Contratto di affitto: meglio cedolare secca o regime ordinario?

Cedolare secca o regime ordinario? Cosa scegliere

Quando si stipula un contratto di affitto, la domanda sorge spontanea: meglio cedolare secca o regime ordinario?

Nonostante non esista una risposta universale, oggettiva ed univoca, ci sono situazioni in cui risulta più conveniente la prima e altre in cui la seconda opzione è preferibile.

Occorre fare un'analisi dettagliata di entrambi i regimi fiscali, per poi selezionare il più confacente alle proprie esigenze.

Ovviamente questa tipologia di scelta va fatta del locatore, il quale risponde in prima persona del versamento fiscale degli immobili di sua proprietà.

Contratto di locazione, cosa valutare prima della stipula

Ebbene, la redazione di un contratto di locazione richiede attenzione non solo alla descrizione dell’immobile e alla definizione dei diritti e doveri delle parti, ma anche — e soprattutto — alla scelta del regime fiscale da applicare.

Cedolare secca o tassazione ordinaria?

È il dubbio ricorrente che accompagna proprietari e inquilini al momento della stipula.

Una decisione che incide non solo sull’importo da versare al fisco, ma anche sulla convenienza economica complessiva del rapporto locatizio.

Cos’è la cedolare secca e come funziona

La cedolare secca è un regime fiscale alternativo che permette al locatore di sostituire l’IRPEF e le relative addizionali con un’imposta sostitutiva.

In pratica, non si somma il canone percepito agli altri redditi ai fini della progressività dell’IRPEF, ma si applica un’aliquota fissa del 21% o del 10%, a seconda del tipo di contratto.

Contratto di locazione - Getty Images

È una forma di tassazione non di poco apprezzata per la sua semplicità: chi la sceglie è esonerato non solo dal pagamento dell’imposta di registro dovuta per la registrazione del contratto, ma anche da quella di bollo.

I vantaggi si estendono anche in sede di dichiarazione dei redditi, dove il reddito da locazione resta “separato” da tutti gli altri, evitando il rischio di salti di scaglione.

Tassazione ordinaria: quando si applica e cosa comporta

Il regime fiscale ordinario, viceversa, si ha quando si somma il reddito locativo agli altri redditi percepiti nel corso dell’anno.

Ne consegue che, si applicano le aliquote progressive IRPEF, le quali possono arrivare fino al 43%, con impatto non di poco conto per chi ha redditi elevati.

A ciò si aggiunge altresì l’obbligo di versare l’imposta di registro (pari al 2% del canone annuo) e quella di bollo (16 euro ogni quattro facciate di contratto).

La tassazione ordinaria può risultare economicamente svantaggiosa, ma offre anche la possibilità di beneficiare di eventuali detrazioni, deduzioni o agevolazioni previste per determinate categorie fiscali, che invece la cedolare secca esclude in blocco.

Quale regime fiscale conviene di più?

La scelta tra cedolare secca e regime ordinario dipende molto dalla situazione soggettiva che ha il locatore.

Chi ha redditi alti e rischia di superare soglie IRPEF penalizzanti tende a preferire la cedolare secca.

L’aliquota fissa, in questo caso, diventa un vantaggio strategico.

Lo stesso vale per chi desidera evitare oneri accessori come l’imposta di registro e di bollo.

D’altra parte, chi si trova in fasce IRPEF basse o ha diritto a particolari detrazioni fiscali potrebbe trovare più conveniente il regime ordinario.

Cedolare secca e regime ordinario - Getty Images

Vi è poi un’altra implicazione che non va presa sottogamba, ovvero che la cedolare secca impone la rinuncia espressa all’aggiornamento del canone di locazione, compreso l’adeguamento ISTAT.

Una rinuncia che va formalizzata per iscritto all’inquilino, generalmente tramite raccomandata, e che può incidere sulla redditività del contratto a lungo termine.

I benefici economici per l’inquilino nel regime della cedolare secca

L’adozione del regime della cedolare secca, ed è doveroso precisare ciò in ultimo, comporta vantaggi non solo per il locatore, ma anche per l’inquilino.

L’affittuario in primis è sollevato dal sostenere alcune spese normalmente condivise con il proprietario, come l’imposta di registro e quella di bollo, che in questo caso non sono dovute.

Ciò comporta un risparmio immediato al momento della stipula del contratto e nei successivi rinnovi.

Inquilino cedolare secca - Getty Images

In secondo luogo, la normativa vieta al locatore di aggiornare il canone sulla base dell'indice ISTAT per tutta la durata del contratto, garantendo così all’inquilino un affitto stabile e prevedibile, senza incrementi annuali.

Questo elemento rappresenta un significativo vantaggio in termini di pianificazione economica, soprattutto in contesti di inflazione crescente.

Registrazione del contratto e scelta del regime fiscale

Indipendentemente dalla scelta fiscale, i contratti di locazione devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione.

La registrazione può essere effettuata dal locatore tramite il modello RLI, che consente anche di indicare l’opzione per la cedolare secca.

Cambiare regime in un secondo momento

Nel caso in cui si scelga in un primo momento il regime ordinario, è poi possibile optare per la cedolare secca in una fase successiva.

Tuttavia, in tal caso, l’efficacia dell’opzione sarà limitata al periodo residuo del contratto.

Anche le proroghe e le risoluzioni anticipate devono essere comunicate entro 30 giorni.

Per i contratti che hanno una durata inferiore a 30 giorni, non soggetti a obbligo di registrazione, è comunque possibile applicare la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi.

Cedolare secca: su quali immobili si consiglia l'applicazione

La cedolare secca è ammessa solo per immobili locati a uso abitativo, rientranti nelle categorie catastali da A/1 ad A/11, con esclusione della categoria A/10 (uffici e studi professionali).

L’agevolazione si estende anche alle pertinenze, a condizione che siano locate congiuntamente all’abitazione.

Cedolare secca case - Getty Images

A partire dal 2019 è possibile applicare la cedolare anche ai locali commerciali della categoria catastale C/1.

Ciò a patto che non superino i 600 metri quadrati e che l’opzione sia esercitata in contratti stipulati in quell’anno. In questo caso, l’aliquota applicata resta pari al 21%.

Affitti brevi e cedolare secca, quando è possibile

Anche i contratti di locazione breve — di durata non superiore ai 30 giorni — possono essere assoggettati a cedolare secca, ma con alcune limitazioni.

A partire dal 2021, infatti, l’Agenzia delle Entrate ha introdotto un tetto massimo di quattro immobili per usufruire della tassazione agevolata.

Se si superano i quattro, l’attività viene considerata di natura imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA e regime fiscale ordinario.

Cedolare secca o regime ordinario in sintesi

Non esiste una risposta valida per tutti.

La convenienza dipende da molteplici fattori: fascia di reddito, durata del contratto, esigenze fiscali, necessità di aggiornamento del canone, eventuale accesso a deduzioni IRPEF.

In linea generale, la cedolare secca rappresenta una soluzione snella e vantaggiosa per chi predilige la semplicità e una tassazione predefinita, senza sorprese.

Ma non va esclusa a priori la convenienza del regime ordinario, soprattutto in presenza di redditi modesti o detrazioni applicabili.