Che cos'è un Condominio parziale e quali le cause

Che cos'è il condominio parziale?

Il Condominio Alfa ubicato nel comune Gamma si compone di tre distinte scale: Beta, Delta e Omega.

In questo contesto è bene tenere a mente quanto detto dal terzo comma dell'art. 1123 c.c.

Recita la norma:
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Per dirla diversamente: alle spese per l'ascensore presente nella scala Beta partecipa chi abita in quella parte dell'edificio, così come per le scale ed i pianerottoli della parte di edificio Delta e così via.

Non è solo una questione di spese; questa particolare fattispecie riguarda anche gli assetti proprietari e prende il nome di condominio parziale.

Condominio parziale, non solo una questione di spese

Sfogliando le pronunce rese dalla Suprema Corte di Cassazione non è affatto raro sentir affermare che l'esistenza del condominio parziale è ritenuta possibile sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza (cfr. ex plurimis: Cass. 27.2.1995 n. 7885; 2.2.1995 n. 1255; 29.10.1992 n. 11775; Sez. Un. 7.7.1993 n. 7449) allorché all'interno del cd. condominio allargato talune cose - qualificate come comuni ex art. 1117 c.c. - siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinate all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso (così Cass. 12 febbraio 2001 n. 1959).


In questi casi, quindi, non solamente le spese devono essere pagate da chi da quei beni trae utilità ma anche le decisioni relative alla gestione e conservazione delle parti comuni ad una sola parte dell'edificio devono essere prese da chi ne è il proprietario.

Pare utile, traendo spunto da una recente sentenza della Cassazione (la n. 2363 dello scorso 17 febbraio), domandarsi quali siano le prerogative del condominio parziale in campo giudiziario.

Questa parte della compagine, che è l'unica responsabile per i danni procurati da beni in proprietà parziale, può intervenire in giudizio in sostituzione dell'intero condominio?Ciò, lo sappiamo grazie al costante insegnamento della giurisprudenza ribadito nella sentenza appena citata, è possibile per il singolo comproprietario: il condominio, infatti, non ha personalità giuridica ed in singolo può sostituirsi alla collettività per salvaguardarne gli interessi.

Lo stesso, almeno per la Cassazione, non può dirsi per il condominio parziale.

Si legge nella sentenza n. 2363 che il condominio parziale "figura nata nella pratica per la semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale (per permettere che, quando all'ordine del giorno dell'assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati)" è infatti privo di legittimazione processuale a sostituire il condominio dell'intero edificio nell'impugnare per cassazione una sentenza di merito che abbia visto quest'ultimo come parte in una vicenda risarcitoria per i danni occasionati dall'esecuzione di un appalto conferito dall'intero condominio nella veste di committente, a nulla rilevando che come amministratore del condominio parziale ricorrente si presenti la stessa persona fisica investita del medesimo ufficio nel condominio dell'intero edificio.
(Cass. 17 febbraio 2012 n. 2363).

Il motivo è semplice: se una decisione riguarda un gruppo, allora contro quella decisione possono decidere di agire i condomini in gruppo o ogni singolo ma non anche, in nome e per conto di tutti, solo una parte di quel gruppo che ha competenza a deliberare solo per limitate materie e non anche in sostituzione di tutto il condominio.