Immobile in comunione: se uno dei comproprietari non vuole vendere

Che cos'è la comproprietà

Iniziamo la trattazione chiarendo che la comunione di un bene immobile sussiste quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone sulla medesima cosa.

In tal caso il diritto di usufruire di un immobile e l'amministrazione dello stesso spetta a due o più persone.

Per quanto concerne diritti e obblighi ciascun partecipante alla comunione concorre in misura proporzionale alla singola quota.


Le quote si presumono uguali ma può essere diversamente previsto in base alla legge o agli accordi delle parti.

Il bene comune può essere utilizzato da tutti i contitolari purché nessuno ne alteri la destinazione d'uso originaria e non impedisca agli altri di servirsene.

Ecco che talvolta possedere in comune un bene, soprattutto se si tratta di un bene immobile, può comportare una serie di vincoli ai quali nel tempo non si è più disposti a sottostare.

Il caso più comune è quello di due o tre persone che abbiano la comproprietà di un appartamento e che non riescano più a gestirlo e a utilizzarlo con il consenso di tutti.
Quando i dissidi e gli screzi iniziano a essere più frequenti forse la soluzione migliore è quella di liberarsene. Peccato che non sempre tutti i partecipanti alla comunione siano dello stesso avviso.

Tipologie di comunione

Una situazione di comunione può avere origini diverse: esiste la comunione legale dei beni tra coniugi che abbiano scelto tale regime patrimoniale, comunione volontariamente costituita da due o più parti.
Si pensi, in quest'ultimo caso, a due soggetti che acquistano insieme una casa.

Infine possiamo menzionare la comunione derivante dalla successione ereditaria. Quest'ultima è forse proprio il caso più frequente.

A eccezione della comunione tra i coniugi che si scioglie solo per effetto della separazione, del divorzio o per decesso di uno dei coniugi, nei casi di comunione ordinaria o ereditaria la stessa dura fino a quando il bene viene alienato o uno dei comproprietari faccia richiesta di scioglimento della comunione.

Oltre alle difficoltà di gestire l'immobile ereditato può succedere anche che un coerede voglia disfarsi del bene per bisogno di liquidità. Insomma, molteplici possono essere le ragioni che spingono a richiedere lo scioglimento della comunione.

Purtroppo non sempre sul punto vi è l'accordo delle parti coinvolte.

Scioglimento della comunione ordinaria: la vendita

La prima modalità, e forse la più semplice, per procedere con lo scioglimento della comunione è la vendita dell'immobile.


Dobbiamo tuttavia rammentare che ciascun partecipante alla comunione può disporre unicamente della propria quota (che può infatti essere liberamente ceduta) ma non della cosa nella sua interezza. Ne consegue che per la vendita dell'immobile (e non per singola quota) si richiede l'unanimità dei consensi dei partecipanti.

In caso di accordo si stipulerà una normale vendita per la quale ciascuno dovrà recarsi davanti al notaio e sottoscrivere l'atto di compravendita dell'immobile.

In sostanza, se non vi è la volontà di cedere il bene da parte di tutti i partecipanti alla comunione, il bene non può essere venduto. La vendita in tal caso non sarebbe valida.

Vediamo quali sono le possibili alternative.

Vendita quota immobile in comproprietà

Per svincolarsi dalla situazione di comproprietà una possibilità sarebbe quella della cessione della quota ideale da parte del comproprietario non più interessato a tenere l'immobile.

Il primo passo da compiere è dunque vendere la propria quota agli altri comproprietari che non siano intenzionati a rinunciare al bene immobile.
Essi saranno tenuti a pagare al proprietario uscente il valore della quota acquistata.
Può accadere che gli altri comproprietari, non siano interessati ad acquistare la sua quota.

Si può vendere la quota a un terzo?

Ebbene sì, e se non si tratta di una casa ereditata, come poi vedremo, non è necessario che gli altri vengano messi a parte dell'atto che verrà sottoscritto.

È del tutto evidente quanto non sia facile trovare un terzo disposto ad acquistare una casa da condividere con altre persone. Trattasi di una procedura pertanto non molto consueta.

Divisione giudiziale casa in comproprietà

Nel caso la vendita non si possa attuare e la cessione della quota non venga presa in considerazione si dovrà ricorrere alla Divisione del bene. La prima strada da percorrere è la divisione stabilita tramite accordo privato tra i partecipanti alla comunione (divisione contrattuale o convenzionale).

Se i contrasti fossero insanabili la persona interessata, a prescindere dall'ammontare della propria quota, potrà chiedere la Divisione giudiziale dell'immobile.

Il diritto di chiedere in giudizio lo scioglimento della comunione è imprescrittibile.
Il Giudice dovrà accertare l'esistenza dei presupposti della divisione affinché si possa procedere in tal senso. Le operazioni potranno essere delegate a un notaio, commercialista o avvocato.

La prima ipotesi cui ricorrerà il giudice è la divisione in natura.
Se questa non può attuarsi o se le parti non trovano accordo in merito, il giudice potrà disporre la vendita all'asta dell'immobile affinchè il ricavato possa essere ripartito tra gli ex comproprietari.

Immobile ricevuto in eredità

Per partire da un caso concreto ipotizziamo che ci sia un immobile in comproprietà tra più fratelli. Uno di essi, in disaccordo con gli altri, non intende procedere con la vendita dell'immobile. Nessun obbligo poiché ciascun titolare può soltanto disporre della propria quota.

Qualora non si possa procedere con la vendita della casa di famiglia il coerede interessato a svincolarsi potrà cedere la sua quota tendendo conto del fatto che, a differenza della comunione volontaria, in tal caso gli altri coeredi avranno diritto di prelazione.

Il coerede dovrà dunque proporre la vendita allo stesso prezzo e condizioni ai coeredi che saranno liberi di accettare o meno.


Se nessuno degli altri fosse interessato all'acquisto non resta che percorrere la strada del procedimento giudiziale mediante il quale si perverrà allo scioglimento della comunione.

Modalità di scioglimento della comunione

Ciascuno dei soggetti che partecipavano alla comunione ottiene, in sede di divisione, la titolarità in esclusiva su una parte determinata del bene o dei beni che erano comuni, corrispondente per valore alla quota spettante nello stato precedente.

Qualora la divisione materiale del bene non sia fattibile perché magari ci si trova di fronte a un terreno che non può essere frazionato o ad una villetta dalla quale non si possono ricavare più appartamenti occorrerà procedere con:

• l'assegnazione dell'immobile ad uno solo dei comproprietari con la liquidazione agli altri delle rispettive quote in denaro;
  
  
• vendita della casa all'asta e conseguente ripartizione del ricavato.