Casa in comproprietà e assemblea condominiale: chi convocare?

Comunione dei beni

Che cos’è la comunione di beni lo dice la stessa locuzione: si tratta di un istituto giuridico che disciplina lei ipotesi in cui un diritto su un bene, mobile o immobile, è in condivisione tra due o più persone.

In questa situazione si è soliti parlare di comunione proindiviso, ossia di diritto dei singoli partecipanti che si estende sull’intero bene, essendo la quota del diritto limitata ad una specifica misura indicata dal titolo costitutivo del diritto ovvero dalla legge.

Come sempre il passaggio dalla teoria alla pratica è d’aiuto per comprendere meglio il concetto. S’ipotizzi che Tizio, marito, Caio e Sempronio, figli, ereditino un bene alla morte di Mevia, moglie del primo e madre dei secondi. In tal caso, ai sensi dell’art. 537 c.c., tutti e tre erediterebbero il bene, si parlerebbe di comunione ereditaria: al coniuge superstite andrebbe una quota pari ad un terzo, ai figli i restanti due terzi.

Esiste, poi, la comunione legale dei beni tra coniugi, ossia il regime del patrimonio famigliare che può essere scelto all’atto del matrimonio. In tal caso su determinati beni le quote si presumono uguali.

C’è inoltre la comunione dei beni volontaria, ossia quella che viene ad esistere ogni qualvolta due o più persone di comune accordo acquistano insieme un bene. Si pensi a due soci che acquistano uno studio, a due amici che comprano un appartamento, alle multiproprietà, ecc.

È utile rammentale che i partecipanti alla comunione vengono chiamati comunisti.

Comunione dei beni, le norme applicabili

L’istituto della comunione è disciplinato dagli artt. 1100 e seguenti del codice civile, fino al 1117 c.c. (norma dalla quale inizia la disciplina del condominio negli edifici, altra forma particolare di comunione di beni), ovvero da altre norme specificamente riguardanti aspetti della comunione.

Si pensi alla succitata comunione ereditaria: questa, oltre che dalle norme di cui agli artt. 1100 e ss c.c. è regolamentata dalle regole prescritte in materia di successione (un riferimento, ad esempio, alla misura delle quote).

La comunione, poi, trova una disciplina specifica in relazione ai beni strumentali ed accessori all’uso di quello oggetto di comunione: il riferimento qui è alle regole applicabili in relazione ad un’unità immobiliare in comunione ubicata in un edificio in condominio.

Comunione dei beni e convocazione assemblea condominiale

Il condominio negli edifici, si accennava poc’anzi, è una particolare forma di comunione.
Quando si fa riferimento al condominio si individua una particolare forma di comunione dei beni, detta forzosa, perché tendenzialmente inscindibile, nella quale i beni oggetto di condominio sono strumentali e funzionali al godimento di altri beni, quelli in comunione.


Chi è contitolare di un appartamento ne gode in ragione del fatto che quello è un suo bene, l’utilità è diretta, tanto che il godimento sia mediato tanto che sia immediato. Nel condominio, invece, si gode dei beni comuni in ragione del fatto che servono per utilizzare o meglio utilizzare i beni in proprietà esclusiva, ossia le unità immobiliari.

La gestione del condominio, lo stabiliscono vari articoli del codice civile e delle sue disposizioni attuative (es. artt. 1129, 1130, 1136 c.c. 66 e 67 disp. att. c.c.) è demandata a due organismi, ossia l’ amministratore e l’assemblea.

All’assemblea partecipano i condòmini, gli usufruttuari e, in casi più limitati, anche i conduttori. Nel caso di appartamento in comunione l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale deve essere inviato ad entrambi i coniugi.

Sebbene la legge (art. 67 disp. att. c.c.) disponga che nel caso di appartamento in comunione i comunisti abbiano diritto ad un solo rappresentante, ciò non vuol dire che una sola persona abbia diritto ad essere avvisati: al contrario. Tutti i comunisti devono essere invitati a partecipare all’assemblea.

Nella fase della convocazione, quindi, ogni comproprietario va considerato singolarmente, sicché ogni omissione di convocazione rischia di invalidare il deliberato, esponendolo ad un’azione di annullamento (artt. 1137 e 66 disp. att. c.c.).

La norma, come sempre accade, va applicata concretamente: in tal senso, ad esempio, è stato detto che l’avviso di convocazione che ha come destinatario uno solo dei due coniugi conviventi ed in regime di comunione dei beni può essere considerato sufficiente per l’informazione anche per l’altro coniuge non formalmente convocato. Può, cioè è una possibilità che va valutata in concreto dal giudice chiamato a decidere della controversia. Meglio, quindi, convocare sempre tutti.

Assemblea condominiale, anagrafe e comunione dei beni

Un significativo aiuto in tal senso ce lo dà l’art. 1130 n. 6 c.c. che nel disciplinare il contenuto del così detto registro di anagrafe condominiale stabilisce altresì chi debba tenere questo documento e come.

In breve: il compito della tenuta spetta all’amministratore che deve redigerlo con la leale collaborazione dei condòmini.

La norma, sia pur in maniera implicita, ad avviso dello scrivente mette in discussione gli approdi della giurisprudenza (su tutte Cass. SS.UU. n. 5035/2002) in materia di non applicabilità al condominio del principio dell’apparenza del diritto.

Per consolidato orientamento giurisprudenziale dal 2002 in poi s’è detto che in condominio non trova applicazione quel principio che possiamo così sintetizzare: se c’è buona fede della parte, ciò che gli appare è. Nel condominio, si diceva, non è così poiché l’amministratore, tramite una semplice ispezione ipotecaria può sempre sapere chi è il proprietario.

Così non è, ad esempio, proprio per la comunione dei beni se tale regime è quello patrimoniale della famiglia: in tal caso non basta l’ispezione ipotecaria per sapere se l’immobile è solo di Tizio o anche della moglie Caia. Ciò, evidentemente, è importante anche ai fini della corretta convocazione dell’ assemblea condominiale .

Il registro di anagrafe potrebbe mettere in dubbio l’inapplicabilità del principio dell’apparenza, ossia l’affidamento incolpevole desumibile dal comportamento di un’altra persona, anche in relazione alla comunione dei beni, specie a quella legale connessa al regime patrimoniale dei coniugi, laddove questi nel registro non abbiano messo in evidenza la sua esistenza.
Con evidenti riflessi anche in relazione alla convocazione dell’assemblea condominiale.