Cedolare secca affitti brevi: le novità della Legge di Bilancio 2021

Tassazione affitti brevi: nuove regole nella Legge di Bilancio 2021

Novità in arrivo per gli affitti brevi. La Legge di Bilancio 2021 (comma 595, articolo 1 della Legge 178 del 30 dicembre 2020) ha previsto nuovi limiti per la fruizione della cedolare secca affitti brevi, ovvero tassazione agevolata del 21%.


Brutte notizie, dunque, per i proprietari di immobili che abbiano deciso di stipulare contratti di locazione di breve durata. Solo i titolari di un numero non superiore a 4 unità immobiliari potranno beneficare della cedolare secca, ovvero il regime fiscale alternativo a quello ordinario Irpef.

Le nuove regole riguarderanno anche i contratti delle piattaforme o portali online.

Affitti brevi: cedolare secca solo con massimo 4 immobili

Dal 1° gennaio 2021 sono entrate in vigore le nuove regole in ambito fiscale in caso di stipula di contratti di affitto breve, ovvero quei contratti stipulati per una durata non superiore a 30 giorni che possono includere anche i servizi di fornitura di biancheria e pulizia e che possono non essere registrati.

La Legge di Bilancio 2021 stringe il campo di applicazione del regime fiscale agevolato, ai danni di tutti quei proprietari immobiliari che possiedono molteplici abitazioni da destinare ad affitto turistico.

Cambiano così le regole applicate sulla base del Decreto 50/2017 che aveva esteso agli affitti brevi la cedolare secca del 21%.

A seguito delle disposizioni introdotte con la Manovra economica di recente varata, potranno beneficiare della tassazione ridotta con aliquota pari al 21% esclusivamente coloro che abbiano messo in locazione un massimo di 4 unità immobiliari nel corso del periodo di imposta.

Affitti brevi: niente cedolare secca con 5 o più immobili

Cosa succede se il proprietario decide di affittare per un breve periodo 5 appartamenti?

Sulla base delle previsioni della Legge di Bilancio 2021 se si affittano 5 o più locali scatta la presunzione di attività imprenditoriale, disciplinata dall'articolo 2082 del codice civile.

Per attività svolta in forma di impresa si intende quell'attività economica esercitata professionalmente in forma organizzata, al fine della produzione o dello scambio di beni e servizi.


Alla presunzione legale circa il carattere imprenditoriale dell'attività svolta si affianca il conseguente obbligo di munirsi di partita IVA.

Mediante la stretta sugli affitti turistici il Governo vuole ridurre abusi perpetrati da tempo. Scopo di una disposizione normativa che fissa dei paletti rigidi, stabilendo un requisito di tipo quantitativo, è quello di garantire il rispetto della concorrenza e tutelare il consumatore.

Le nuove regole hanno capovolto anche la posizione assunta sull'argomento di recente dall'Agenzia delle Entrate, che si era pronunciata su un tema molto caro ai più. L'Amministrazione finanziaria, in contrapposizione a quanto affermato nella Manovra economica da poco varata, aveva ritenuto irrilevante il numero di immobili locato, al fine dell'applicazione del regime fiscale di favore.

Nonostante il ribaltamento della situazione operato dal Governo, si evidenzia che comunque possono stare ancora tranquilli coloro che, ad esempio, dispongono di una seconda casa, e che, per non tenerla disabitata, decidono di trarre un utile mettendola in affitto per le vacanze.

Cedolare secca affitti: che cos'è?

Sulla base di quanto sopra affermato possiamo concludere che il regime della cedolare secca può essere optato in ambito di affitti brevi, solo per le locazioni concluse dal proprietario per un massimo di 4 appartamenti.
Ma in cosa consiste questo regime agevolato sui canoni di locazione?

La cedolare secca è un regime di tassazione alternativo al regime fiscale ordinario Irpef che può optare chi percepisce un reddito dalla stipula di un contratto di locazione di un immobile.

Al beneficio derivante dalla tassazione di favore corrisponde la rinuncia, da parte del proprietario, all'aggiornamento del canone di locazione. Per aggiornamento si intende l'eventuale variazione del canone o l'aumento Istat.

La cedolare secca può essere scelta in caso di contratti di locazione a canone libero aventi a oggetto immobili ad uso abitativo.

Il vantaggio della cedolare secca consiste nella possibilità di beneficiare di un'aliquota Irpef ridotta, pari al 21% del canone di locazione oggetto del contratto.
La percentuale prevista rimane fissa e non c'è cumulo con altri redditi.

La banca dati per gli affitti brevi: di cosa si tratta

Ci sono altre novità per quanto concerne gli affitti brevi.
A modifica dell'articolo 13-quarter del Decreto Crescita 34/2019, con la Legge di Bilancio 2021, viene istituita una banca dati relativa alle strutture ricettive e agli immobili utilizzati come casa vacanze.

Tale banca dati viene istituita presso il Mibact che provvederà a emanare un apposito decreto entro 2 mesi dall'entrata in vigore della Legge di Bilancio.
Con il provvedimento verranno definite le modalità di gestione del database.


Alle strutture e agli immobili che vengono inseriti nella banca dati, dovrà essere abbinato un codice identificativo che dovrà essere utilizzato per ogni tipo di informazione concernente offerta e promozione del servizio, inclusi affitti brevi.

I dati vengono trasmessi al Mibact dalle Regioni e dalle Province autonome e con il provvedimento attuativo verranno stabilite le modalità di acquisizione dei codici identificativi.