Espropriazione forzata e canoni di locazione

Canoni di locazione non pagati e espropriazione forzata

È legittima la richiesta dei canoni di locazione da parte del proprietario-locatore di un bene sottoposto a esecuzione immobiliare, se il contratto di locazione, sottoscritto in data successiva al pignoramento, non è stato autorizzato dal giudice dell'esecuzione?

No, ha di recente risposto la Corte di Cassazione con la sentenza n. 13216 depositata il 27 giugno 2016.

No, nel senso che non è legittimato il proprietario, in quanto tale, ma colui che è il custode del bene.

Precisiamo che la decisione non è innovativa, ma è solo la più recente di un orientamento già espresso in altre occasioni.

Per comprendere a pieno la decisione, partiamo dai riferimenti normativi della questione.

Le norme cui la sentenza si riporta sono gli artt. 449, 559, 560, c.p. c. dall' art. 2912, c.c.

Processo di espropriazione immobiliare e custodia del bene

Tralasciando l'art. 449, c.p.c. (che è sicuramente un refuso), gli artt. 559 e 560, inseriti nelle norme riguardanti la procedura di esecuzione immobiliare all'interno del codice di procedura civile (c.p.c.), riguardano la disciplina della custodia del bene immobile pignorato.

Ricordiamo che l'espropriazione immobiliare altro non è che la procedura esecutiva volta a soddisfare i crediti, dotati di un titolo esecutivo, come una sentenza o una cambiale, non soddisfatti spontaneamente dal debitore (per questo l'esecuzione si dice «forzata», cioè contro la volontà del debitore) mediante la conversione in denaro di uno o più beni immobili di proprietà del debitore.

La procedura esecutiva, mirante a convertire un bene del debitore in danaro, può essere anche mobiliare, cioè può riguardare anche i beni mobili, presso il debitore, o presso terzi.

Ciò, in virtù della garanzia delle obbligazioni costituita dal patrimonio del debitore ex art. 2740 c.c., secono cui «Il debitore risponde dell'adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri.

«Le limitazioni della responsabilità non sono ammesse se non nei casi stabiliti dalla legge».

La procedura esecutiva può anche mirare ad ottenere un adempimento specifico: vi sono cioè anche l'esecuzione per consegna e rilascio (v. artt. 605 e ss., c.p.c.) e l'esecuzione degli obblighi di fare e di non fare (v. artt. 612 e ss., c.p.c.).

Le norme generali del processo di esecuzione sono negli artt. 474 e ss., c.p.c., mentre quelle relative alla procedura esecutiva immobiliare nello specifico sono negli artt. 555 e ss., c.p.c.

Le procedura esecutiva immobiliare parte con il pignoramento, che consiste, per quanto qui interessa, nell' «ingiunzione che l'ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano all'espropriazione e i frutti di essi»(v. art. 492 c.p.c.).

Da quel momento in poi il debitore diviene «custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze e i frutti»; se richiesto, il giudice può nominare custode un' altra persona; se poi il debitore non occupa l'immobile, viene nominato custode un altro soggetto (v. art. 559 c.p.c.).

Quanto ai rapporti tra la custodia e la locazione, il comma secondo dell'art. 560, c.p.c., vieta la locazione, ad opera del debitore e del terzo nominato custode in assenza di autorizzazione del giudice (dell'esecuzione).

Canoni di locazione e frutti civili

Tra le norme del codice civile invece, l'art. 2912 c.c. dispone che «Il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata».

I canoni di locazione sono ricompresi tra i frutti civili (distinti dai naturali), cui, come vediamo, fanno riferimento molte delle norme che abbiamo menzionato.

I frutti civili sono descritti dall'art. 820 c.c., terzo comma come i frutti «che si ritraggono dalla cosa come corrispettivo del godimento che altri ne abbia. Tali sono... il corrispettivo delle locazioni».

Da quanto quindi dispongono gli articoli menzionati, i frutti civili rientrano nel pignoramento e nella competenza del custode.

Legittimazione del proprietario riconosciuta in appello

Vediamo ora le interpretazioni delle dette norme che si sono contrapposte nel giudizio che ha portato alla sentenza n. 13216, suindicata.

Ricordiamo che la controversia riguarda il mancato pagamento dei canoni di locazione di un bene immobile locato dopo l'inizio della procedura esecutiva, senza l'autorizzazione del giudice.

I Giudici dell'appello rigettano l'opposizione al decreto ingiuntivo relativo ai canoni di locazione non pagati e confermano dunque il detto decreto, dando con ciò ragione al proprietario-locatore dell'immobile già sottoposto ad esecuzione immobiliare, con la motivazione, in sintesi, che: il contratto di locazione stipulato senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, pur se inopponibile ai creditori e alla procedura esecutiva, è però efficace e vincolante tra le parti; dunque, la proprietaria-conduttrice ha diritto alla riscossione dei canoni.

Il ribaltamento in grado di cassazione

In grado di cassazione tutto si ribalta, sul solco di recenti decisioni adottate dalla stessa Corte, citate nella motivazione del provvedimento.

La Corte richiama infatti la propria recente sentenza n. 8695 del 2015, con cui è stato affermato il principio di diritto secondo cui, «il proprietario-locatore di bene pignorato non è legittimato ad esercitare le azioni derivanti dal contratto di locazione concluso senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, ivi compresa quella di pagamento dei canoni, poiché la titolarità di tali azioni non è correlata ad un titolo convenzionale o unilaterale (il contratto di locazione o la proprietà) ma spetta al custode, in ragione dei poteri di gestione e amministrazione a lui attribuiti e della relazione qualificata con il bene pignorato derivante dall'investitura del giudice» (Cass. 29 aprile 2015, n. 8695)» (v. Cass. n. 13216/2016).

Quindi, afferma la Corte che per effetto dello spossessamento avvenuto con il pignoramento e dell'estensione ex art. 2912 c.c. del pignoramento anche ai frutti (quindi ai canoni) il proprietario in quanto tale, perde sia il diritto «di gestire e amministrare», sia quello «di far propri i frutti civili» (v. Cass. n. 8695/2015 e 13216/2016).

E ciò, anche se il contratto, non essendo autorizzato dal giudice dell'esecuzione, non è opponibile ai creditori e all'assegnatario, ma rimane valido tra le parti (come stabilito ad es. dalla sentenza della Corte di Cassazione n.7422/1999, citata nella decisione in commento).

Anche in tal caso, insomma, è al custode che spetta di farlo valere, e non al proprietario, anche se è stato stipulato senza richiedere l'autorizzazione del giudice prescritta dall'art. 560 c.p.c.; all'uopo è indicata la sentenza della stessa Corte n. 16375 del 2009.

Il proprietario deve agire come custode

La Corte cita anche la propria decisione n. 13587 del 2011 dove ha precisato che il proprietario-locatore debitore esecutato che sia stato nominato custode e che esercita l'azione scaturente dal contratto di locazione non è legittimato a farlo dal diritto di proprietà, ma grazie alla qualità di custode del bene, come cioè ausiliario del giudice ed in vista della tutela delle regioni dei creditori (i quali hanno pignorato il bene per ottenere la soddisfazione del proprio credito).

Nella stessa sentenza (ma anche ad es. nella citata n. 8695 del 2015) è precisato che il proprietario, per potere agire legittimamente, deve farlo in veste di custode del bene, deve cioè spendere tale qualità, nell'atto introduttivo del giudizio, altrimenti la domanda è inammissibile.

In coerenza con ciò è stato anche stabilito che se poi il proprietario esecutato perde la qualità di custode non può esercitare le azioni relative al contratto di locazione concluso senza l'autorizzazione del giudice (v. Cass. n. 8695 del 2015).