La cedolare secca esclude l'imposta di registro sulla fideiussione

La cedolare secca: aspetti generali

Il canone di locazione riguardante immobili ad uso abitativo può essere assoggettato al regime opzionale della cedolare secca in luogo della tassazione ordinaria.

La cedolare, altro non è che un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle relative addizionali comunale e regionale. Inizialmente venne introdotta solo con riferimento a i contratti di locazione avente a oggetto immobili abitativi ma con la Manovra di bilancio 2019 è stata estesa anche per i locali commerciali di categoria catastale C/1 e pertinenze.

Tuttavia, riguardo quest'ultimo aspetto, l'opzione è stata possibile solo per i contratti stipulati nel 2019 (la manovra 2020 non ha previsto la proroga anche per quelli stipulati quest'anno) ed a condizione che la superficie non fosse superiore a 600 mq al netto delle pertinenze stesse.

Altro aspetto fondamentale da considerare è che per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l'imposta di registro e l'imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

La cedolare secca non sostituisce, invece, l'imposta di registro per la cessione del contratto.


L'opzione può essere esercitata alla registrazione del contratto o nelle annualità successive e il locatore che vuole avvalersene ha l'obbligo di comunicarlo preventivamente all'inquilino con lettera raccomandata. Con tale comunicazione egli rinuncia alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat.

Ad ogni modo, non è necessaria la predetta comunicazione per i contratti di durata complessiva nell'anno inferiore a 30 giorni (per i quali non vige l'obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all'aggiornamento del canone.

Le aliquote e gli effetti sul reddito

Il canone derivante da un contratto di locazione sotto cedolare sarà assoggetto ad aliquota d'imposizione del 21%. È tuttavia prevista un'aliquota ridotta del 10% per quei contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988).

Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia e per quelli situati nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe (Comitato interministeriale per la programmazione economia).


Tale aliquota è però possibile solo per i contratti di affitto avente a oggetto immobili abitativi e non anche nel caso di cedolare applicata sui locali commerciali (in tale ipotesi l'unica aliquota è quella del 21%). Riguardo poi gli effetti della scelta sul reddito assoggettato a cedolare (ossia il canone di locazione) questi è escluso dal reddito complessivo ai fini IRPEF (ed addizionali) del locatore (poiché tassato con imposta sostitutiva) e di conseguenza, su di esso, non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.

Va, invece, ricompreso nel reddito complessivo ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell'ISEE, determinazione del reddito per essere considerato a carico, ecc.).

La liquidazione e il versamento dell'imposta avviene secondo lo stesso meccanismo (acconto e saldo) e le stesse scadenze previste per l'IRPEF. L'acconto è pari al 95% di quanto pagato per l'anno d'imposta precedente (dal 2021 la misura sale al 100%).

Cosa succede se c'è fideiussione?

Alla stipula di un contratto di locazione frequente è il caso in cui il locatore si faccia rilasciare dal conduttore (inquilino) un deposito cauzionale o comunque una garanzia (ad esempio fideiussione).

In merito al deposito cauzionale, la disciplina vigente, prevede che, in caso di tassazione ordinaria della locazione (quindi non cedolare secca) laddove il deposito sia dato dallo stesso inquilino nessuna imposta di registro è dovuta su questa somma. Nel caso in cui, invece, il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, scatterà l'imposta nella misura dello 0,50%. Tuttavia, se per il contratto di affitto si è deciso di optare per la cedolare secca, siccome come detto quest'ultima sostituisce anche l'imposta di registro, anche il deposito cauzionale rilasciato dal terzo estraneo non sarà assoggetto.

Alla stessa conclusione è possibile giungere nel caso in cui in luogo del deposito cauzionale il locatore ottiene dal conduttore una fideiussione.
SI ricorda che la fideiussione, in diritto, è quel negozio giuridico con il quale un soggetto, chiamato fideiussore, garantisce un'obbligazione altrui, obbligandosi personalmente nei confronti del creditore del rapporto obbligatorio. Ad esempio, in un contratto di locazione, il padre può diventare fideiussore del figlio garantendo al locatore che paghi regolarmente il canone mensile.

Lo scopo della garanzia è quello di far ottenere la stipula del contratto al figlio.
La fideiussione, come per il deposito cauzionale prestato da un terzo estraneo al contratto, è soggetta ad imposta di registro dello 0,50% che però non scatta se per la locazione si è scelto la cedolare secca.

Alcune precisazioni

Resta fermo che, come si apprende anche direttamente dal sito istituzionale dell'Agenzia delle Entrate, possono optare per il regime della cedolare secca solo le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l'immobile nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Con riferimento ai contratti di affitto aventi ad oggetto immobili abitativi, la cedolare può essere scelta per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l'A10 - uffici o studi privati) e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all'abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all'immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell'immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l'unità abitativa già locata.


Il regime non può essere applicato ai contratti conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto è stato previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1. L'opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

In caso di contitolarità dell'immobile l'opzione deve essere fatta distintamente da ciascun locatore e chi di essi non esercita l'opzione è tenuto al versamento dell'imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione ad esso imputabile in base alle quote di possesso (deve , comunque, versare l'imposta di bollo sul contratto di locazione).