Casa in affitto: per i danni al vicino è responsabile il proprietario o il conduttore?

Casa in affitto e responsabilità per la cosa in custodia

Accade sempre più spesso, che all'interno degli edifici condominiali, a seguito di cadute, crolli, rotture di tubazioni, impianti o per negligenze da parte di chi ci vive nei vari appartamenti, vengano arrecati danni ai vicini o alle parti comuni del condominio.

Il primo passo da compiere è individuare la fonte del danno e da questo risalire al colpevole che sarà obbligato a risarcire il danneggiato.


Si pensi alle macchie di umidità da infiltrazioni provenienti dall'alloggio del piano di sopra o a un pezzo di muro che rovina e danneggia una macchina parcheggiata nelle vicinanze.
Chi risponde dei danni a terzi quando nell'immobile dal quale si è originato il danno risiede un inquilino?
Facendo un discorso più generale, rileviamo che il problema dell'individuazione del soggetto responsabile per danni cagionati a terzi si risolve riconducendo la problematica nell'ambito dell'art. 2051 del codice civile relativo al danno arrecato da cose in custodia.

In base alle interpretazioni dei giudici di merito e legittimità, il criterio da adottare per dirimere le controversie derivanti dai danni a terzi arrecati in ambito condominiale è quello della responsabilità per le cose in custodia.

In base alla norma del codice civile:

ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito Art. 2051 cod. civ

Il custode, cioè colui che intrattiene con il bene un particolare potere e relazione, è tenuto all'obbligo di sorveglianza, in virtù del controllo che esercita sulla cosa.
Egli pertanto dovrà attivarsi affinchè il bene non arrechi alcun pregiudizio a terzi.
Nel caso in cui si sia verificato un evento dannoso, una volta provato il nesso causale tra il danno e la cosa, il custode ne risponderà a meno che non fornisca la cosiddetta prova liberatoria.
Egli dovrà provare che l'evento lesivo si sia verificato per caso fortuito o per fatto del terzo.

Ne consegue che se, ad esempio, il danno è stato causato da un impianto del condominio la responsabilità ricadrà sull' ente condominiale, mentre se la fonte del danno è la sola proprietà esclusiva, l'esborso per la riparazione dello stesso incombe sul proprietario.

Locazione e danno da cose in custodia

La questione si complica quando il danno proviene da un immobile concesso in locazione.
Cosa succede con la stipula di un contratto di locazione?

È di estrema importanza per il soggetto che si ritiene danneggiato conoscere le tutele offerte dalla legge. Qualora il danno sia stato cagionato da un appartamento affittato può succedere che l'inquilino prima di aver provveduto alla riparazione (se da lui dovuta) vada via e nulla venga corrisposto.

L'obbligo di risarcire i danni spetta al proprietario o a chi effettivamente occupa l'immobile?
Per poter trovare una soluzione al problema qui presentato le norme del codice civile relative alla responsabilità per custodia sulla cosa devono coordinarsi con la normativa in materia di locazione.


Per dare una risposta al quesito che è stato posto in questa sede è necessario, in via preliminare, chiarire quelli che sono gli obblighi del proprietario e del conduttore, in virtù del contratto di locazione che è stato stipulato.

Il proprietario dell'immobile, per alcune parti di esso, trasferisce, oltre che la disponibilità anche l'obbligo di custodia e il potere di controllo al conduttore. Il padrone di casa manterrà la custodia sugli elementi strutturali come muri, tetti, solette e impianti.

Obblighi del proprietario e dell'inquilino

Sulla base di quanto stabilito dalle norme in materia di locazione, come confermato da dottrina e giurisprudenza, sul proprietario dell'immobile locato incombe l'obbligo di mantenere il bene dato in affitto in modo tale consentirne l'uso cui esso è destinato.
Il locatore dovrà pertanto farsi carico di eseguire tutte le riparazioni che consentano di conservare l'appartamento nello stato in cui esso si trovava al momento della sottoscrizione del contratto. Spetterà pertanto al padrone di casa di provvedere alla manutenzione straordinaria dell'immobile.

Sull'inquilino incombe invece il compito di dare esecuzione alle opere di ordinariaamministrazione. Si pensi ad esempio alla riparazione del sifone che perde sotto il lavabo.

Vedremo come questa distinzione sia fondamentale, poiché funge da criterio, unitamente a quello previsto dall'articolo 2050 codice civile, per individuare il soggetto responsabile in caso di danno a terzi.

Responsabilità del proprietario

Il proprietario dell'immobile si può definire custode degli impianti, delle opere murarie e di ciò che in esse è situato, come le tubature. Sulla base di quanto stabilito dalla legge, quando potrà dirsi responsabile il proprietario dell'appartamento?

Il padrone di casa, nonostante la cessione in affitto dell'immobile, conserva la disponibilità giuridica dello stesso e l'obbligo di custodia sulle strutture murarie e sugli impianti interni (elettrico, idrico e termico) alla struttura del fabbricato .

All'obbligo di provvedere alla manutenzione straordinaria consegue la responsabilità del proprietario qualora il danno provenga dalle parti dell'edificio che egli è tenuto a mantenere in buono stato e a conservare.
Il locatore sarà pertanto tenuto al risarcimento del danno cagionato a terzi in forza degli articoli 2051 e 2053 codice civile.

In questi casi, mancando un contatto diretto del conduttore le parti murarie o gli impianti, gli eventuali danni non ascrivibili ad un'eventuale sua condotta colposa, saranno posti a carico del proprietario tenuto ad effettuare le riparazioni e sistemazioni necessarie.

Casa in fitto e danni: quando c'è responsabilità dell'inquilino?

Qualora il danno abbia origine da parti dell'immobile poste sotto il diretto controllo del conduttore, egli sarà tenuto a risarcire i danni cagionati non essendo tempestivamente intervenuto nella riparazione a lui spettante.


L'origine del danno diventa pertanto essenziale in quel processo che dovrà portare alla identificazione del soggetto responsabile dell'evento lesivo. In questi casi il giudice dovrà sempre accertare l'eventuale concorso di responsabilità del soggetto danneggiato, il cui comportamento non deve mai essere contrario al principio di buona fede. Il risarcimento dovrà infatti essere eventualmente ridotto, tenendo conto dei danni che il danneggiato avrebbe potuto evitare facendo uso dell'ordinaria diligenza.

In conclusione, la responsabilità graverà sull'inquilino con riferimento alle sole parti accessorie del bene locato (es. elettrodomestici, cose depositate, prolunghe elettriche esterne alla muratura, piante di un giardino, vasi di una terrazza) in relazione alle quali, per effetto della sottoscrizione del contratto di locazione, diviene custode, acquistando facoltà ed obbligo di intervenire al fine evitare pregiudizio ad altri.

Responsabilità solidale di proprietario e inquilino

Che fare se durante il giudizio non si riesce a comprendere da dove provenga il danno (ad esempio determinato da un' infiltrazione). A chi si potrà attribuire la resposnsabilità dell'accaduto?

In questo caso, afferma il terzo comma dell'articolo 2055 del codice civile:

Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno. Colui che ha risarcito il danno ha regresso contro ciascuno degli altri, nella misura determinata dalla gravità della rispettiva colpa e dall'entità delle conseguenze che ne sono derivate. Nel dubbio, le singole colpe si presumono uguali. Art. 2055 cod. civ.

Dunque, qualora vi sia un dubbio in merito alle colpe di ciascuno, queste ultime si presumono uguali. Secondo il più recente orientamento ,la norma suddetta si applica nel caso d'incendio.

Chiamata a decidere sulla responsabilità per i danni da incendio provenienti da un appartamento concesso in locazione, la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che:

in caso di danni derivanti a terzi dall'incendio sviluppatosi in un immobile condotto in locazione, la responsabilità per danno cagionato da cose in custodia si configura a carico sia del proprietario che del conduttore allorché nessuno dei due sia stato in grado di dimostrare che la causa autonoma del danno subito dal terzo è da ravvisare nella violazione, da parte dell'altro, dello specifico dovere di vigilanza ad esso incombente. Cassazione 27 novembre 2014 n. 25503