Come si suddividono i costi di una canna fumaria tra i condòmini?

NEWS DI Affittare casa30 Gennaio 2018 ore 14:20
La canna fumaria per lo scarico dei prodotti della combustione può essere un manufatto in proprietà condominiale. In questo caso, come si ripartiscono le spese?

Canna fumaria


La canna fumaria è un manufatto che serve a convogliare i fumi derivanti da una combustione – ovvero prodotti dalla cucina – al fine di scaricarli all’esterno.

Canna fumariaLa realizzazione e installazione delle canne fumarie è soggetta alle norme legislative, regolamentari e tecniche inerenti alla specifica destinazione del manufatto (es. norma UNI 11278 2017 riguardante Sistemi metallici di evacuazione dei prodotti della combustione asserviti ad apparecchi e generatori a combustibile liquido o solido – Criteri di scelta in funzione del tipo di applicazione e relativa designazione del prodotto).

In ambito condominiale si possono avere canne fumarie:

- a servizio dell’impianto di riscaldamento centralizzato

- a servizio degli impianti singoli.

In quest’ultima ipotesi si possono avere tante canne fumarie quanti sono gli impianti, oppure una canna fumaria che convogli i fumi di più impianti o di tutti gli impianti singoli presenti nell’edificio.

In tali ultime circostanze la canna fumaria sarà soggetta al regime giuridico del condominio negli edifici, in quanto manufatto strumentale e funzionale al miglior godimento di una cosa di proprietà esclusiva.

Come tale, quindi, le decisioni afferenti alla manutenzione della canna fumaria saranno soggette alle decisioni assembleari e i relativi costi dovranno essere sostenuti dai condòmini in relazione alle relative quote, ovvero in ragione di criteri concordati tra tutti i comproprietari.


Ripartizione delle spese condominiali


In ambito condominiale, ci dice l’art. 1123 c.c., le spese per la manutenzione delle parti comuni sono ripartite tra i condòmini – salvo diverso accordo tra tutti gli interessati – sulla base dei millesimi di proprietà, ovvero in ragione dei criteri applicabili guardando all’uso (potenziale) che ciascun condòmino può fare di quel bene (art. 1123, secondo comma, c.c.).
In quest’ultimo caso, un esempio pratico e disciplinato dallo stesso Codice Civile è quello riguardante la manutenzione dell’impianto di ascensore (art. 1124 c.c.).

La ripartizione delle spese, poi, può essere limitata ai soli condòmini che da quel bene traggono utilità: si tratta della fattispecie che dottrina e giurisprudenza hanno nominato come condominio parziale, si pensi agli edifici che hanno più scale, ascensori o lastrici (si tratta di esempi) e servono solo alcuni condòmini. I costi per la manutenzione di questi elementi, dice la legge, sono sopportati solamente da chi trae utilità da questi beni.

L’art. 1123, primo comma, c.c. fa riferimento a una differente convezione: si tratta dell’accordo tra tutti i condòmini (tutti i condòmini interessati dalla spesa) che una tantum o in via continuativa possono prevedere un criterio di ripartizione specifico per una singola spesa, per un gruppo di spese, ovvero per tutte le spese.


Ripartizione delle spese per la canna fumaria


Come ripartire i costi di manutenzione, sostituzione e prima ancora di installazione di una canna fumaria condominiale?

Il criterio principe, come si diceva, è quello che fa riferimento alla tabella millesimale generale, altrimenti detta tabella di proprietà.

Ripartizione spese
Le spese per gli interventi deliberati dall’assemblea sulla manutenzione della canna fumaria, ovvero gli interventi resi comunque necessari e ordinati dall’amministratore, quindi, dovranno essere suddivise tra i condòmini:

- in ragione dei millesimi di proprietà;
- ove presenti in base alle tabelle d’uso, appositamente create e approvate per quel genere di spesa.

Una specificazione a parte merita la canna fumaria collettiva a servizio di impianti singoli. Questa non è obbligatoria per legge (obbligatorio è l'esistenza di una canna fumaria conforme al tipo d’impianto a essa collegato). Laddove l’assemblea deliberasse per il passaggio da canne fumarie singole a una canna fumaria comune, quindi, quella decisione sarebbe vincolante per i soli condòmini favorevoli.
Soltanto in presenza di particolari condizioni dell’edificio si potrebbe considerare quella decisione – che assume senza dubbio i tratti di un’innovazione – come vincolante per tutti i condòmini. Altrimenti, ad avviso di chi scrive, deve inquadrarsi la fattispecie nell’ambito delle cosiddette innovazioni voluttuarie.

In questi casi, le spese per l’installazione e la successiva manutenzione devono essere ripartite tra i soli condòmini comproprietari.


Ripartizione delle spese per la canna fumaria in regime di condominio parziale


Quella descritta appena sopra è la classica ipotesi del condominio parziale, ossia della partecipazione al condominio di un bene di un solo gruppo di condòmini (per ipotesi possono essere anche solamente due).

Nel condominio parziale – figura di creazione giurisprudenziale che trova il proprio addentellato normativo nell’art. 1123, terzo comma, c.c. – la comproprietà del bene è ascrivibile ai soli condòmini che da quel bene traggono utilità. In queste circostanze, le spese che riguardano tali bene devono essere poste in capo solo a questi condòmini.

In un condominio, la canna fumaria serve solamente nove delle venti unità immobiliari ivi ubicate?
Allora le spese ad esse riferibili dovranno essere ripartite solamente tra questi condòmini.

Non solo: se è vero che le spese ricadono solamente su un gruppo e non sull’intera collettività condominiale, allora anche le decisioni che riguardano gli interventi su quella canna fumaria devono essere assunte da chi è interessato.

In queste ipotesi, quindi, si avrà la cosiddetta assemblea parziale, ossia la riunione dei soli condòmini comproprietari di quel bene, come tali unici legittimati ad assumere le decisioni che li riguardano.

In assenza di differenti convenzioni o tabelle d’uso, anche le spese per la canna fumaria in regime di condominio parziale devono essere suddivise tra i condòmini comproprietari sulla base dei millesimi di proprietà.

riproduzione riservata
Articolo: Canna Fumaria e ripartizioni delle spese
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Canna Fumaria e ripartizioni delle spese: Commenti e opinioni


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  • Antonio
    Antonio
    Martedì 11 Luglio 2017, alle ore 22:40
    Oggi ho avuto l'ispezione sul buon funzionamento della caldaia del mio appartamento (costruito 1986 e comperato nel 2004) all'interno di un complesso immobiliare costituito da 20 appartamenti in 6 piani. Il Verificatore mi ha riscontrato scarso tiraggio della condotta del termosingolo che confluisce in una canna fumaria di tutti gli appartamenti. Si scopre oggi che l'insufficienza del tiraggio dipende da un errata canalizzazione della condotta che arriva al camino comune dopo alcune curve a 90°. La stessa situazione è presente in altri appartamenti non tutti dello stesso stabile. L'amministratore del condominio è responsabile della messa a norma delle condotte? Le spese di ispezione delle varie condotte sono condominiali? Le spese di ristrutturazione delle condotte (in eternit-amianto)sono condominiali?
    Grazie per l'eventuale risposta.
    Cordiali saluti
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Antonio
      Giovedì 13 Luglio 2017, alle ore 17:37
      Le condotte delle singole caldaie sono di competenza dei singoli proprietari.
      rispondi al commento
  • Cira
    Cira
    Giovedì 1 Settembre 2016, alle ore 08:35
    Abito al 4° ed ultimo piano di un edificio dove c'è un impianto di riscaldamento centralizzato.
    Ho avuto la possibilità di staccarmi dal centralizzato e fare un impianto autonomo con scarico dei fumi a tetto.
    Ora altri condomini vogliono staccarsi dal centralizzato e far installare una canna fumaria, mi è stato detto che dal momento che non usufruirà della canna fumaria devo partecipare, essendo un bene comune, alla sola ripartizione del costo della canna fumaria e non all'installazione e manutenzione futura.
    È veramente così?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Cira
      Lunedì 5 Settembre 2016, alle ore 16:20
      In quanto comproprietaria della canna fumaria del riscaldamento centralizzato devi partecipare alle spese di conservazione di quella parte d'impianto.Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il nostro servizio di consulenza su aspetti, legali, fiscali, condominiali riguardanti la casa Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
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