Chi ripara lo scaldabagno della casa appena locata?

Scaldabagno rotto nella casa in affitto, chi se ne deve occupare?

Nel presente articolo cercheremo di dare risposte agli interrogativi posti da un utente di lavorincasa, sul forum dedicato alle problematiche condominiali, alle prese con uno scaldabagno rotto nell'abitazione cha ha preso da poco in locazione.


Egli ci informa di averne parlato con l'amministratore, il quale ha declinato ogni responsabilità, perché l'impianto fornisce solo acqua e non il gas che è fornito da impianto separato.

Poi, da quanto risulta nel messaggio, l'amministratore avrebbe detto che se l'abitazione viene locata non ammobiliata e il boiler non funziona, spetta al conduttore comprarselo.

E infine, l'utente ci chiede se può essere dato in locazione un appartamento sfornito di acqua calda. Allora chiariamo questi tre aspetti uno per uno.

Scaldabagno rotto in casa in affitto e rapporti con il condominio

Lo scaldabagno rotto nell'appartamento dato in locazione è un problema da risolvere con il condominio?

No, perché si tratta di un impianto in dotazione del'abitazione.

Secondo quanto riportato dal nostro utente, l'amministratore - non è specificato, ma dovrebbe trattarsi dell'amministratore del condominio - nega che spetti a lui occuparsi della questione con la motivazione, da quanto si deduce, che non si tratta di un bene condominiale.


Aggiungiamo che in ogni caso, anche ove l'impianto sia condominiale, la parte che è situata nell'ambito dell'appartamento è del singolo proprietario e non del condominio e quindi spetta a lui la manutenzione. In ogni caso, ricordiamo che, salvo aspetti specifici (che riguardano il diritto di partecipazione e, in alcuni casi, di voto in assemblea), il conduttore non ha un rapporto diretto con il condominio.

Infatti, il referente per il condominio è il proprietario dell'immobile.

Quindi, in ogni caso il conduttore avrebbe dovuto rivolgersi al locatore, il quale, a sua volta si sarebbe rivolto, se si fosse trattato di un problema riguardante un bene comune, al condominio e quindi all'amministratore, dove esistente.

A chi spetta la manutenzione dello scaldabagno nella locazione?

Ciò, nel caso in cui l'intervento spetti al locatore, perchè in effetti alcune attività di manutenzione dell'immobile spettano al conduttore.

E passiamo così al secondo quesito posto dall'utente.
Se la casa non è ammobiliata, il conduttore deve occuparsi della manutenzione del boiler?

Il contratto di locazione è descritto dal codice civile (che lo disciplina agli artt. 1571 e ss.).

In particolare, l'art. 1571 lo descrive come il contratto con cui una parte si impegna a far godere all'altra un bene mobile o immobile per un certo periodo dietro un determinato corrispettivo.


Rientra tra gli obblighi del locatore quello di consegnare la cosa in buon stato manutentivo e mantenerla in stato tale da servire all'uso pattuito, mentre al conduttore spettano gli interventi di piccola manutenzione e sui beni mobili locati.

Secondo l'art. 1609 del codice civile gli interventi di piccola manutenzione sono quelli dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso ma non quelli dipendenti da vetustà o da caso fortuito; le riparazioni in assenza di patto sono individuate dagli usi locali.

Il conduttore, inoltre, al momento della riconsegna, non risponde del deterioramento o del consumo del bene dovuto all'uso, se conforme al contratto.

Dunque, ne dobbiamo dedurre, secondo chi scrive, che l'inquilino appena immesso in casa non è tenuto alla manutenzione dello scaldabagno, dato l'obbligo del locatore di consegnare il bene in un determinato stato; a maggior ragione, se la soluzione è la sostituzione dell'impianto, o comunque una manutenzione di carattere straordinario, che spetterà in ogni caso al locatore (come d'altronde prevede anche la tabella per il riparto delle spese nelle locazioni a canone agevolato, transitorie e per studenti universitari di cui al DM 16.01.2017); il tutto, salvo che non emerga che il problema dipende dal conduttore.

Sembra altresì difficile che la dotazione dello scaldabagno possa essere esclusa dagli obblighi del locatore solo perché l'immobile viene locato non ammobiliato, salvo che sia chiaro tra le parti che lo scaldabagno è proprio assente o le parti prevedano qualcosa a contratto; ma se il locatore consegna l'immobile con dentro uno scaldabagno che non funziona, secondo chi scrive, non può concludersi che il conduttore debba accollarsene la manutenzione o la sostituzione: fosse così, il locatore dovrebbe almeno curarsi dello smaltimento del bene, che è, anche quello, un costo.

Infatti, resta la norma generale per cui l'immobile dev'essere consegnato in buon stato manutentivo e manutenuto in stato tale da servire all'uso pattuito e che il conduttore sia tenuto alla riparazione per quanto derivi dall'uso o comunque da un suo comportamento.

E veniamo così all'ultimo quesito, collegato al precedente: è possibile locare un immobile senza acqua calda?

Si può locare un immobile senza acqua calda?

Si tratta pur sempre di un immobile locato per un uso abitativo e quindi richiede l'utilizzo dell'acqua calda.

Da quanto sin qui detto, secondo chi scrive, la questione sarebbe problematica se l'immobile locato fosse senza acqua o se l'assenza di acqua calda derivasse da difetti o lacune strutturali dell'immobile.

Ma, se le parti convengono che l'immobile è locato senza scaldabagno, ciò è possibile.

Se le parti nulla convengono, potrebbe in effetti ipotizzarsi un'anomalia.

Se viene dunque stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo, va da sé che il conduttore si aspetti che vi sia l'uso dell'acqua calda e che funzioni l'impianto.

In generale poi è bene che al momento della consegna delle chiavi o della visita dell'immobile lo si valuti con attenzione e si verbalizzi gli elementi necessari; infatti, se al momento della consegna la cosa è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispetttivo, salvo che i vizi fossero da lui conociuti o facilmente riconoscibili.

In ogni caso, è sempre bene leggere cosa prevede il contratto perché, se è vero che alcune condizioni contrattuali sono illecite, e dunque anche se sottoscritte sono invalide, molte altre sono invece valide, in nome del principio della autonomia contrattuale delle parti.

In ogni caso, il patto con cui si esonera il locatore dalle responsabilità per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in mala fede taciuti o se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa.

Bisogna poi sempre badare alla specificità del caso concreto.

Infine, è certamente consigliabile risolvere la questione in via pacifica e non davanti a un giudice; i motivi sono vari: sappiamo quanto sia costoso e lungo un giudizio, a fronte spesso in questa materia di liti dal valore esiguo; la stessa legge impone poi prima di iniziare la causa in materia di locazione un tentativo di mediazione, che altro non è che tentare di risolvere la questione in via stragiudiziale; infine, in questa materia ancor più che in altre, l'esito del giudizio (ad es. proprio nella materia delle manutenzioni) è tutt'altro che scontato.