Cappotto termico e riduzione della superficie dei balconi: quando la delibera è legittima

Quando l’efficientamento energetico entra nello spazio privato

Oggi chi vive in condominio lo sa: non tutti i lavori di efficientamento, seppur molto positivi e vantaggiosi per diverse ragioni, si possono fare.

Immaginate ad esempio che qualcuno nel condominio decida di voler installare il cappotto termico.

Si tratta di un sistema di isolamento che garantisce un risparmio sui consumi di energia, e quindi permette a chi vive nell'edficio di pagare meno di riscaldamento.

Se da un lato questa operazione può andare a vantaggio di tutti, dall'altro lato non sempre è fattibile.

Questo accade specialmente se comporta modifiche strutturali come la riduzione della superficie dei balconi, a seguito dell'aumento dello spessore delle facciate (molto spesso inevitabile).

Lavori condominio - Unsplash

Qui possono nascere punti di attrito tra i diversi inquilini o proprietari dei singoli appartamenti e il condominio.

Il cappotto andrebbe infatti a migliorare l'edificio di per sé, ma togliendo spazio al balcone, un ambiente privato.

Il problema dei balconi

Cosa succederebbe se a casa vostra, qualcuno decidesse di togliervi spazio al balcone, per fare il cappotto termico?

Possono nascere delle contestazioni, che si possono esporre in una normale assemblea di condominio.

Quindi un riscontro positivo dell'assemblea potrebbe essere il passaggio ideale per approvare i lavori.

Vediamo se la delibera assembleare, che può confermare l'intervento, è sempre valida, anche se si vanno a restringere I balconi privati.

Perché il cappotto può ridurre il balcone

L'installazione di un cappotto termico comporta l'applicazione di pannelli isolanti sulla superficie esterna dell'edificio.

In questo modo si crea uno spessore che permette naturalmente al calore di rimanere dentro casa, e non disperdersi.

Cambiare cappotto casa - Freepik

Nella pratica, questo tipo di lavoro non va solamente a modificare il balcone ma ne modifica l'utilizzo quotidiano.

Ad esempio togliendo la possibilità di posizionare elementi di arredo (come mobili o tavolini) di vario tipo.

Per questo motivo la questione diventa rilevante legalmente.

Balconi: bene comune o proprietà esclusiva

Prima di tutto bisogna capire se il balcone è una proprietà esclusiva, ovvero appartiene ad un soggetto specifico, oppure se è considerato un bene comune.

La legge dice che l'assemblea di condominio può approvare questi interventi solamente sulle parti comuni, che tutti utilizzano e che non sono di proprietà specifica di un inquilino.


Ma di fatto l'assemblea non può approvare lavori che vanno a modificare in modo rilevante parti di un edificio di proprietà, altrimenti si vanno a ledere i diritti individuali senza un motivo.

In sostanza, se il balcone è di tua proprietà, l'assemblea non può approvare lavori che vanno a modificare il tuo spazio per poter installare il cappotto termico.

Il principio di legittimità delle delibere assembleari

Le delibere dell'assemblea condominiale possono approvare i lavori solo se questi sono proporzionati e non vanno a danneggiare i singoli condomini.

Assemblea condominiale - Pexels

Questo vuol dire che il fatto che il cappotto termico possa essere un'opera di interesse comune, non va a giustificare penalizzazioni ai singoli proprietari dei balconi.

I lavori si possono fare quindi, ma solo se i diritti del signolo vengono rispettati, e se i lavori sono necessari e giustificati dal beneficio collettivo.

Quando la delibera può essere considerata valida

In parole semplici, la delibera dell'assemblea, se approva il cappotto termico con riduzione della superficie del balcone, è valida se questa riduzione risulta essere modesta.

Ovvero se non compromette il normale utilizzo del balcone ed è inevitabile.

Solo in questo caso, l'interesse collettivo viene prima.

Si deve fare quindi un bilanciamento tra beneficio collettivo e sacrificio del singolo.

Se il tuo balcone rimane perfettamente utilizzabile, non puoi contestare una delibera.

Quando la riduzione diventa contestabile

Puoi invece andare a contestare la delibera se la riduzione della superficie del balcone va a cambiare in modo significativo il suo utilizzo, causando di fatto per te un danno.

Ad esempio, se dopo i lavori ti trovi nella situazione di non poter più collocare mobili, tavolini o sedie sul tuo balcone, allora puoi contestare la delibera, giuridicamente parlando.

Questo perché viene violato il tuo diritto di prorprietà e di conseguenza la delibera può essere vista come illegittima.

Il tema del consenso del singolo proprietario

Ci sono dei casi in cui, nonostante la modifica sostanziale del balcone, l'intervento si può fare.

Questo quando il proprietario conferma il suo consenso a procedere.

Condominio balcone esterno - Pexels

Il consenso in queste situazioni non ti viene sempre chiesto formalmente, per cui in caso di assenza puoi contestare la delibera, soprattutto se vai incontro ad un danno concreto.

Indennizzo e compensazione: una strada possibile

In alcuni casi si può procedere con i lavori nonostante la modifica al balcone.

Questo perché il proprietario viene compensato con somme economiche o interventi che vanno a migliorare questi spazi.

Non è una soluzione obbligatoria, ma in questi casi la delibera diventa poco contestabile, perché in qualche modo il proprietario viene risarcito.

Se questo risarcimento non c'è, il condominio può essere soggetto ad azioni legali perché i lavori non sono del tutto legittimati.

Il ruolo della progettazione

In fase di progettazione per il condominio è possibile adottare soluzioni tecniche utili per evitare di andare a ridurre lo spazio dei balconi, soluzione volta a non creare alcun tipo di disagio ai proprietari.

Progettare casa condominio - Pexels

Questo è un aspetto importantissimo a cui chi amministra il condominio deve pensare prima, per evitare di trovarsi in una fase successiva di fronte a contestazioni di vario tipo.

Una decisione valutata prima del voto

Oggi risparmiare sui costi delle utenze di casa è una priorità per molti, per cui l'installazione di un cappotto termico può essere una soluzione strategica.

L'approvazione di questo tipo di lavori dipende non solo dalle risposte positive della maggioranza in assemblea, ma anche dal giusto equilibrio tra interessi collettivi e diritti individuali.

Come è facile intuire, se manca questo passaggio, la delibera dell'assemblea diventa facilmente contestabile, portando anche a guai giuridici non di poco conto.

Il consiglio è sempre quello di valutare in un momento precedente soluzioni tecniche che riducano l'impatto del cappotto termico sui balconi.