Doccia rotta in casa in affitto, chi paga?

Locazione e spese di manutenzione e sistemazione della doccia

La manutenzione delle case in affitto è spesso argomento in grado di creare frizioni e litigi tra locatore e conduttore. Chi paga che cosa se si rompe qualche elemento o accessorio della casa in affitto?

Un caso emblematico è rappresentato dalle riparazioni necessarie con riferimento al bagno e più specificamente alla doccia. Ecco qualche caso concreto.


Viviamo in affitto: nei giorni scorsi i miei vicini di casa, quelli che abitano al piano sotto il nostro ci hanno avvisato che abbiamo una perdita in bagno; si tratta di una perdita dalla doccia che va avanti da qualche giorno.
Abbiamo verificato assieme e ci è risultato evidente esserci un problema molto esteso di infiltrazioni. Ora c'è da verificare la causa del danno e quindi pagare il risarcimento: chi dovrà farlo noi o il proprietario?

E ancora: la doccia della casa dove vivo in affitto risulta otturata fin dall'inizio del contratto.
Il locatore ha riconosciuto che io non c'entro e mi ha promesso di sistemare la doccia, ma non fa nulla: come devo comportarmi?

E infine, solo per non dilungarci troppo: si è lesionato il piatto doccia della casa dove abito.
La doccia ha vent'anni, io abito lì da meno di cinque: devo pagare la sostituzione?

Bagni delle case in affitto, rottura della doccia e piccola manutenzione

Il primo aspetto che bisogna tenere a mente quando si affronta l'argomento della rottura della doccia nelle case in affitto è la ripartizione di massima dei costi tra proprietario e inquilino.

Al riguardo ci vengono in aiuto due articoli del codice civile e più nello specifico l'art. 1576 e 1609.

Che cosa dicono queste norme?

La prima citata specifica che nel corso della locazione è onere del locatore eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

L'art. 1609 specifica il concetto di piccola manutenzione menzionato nell'art. 1576 c.c. specificando che con questa locuzione s'intende fare riferimento alle riparazioni dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non a quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Rispetto alla doccia dobbiamo ricordare che esistono due tipologie di componenti, ossia quelli esterni alla muratura, si pensi al tubo flessibile del soffione, al piatto doccia, alla cabina ed elementi interni al muro, quali tubazioni d'adduzione dell'acqua o le tubature di scarico.

La distinzione è fondamentale per l'individuazione di una prima ipotesi di responsabilità.
Come ha specificato la Corte di Cassazione in relazione alle case in affitto, nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, che il conduttore deve eseguire ai sensi dell'art. 1609 c.c., non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento (si vedano Cass. 14 marzo 2006, n. 5459; Cass. 22 maggio 2014 n. 11353).


Fondamentale, ma non determinante; il perché lo vedremo parlando degli scarichi intasati.
Certo è che un tubo flessibile rotto, quasi sicuramente si sarà rotto per l'uso.
Un tubo flessibile può essere considerato vecchio (la vetustà fa andare la spesa a carico del proprietario) da un inquilino che ha preso da poco la casa in affitto, ma non certamente da quello che ci vive da anni.

Piatto doccia rotto

Un piatto doccia si può lesionare per varie cause, per dire quelle più frequenti:

- perché vi è caduto qualche oggetto;

- per l'assestamento rispetto al luogo di appoggio;

- a causa di una installazione non corretta.

Nel primo caso la spesa per la manutenzione spetta al conduttore, chiaramente se non è stato il proprietario o un precedente conduttore a causa il danno; in queste ultime due ipotesi è sempre il proprietario a dover pagare per il ripristino/sostituzione dell'elemento.


Nelle restanti due ipotesi il costo del ripristino ovvero della sostituzione è in capo al proprietario, salva rivalsa verso il venditore se ci sono gli estremi per l'azione di garanzia.

Se la sostituzione è stata causata da azioni del conduttore e questi due difetti si manifestano dopo l'installazione di un nuovo piatto doccia, allora il conduttore potrà rivalersi verso chi gli ha venduto e/o installato il piatto doccia, salvo dover risponderne in prima persona verso il proprietario.

Doccia malfunzionante per il calcare

Se il problema del malfunzionamento della doccia nelle case in affitto è il calcare, allora la spesa per il ripristino della normale funzionalità sarà quasi certamente di spettanza dell'inquilino.

Perché quasi certamente? Poiché potrebbe anche darsi che una persona abbia preso la casa in affitto da poco tempo e allora i problemi causati dal calcare non potrebbero essergli imputati.

Ad ogni modo, è buona norma, anche in ragione di questi profili di carattere economico giuridico che il conduttore provveda costantemente a un'adeguata pulizia degli elementi della doccia la cui funzionalità possa essere compromessa dall'accumulo di calcare.

Scarichi della doccia intasati

Qui arriviamo a quanto anticipato in relazione alla responsabilità del conduttore con riferimento ai tubi incassati nei muri.

Nessuna responsabilità, dice la Cassazione, perché su quegli elementi degli impianti l'inquilino non ha diretta vigilanza.

Vero, ma ciò non vuol dire che se gli scarichi sono intasati e si rendano necessario, se possibile, un intervento di disostruzione, allora l'inquilino debba essere esonerato da quella spesa.

Forse a un primo e sommario sguardo si concluderà che i danni provenienti da una tubatura in una casa in affitto sono a carico del proprietario e non del conduttore, ma a ben vedere ciò che conta per la individuazione del responsabile è la causa del danno e questa va rintracciata caso per caso.