Locazione: nulli i canoni pattuiti in nero

Canone locazione in nero

Quando il proprietario di un immobile concesso in locazione stipula una scrittura privata successivamente al contratto registrato, in cui aumenta il canone mensile, il conduttore ha diritto alla restituzione delle somme versate in eccesso, facendo così valere la nullità della scrittura.

A fornire questo importante principio di diritto che costituisce un precedente a cui fare riferimento in controversi simili, è la Corte di Cassazione con la sentenza n. 18213 del 17 settembre 2015.
Vediamo, dunque, nel dettaglio di che cosa si tratta.

Canone locazione in nero: il caso

Il fatto che ha portato alla pronuncia degli Ermellini riguarda il caso del proprietario di un immobile concesso in locazione a tre conduttori, il quale aveva intimato a questi ultimi lo sfratto per morosità per mancato pagamento dei canoni di locazione di due mesi, per un totale dovuto di 3.400 euro.

Dal canto loro i conduttori negavano la morosità in quanto l'importo del canone mensile era stato pattuito in euro 378,35 così come risultava dal contratto di locazione stipulato in data 1 marzo 2003 e poi registrato il 31 dello stesso mese e dello stesso anno.

Con scrittura privata successiva inoltre si era stabilito il pagamento di un canone di locazione mensile in realtà maggiore, ossia di 1.700 euro mensili contro i 378,35 indicati nel contratto. Per i conduttori tale pattuizione doveva ritenersi inefficace ai sensi dell'articolo 13, comma 1, della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 secondo cui è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

Sulla base di tale disposizione, è emerso che i conduttori vantavano verso il locatore un credito pari a 11.813,85 euro, a titolo di somme versate in eccesso.

Dal canto suo il locatore aveva ammesso che il contratto con l'indicazione di un canone di locazione più basso era stato redatto a soli fini fiscali, quindi per pagare meno imposte.
Dunque, appare evidente la volontà del proprietario dell'immobile di evadere il fisco.
Tuttavia, secondo il locatore il contratto di locazione vero, quello con il canone più alto, è stato poi registrato successivamente, il 24 maggio 2004.

Canoni più alti pattuiti con scrittura privata

Il giudice di primo grado ha indicato come nulla la modifica del primo contratto e come tale ha stabilito che il canone di locazione dovuto dai conduttori dovesse essere quello più basso, ossia pari a 387,35 euro mensili, condannando il locatore.

In secondo grado il locatore sostiene che la scrittura privata successiva al contratto del 2003, con un canone di locazione più alto era stata accettata liberamente e sin dall'inizio dai conduttori. Ma anche la Corte d'Appello ha rigetto la tesi del locatore.

Canoni in nero: condanna del locatore

Giunti al terzo grado di giudizio, in Cassazione, la Corte ha respinto anch'essa il ricorso del locatore confermando il principio espresso dall'articolo 13 della Legge n. 431 del 1998.

La sentenza illustra i vari orientamenti di dottrina e giurisprudenza confermando l'opinione per cui è necessaria in tema di contratto di locazione la forma scritta ad essentiam.

Tuttavia, è rilevabile la nullità del contratto in favore solo del conduttore nel caso in cui sia stata stipulata una scrittura privata volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello che risulta dal contratto scritto e registrato (articolo 13, comma 1, Legge 431 del 1998).

Nullità che prevede per il conduttore una speciale tutela quando gli è stato imposto dal locatore un rapporto di locazione stipulato solo verbalmente. Per la Corte di Cassazione possono configurarsi due ipotesi.

La prima quando il conduttore sia stato costretto dal locatore a un contratto verbale. È il giudice che deve accertare questa costrizione e in tali casi il conduttore può chiedere che la locazione nulla sia ricondotta a condizioni conformi ai canoni concordati.

La seconda ipotesi prevede che la forma verbale sia stata concordata liberamente senza costrizione: in tali casi il locatore può agire in giudizio per ottenere la liberazione dell'immobile occupato senza titolo e dal canto suo il conduttore può ottenere la restituzione delle somme versate che eccedono il canone di locazione concordato.

La Corte di Cassazione conclude affermando la nullità della scrittura privata, la controdichiarazione, che ha aumentato il canone, sostanziandosi in una sostituzione vietata dalla legge. Il conduttore può così riottenere tutte le somme versate e nulla vale la tardiva registrazione della controdichiarazione.