Cedolare secca per la casa del portiere in condominio: novità dalle Entrate

Cedolare secca per la casa del portiere: è possibile?

Anche in caso di affitto dell'immobile al portiere del condominio il locatore potrà fruire della cedolare secca, il regime alternativo alla tassazione ordinaria applicato sui contratti di locazione ad uso abitativo.

Qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto l’immobile del custode, sarà possibile beneficiare del regime della cedolare secca, presentando il modello RLI.
Lo afferma l’Agenzia delle Entrate nella risposta all'interpello n. 790 del 24 novembre 2021.

Analizziamo le motivazioni dell'Agenzia delle Entrate per comprendere le conclusioni cui è pervenuta.

Che cos'è la cedolare secca

Prima di entrare nel merito della vicenda, ricordiamo che la cedolare secca è l'opzione alternativa al regime di tassazione ordinaria in caso di affitti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso abitativo appartenenti a categorie catastali da A1 a A11, fatta eccezione per gli uffici rientranti nella categoria catastale A10.

Si considerano incluse le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione.

Hanno diritto alla cedolare secca le persone fisiche titolari di un diritto di proprietà o di godimento sull'immobile che non esercitino affittando un’attività di impresa, arte o professione.


Quali sono i vantaggi della cedolare secca per la tassazione dei canoni derivanti dal contratto di locazione?

Se si opta per il regime agevolativo della cedolare secca non sono dovute dalle parti del contratto di affitto l’imposta di registro e l’imposta di bollo che sono normalmente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Cedolare secca: i dubbi del locatore istante

Nella fattispecie considerata l'istante acquistava, mediante contratto preliminare di compravendita, l’immobile concesso in locazione ad un Condominio, ai sensi dell’articolo 2, comma 1, legge n. 431/1998. Detto immobile, appartenente alla categoria catastale A/2 era stato destinato ad abitazione principale del custode del Condominio e del suo nucleo familiare.

Il locatore sollevava alcuni dubbi: in primo luogo se vi era la possibilità di subentrare nel contratto di locazione con controparte il Condominio, ai sensi dell’articolo 1602 del codice civile.


In secondo luogo se vi era la possibilità di fruire della cedolare secca ai sensi dell'articolo 3 D.lgs 23/2011, vista l'intenzione di subentrare nel contratto di locazione una volta concluso il rogito notarile. Tale circostanza sarebbe stata da lui comunicata al conduttore e inserita espressamente nel contratto di locazione mediante apposita clausola.

Nel rispondere ai suddetti quesiti posti dal contribuente, l’Agenzia delle Entrate ripercorre la normativa di riferimento, in particolare quanto statuito nelle precedenti circolari in materia.

Cedolare secca se il conduttore non esercita attività di impresa

Nella risoluzione del caso trattato l’Agenzia delle Entrate fa riferimento alle circolari 26/E del 2011 e n. 12 del 2016 con le quali era già intervenuta per fornire chiarimenti sul tema.

Appurato che per fruire della cedolare secca il locatore non deve svolgere attività di impresa, arte o professione, evidenziamo che l'Agenzia delle Entrate pone l'accento anche sulle caratteristiche del conduttore, nella fattispecie il Condominio.

Definizione di condominio

Il Condominio costituisce una particolare forma di comunione nella quale coesistono la proprietà individuale dei singoli condomini e la comproprietà dei beni costituenti le parti comuni dell'immobile. Siamo di fronte ad una comunione forzosa.

Questo sta a significare che ciascun condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese per la conservazione delle parti comuni. Non può cioè rinunciare al suo diritto sulle stesse ed è tenuto a parteciparvi in proporzione alla quota millesimale di proprietà.


Quanto alla natura giuridica del Condominio, non siamo di fronte ad un ente commerciale poiché si tratta di un ente che non esercita attività in forma imprenditoriale, né svolge professioni o arti.

Cedolare secca al portiere del condominio: le conclusioni dell'Agenzia delle Entrate

Nella risposta all'interpello esaminata l'Agenzia delle Entrate in primo luogo ha riconosciuto al contribuente istante la possibilità di subentrare nel contratto di locazione una volta avvenuta la compravendita.

Il trasferimento per atto tra vivi della proprietà immobiliare comporta il subentro nella titolarità del contratto di locazione e non sussiste alcun obbligo di stipulare un nuovo contratto di locazione.

In secondo luogo, per la parte che più ci interessa, ha dato il via libera alla cedolare secca in caso di affitto dell'appartamento al portiere condominiale.

Il locatore subentrato potrà optare per il regime agevolativo presentando il modello RLI entro l'ordinario termine di 30 giorni decorrente dalla data del subentro.


Nel caso in esame sussistono infatti i presupposti per l'applicazione del regime fiscale alternativo poiché sia il locatore che il conduttore non esercitano attività imprenditoriali, arti o professioni.

Sono infatti esclusi dall'agevolazione i contratti stipulati con conduttori che svolgono attività di impresa o lavoro autonomo, anche se gli immobili vengono utilizzati per soddisfare esigenze abitative di collaboratori o dipendenti.

L'opzione esercitata dal locatore della cedolare secca produce effetti positivi anche nei confronti del conduttore, non più tenuto così, nel periodo della vigenza della cedolare secca, al versamento dell'imposta di registro sul contratto di affitto.