Cedolare secca per gli affitti: come cambiano le aliquote dal 2024

La cedolare secca: per il 2024 ci saranno 3 aliquote

In tema di cedolare secca per il 2024 possiamo aspettarci alcune novità sulla base di quanto previsto dalla manovra in corso di approvazione.

Si applicheranno infatti tre aliquote per la tassazione dei contratti di affitto anziché due come accade finora. Vediamo in cosa consiste la cedolare secca e quali sono i cambiamenti che dovremo attenderci con la Legge di Bilancio che sta prendendo forma in questi ultimi giorni.


Come meglio spiegheremo più avanti, a partire dal 1° gennaio 2024 le aliquote relative alla cedolare secca saranno maggiormente diversificate e, a seconda dei casi, si potrà applicare l'aliquota del 21%, del 10% o, per gli affitti brevi, del 26%, ma solo in taluni casi.

Che cos'è la cedolare secca

La cedolare secca è una forma di tassazione agevolata e facoltativa, utilizzabile a partire dal 2011, prevista in caso di contratto d'affitto per i proprietari o usufruttuari che affittano un immobile destinato ad uso abitativo.

In sostanza, essa sostituisce le imposte che il contribuente dovrebbe versare in quanto percettore di redditi di fabbricati, dichiarati nel quadro B del modello 730.

Condizione necessaria per poter optare per il sistema della cedolare secca è che il locatore sia una persona fisica che affitta al di fuori di un'attività di impresa, arte o professione.

I locali commerciali tornano ancora a far parlare di sè ma anche questa volta non vi sono certezze in merito alla possibilità di applicare la cedolare secca anche in caso di affitto dei negozi.

Come si applica la cedolare secca

La cedolare secca è un sistema di tassazione alternativo alla tassazione ordinaria Irpef (imposta sul reddito delle persone fisiche) in caso di reddito derivante da un contratto di locazione.

Quando ci si avvale della cedolare secca si dovrà applicare un'aliquota fissa sul totale dei canoni di locazione che si percepiscono nell'anno.

Scelta di avvalersi della cedolare secca

Il meccanismo della cedolare secca può essere scelto dal locatore direttamente nel momento della sottoscrizione del contratto di affitto.

Se la sua applicazione non risulta nell'atto di locazione, per avvalersene il proprietario dovrà inviare all'inquilino una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno per metterlo a conoscenza della sua scelta.

Ci si può dunque avvalere dell'opzione anche in un momento successivo a quello della stipula del contratto di affitto.

In sintesi, la scelta della cedolare secca può essere effettuata in sede di registrazione del contratto d'affitto, da effettuarsi con il modello RLI oppure al momento della proroga dello stesso.

Nella comunicazione il locatore dovrà altresì dichiarare di rinunciare, per tutta la durata della locazione, ad qualsiasi aggiornamento del canone anche se era stato previsto nel contratto. Egli rinuncia anche all'aumento Istat.


Tale scelta avrà validità per tutta la durata contrattuale ma il locatore potrà revocarla in ciascuna scadenza annuale.

Tipologia di immobili per i quali applicare la cedolare secca

Per quanto concerne requisiti oggettivi dobbiamo ricordare che gli immobili sui quali si può applicare la tassazione agevolata devono necessariamente rientrare in determinate categorie catastali: stiamo parlando degli immobili ad uso abitativo che fanno parte delle categorie catastali da A1 a A11, ad esclusione della categoria catastale A10 prevista per uffici e studi privati; sono incluse le pertinenze dell'immobile affittato.

Ad oggi non è prevista l'applicazione della cedolare secca ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobile accatastati come abitazioni ma che vengono concessi in godimento come ufficio o per i quali viene effettuato un uso promiscuo.

Restano altresì fuori dalla normativa i locali adibiti ad esercizio di attività di impresa, locali commerciali o studi professionali a meno che non si tratti di immobili classificati in categoria C1 ai sensi della legge di bilancio 2019.

Le aliquote previste in caso di cedolare secca sono il 21% o il 10% e come meglio vedremo per il 2024 a queste dovrebbe aggiungersi l'aliquota del 26% per gli affitti brevi. In tutte le fattispecie essa si applica sulla totalità del canone di locazione percepito. Vediamo quali sono le differenze e in quali casi si applicano.

Cedolare secca con aliquota al 21%

L'aliquota del 21% è quella applicata nella generalità dei contratti d'affitto.

Più specificatamente, si può optare per la cedolare secca al 21% quando si sottoscrivono affitti a canone libero (con formula 4+4).

In determinate fattispecie è tuttavia possibile avvalersi dell'aliquota ancora più vantaggiosa pari al 10%. Vediamo quando.

Cedolare secca con aliquota al 10%

Con decreto legge 2014 è stata introdotta una seconda forma di aliquota molto più vantaggiosa per il contribuente. Si tratta di un'aliquota pari al 10%.

Essa può essere utilizzata solo in specifici casi, ovvero nell'ambito dei contratti di locazione a canone concordato (formula 3+2) qualora gli immobili siano ubicati nei comuni caratterizzati da alta tensione abitativa o che rientrino nel cratere sismico del 2012 e rientranti in un elenco stilato ad hoc che viene costantemente aggiornato.


Constatiamo dunque come siano più stringenti le condizioni per poter accedere all'aliquota del 10%. Si rammenta che i contratti di locazione con formula dell'equo canone necessitano anche dell'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini firmatari dell'accordo territoriale.

Qualora il contratto non sia assistito occorre presentare l'attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell'accordo che certifichi la presenza delle condizioni per fruire della tassazione ridotta.

Quali sono i vantaggi della cedolare secca

Siamo di fronte a una tassazione ridotta rispetto all'IRPEF che sostituisce le addizionali comunali e regionali e non comporta il pagamento delle imposte di bollo e registro all'atto della registrazione del contratto.

Stessa esenzione sussiste in caso di risoluzione e proroga del contratto.

Considerato che l'Irpef ordinaria implica una tassazione minima del 23% sul 95% del canone di locazione si può evidenziare la convenienza della cedolare secca a prescindere dall'aliquota utilizzata (21% o 10%).

Da sottolineare però il fatto che ogni valutazione spetta al singolo contribuente e deve essere effettuata caso per caso.

Affitti brevi: aliquota al 26% nel 2024

A partire dal 1° gennaio 2024 si assisterà al debutto di una terza aliquota.
Avremo infatti l'introduzione, per gli affitti brevi di un'aliquota pari al 26%.

Tra le misure messe in campo dal Governo con la Legge di Bilancio che sta per essere varata, figura anche la revisione dell'aliquota per gli affitti di breve durata (non superiore a 30 giorni).

La modifica della disciplina fiscale per questa tipologia di locazione si traduce in un aumento delle tasse a carico di coloro che decidono di mettere a reddito un immobile per un breve lasso di tempo.

Stiamo parlando, ad esempio, dei possessori di case vacanze che affittano direttamente o avvalendosi dei servizi di intermediazione immobiliare, inclusi quelli effettuati dai gestori di portali telematici come Airbnb.

Questa forma di tassazione più gravosa riguarderà coloro che affitteranno più di un appartamento nel corso dell'anno, con esclusione dell'immobile destinato a prima casa. Per informazioni di carattere definitivo dovremo attendere che la Legge di Bilancio venga approvata entro la fine dell'anno.

Modalità di pagamento della cedolare secca

Soffermiamoci in ultimo su quelle che sono le modalità per effettuare il pagamento della cedolare secca. Il versamento dell'imposta a carico del locatore segue le tempistiche previste per l'imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef).

Si effettuerà utilizzando il modello F24 e riportando gli appositi codici tributo comunicati dall'Agenzia delle Entrate.