deve essere stipulata con atto notarile, registrata e trascritta. È giusto ricordare che le aree da cedere oggetto della convenzione devono essere libere da vincoli, pegni, ipoteche, pesi e gravami di qualsiasi genere.

Fiscalità per la cessione di aree per opere di urbanizzazione

La cessione nei confronti dei Comuni di aree o di opere di urbanizzazione a scomputo di oneri di urbanizzazione è stata oggetto di uno Studio pubblicato ultimamente dal Consiglio Nazionale del Notariato, dove ne si chiarisce in particolar modo l'aspetto fiscale.

Si tratta dello Studio n.248-20014/T, approvato il 3 aprile scorso, che prende in esame la natura giuridica di questo atto di cessione. Esso va inquadrato come atto di cessione gratuita, ossia un atto dove l'Ente cessionario non corrisponde alcun importo né prestazione in cambio delle aree.

Lo studio, interpretando la normativa vigente, chiarisce che tale atto è da considerarsi esente da imposte, rilevando tra l'altro il fatto che sarebbe veramente iniquo che un siffatto trasferimento – avente funzione solutoria nell'ambito di un mero rapporto tributario già esistente tra il cedente e l'Ente cessionario – venisse a sua volta fatto oggetto di un'ulteriore imposizione gravosa come quella ora prevista per i trasferimenti a titolo oneroso.

Pertanto lo Studio allontana qualsiasi dubbio normativo sulla fiscalità degli atti di cessione di aree a scomputo degli oneri di urbanizzazione, assicurando che questi atti vanno intesi come atti gratuiti e che beneficiano dell'esenzione dalle imposte.