Come si calcola il valore commerciale di un immobile

NEWS DI Comprare casa21 Gennaio 2015 ore 18:57
Per calcolare il valore commerciale di un immobile bisogna utilizzare le metodologie di calcolo fornite dall'estimo, da scegliere in base allo scopo della stima.

Quando è necessario calcolare il valore commerciale di un immobile?


Ogni qual volta si effettua un trasferimento di proprietà di un immobile è necessario conoscerne il valore commerciale.

valore commerciale immobileIl caso più emblematico è rappresentato dalla vendita, ma anche in caso di donazione, per effettuare una ripartizione corretta tra gli eredi degli immobili costituenti l'asse ereditario, è utile ricorrere a una stima immobiliare .

In un precedente articolo abbiamo visto chi sono i valutatori immobiliari, cioè i soggetti preposti a effettuare la stima, e quali requisiti devono possedere.
I professionisti svolgono i loro calcoli avvalendosi dell'estimo, la scienza che fornisce i criteri tecnici e metodologici per effettuare la valutazione di un bene per il quale non esiste un valore univoco.


Criteri di stima del valore commerciale di un immobile


Ogni bene può essere preso in considerazione e valutato sotto vari profili economici, a seconda delle ragioni pratiche per le quali è richiesta la stima.
Quindi, a seconda dello scopo che si prefigge la valutazione, si deve determinare uno specifico aspetto economico di quell'immobile.

calcolo valore commerciale immobileAnalizziamo a titolo di esempio il caso di un immobile di tipo residenziale di cui si vuole conoscere il valore commerciale ai fini della sua vendita.

Il più probabile valore di mercato si può ricavare mediante vari criteri previsti dall'estimo, quali:
la stima a vista
la stima storica
la stima per confronto
la stima per capitalizzazione del reddito
la stima attraverso gli estimi catastali.

Escludiamo, per il caso in esame, la stima a vista, approssimativa ai fini della determinazione di un preciso valore di mercato, la stima storica, preferibile per immobili che abbiano avuto nel corso degli anni cambiamenti di proprietà tali che il valore di mercato possa risultare da un aggiornamento all'attualità dei valori relativi alle vendite precedenti, e la stima per estimi catastali.

Scegliamo invece la stima per confronto e la capitalizzazione del reddito, metodi che conducono a risultati più attendibili. La media delle due stime ci fornirà il valore all'attualità.


Stima per confronto del valore commerciale di un immobile


La stima del più probabile valore di mercato effettuata attraverso il confronto diretto è il processo logico-estimativo di tipo sintetico di più ampia applicazione.
Tale procedimento si basa sulla comparazione del bene oggetto della valutazione con altri beni aventi caratteristiche analoghe, assumendo come termine di paragone un parametro, tecnico o economico, la cui grandezza deve essere direttamente proporzionale al valore dei beni.

Per immobili a destinazione di civile abitazione, quale può essere quella presa a esempio, si sceglie di solito un parametro di tipo tecnico, come lo sviluppo espresso in metri quadri.

Infatti, è possibile reperire informazioni attraverso le banche date ufficiali o quelle delle agenzie immobiliari , sui valori unitari medi per metro quadrato di superficie, in base alla destinazione e ubicazione dell'immobile.


Stima per capitalizzazione del reddito del valore commerciale di un immobile


Questo procedimento di stima si applica per quei beni definiti a fecondità ripetuta, cioè in grado di fornire una serie di redditi, limitata od illimitata.

Nella fattispecie, trattandosi di immobili destinati a civili abitazioni, la loro redditività è regolata dal mercato delle locazioni in regime di libera concorrenza.

Riferendosi a tale mercato, il valore si otterrà risolvendo la formula:

Vf= Bf - Sp
r

dove:
Vf = Valore di stima
Bf = Beneficio fondiario (introito di fittanza)
Sp = Spese di parte padronale
r = Tasso di capitalizzazione


Calcolo del valore commerciale di un immobile


Supponiamo che l'immobile del nostro esempio sia un appartamento di 120 mq, ubicato nel centro di una cittadina di provincia in cui il valore degli immobili di caratteristiche simili sia di 2.500 euro al metro quadro.

Il valore commerciale calcolato con la stima per confronto sarà:
SC = 120,00 mq x 2.000 €/mq = 240.000 €

In un mercato di libera concorrenza, per fabbricati nella zona con caratteristiche simili, si considera una capacità di fittanza di 670 euro mensili.

Pertanto, considerato un tasso di capitalizzazione del 4% e con un abbattimento del 10% per rischi di insolvenza locativa, spese di manutenzione, ammortamento, spese per servizi, con la stima per capitalizzazione del reddito si ricaverà:
SR = (670 € x 0,90 x 12)/0,04 = 181.440 €

La media delle due stime darà:
S = (SC + SR)/2 = (240.000 € + 181.440 €)/2 = 210.720 €

Pertanto il più probabile valore di mercato dell'immobile all'attualità, cioè nel momento della stima, sarà pari in cifra tonda, a circa 210.000 euro.

riproduzione riservata
Articolo: Calcolo del valore commerciale di un immobile
Valutazione: 4.68 / 6 basato su 25 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Calcolo del valore commerciale di un immobile: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Calcolo del valore commerciale di un immobile che potrebbero interessarti
Valutatore immobiliare

Valutatore immobiliare

Pubblicata la nuova norma UNI 11558:2014, contenente i requisiti di conoscenza, abilità e competenza, richiesti alla figura professionale del valutatore immobiliare.
Valutazione immobiliare

Valutazione immobiliare

Prima di procedere ad una valutazione del proprio immobile, alcuni concetti relativi al mondo dell'economia, specificatamente alla sua branca dell'estimo.
Procedure per la stima di un immobile

Procedure per la stima di un immobile

La valutazione economica di un alloggio viene solitamente dettata da esperienze personali del settore immobiliare, e dalla applicazione di procedure standard.
Permuta immobiliare

Permuta immobiliare

Con il termine permuta si indica il trasferimento reciproco di cose o diritti da un contraente all'altro, senza il versamento di un corrispettivo in denaro.
Rinviata la riforma del catasto

Rinviata la riforma del catasto

Dopo l'esclusione dal Consiglio dei Ministri di ieri sera, dell'esame del secondo decreto attuativo sul Catasto, è stato di fatto rinviato il processo di riforma.
accedi al social
Visibilità AziendeRegistrati
21.276 Aziende Registrate
img azienda img preventivi aziende img redazionale
img impresa img marketing img banner
barra aziende
SERVIZI UTENTIRegistrati
285.143 Utenti Registrati
img mypage img ristrutturazione img preventivi utente
img progettazione img consulenza img mercatino
img cadcasa img forum img computo
img riscaladamento img clima img imu
barra utenti
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Bottos fertilizzante super turf 24-6-9 mini prills - 25 kg
      Bottos fertilizzante super turf...
      94.30
    • Amc kit completo antifurto filare con centrale plus gsm amc 178
      Amc kit completo antifurto filare...
      221.55
    • Dremel utensile multifunzione serie 3000 mk 4 gemme novita'
      Dremel utensile multifunzione...
      89.51
    • Mcculloch soffiatore a scoppio due tempi modello zaino potenza 1.5 kw cilindrata 46 cc - gb 355 bp
      Mcculloch soffiatore a scoppio due...
      223.79
    • Einhell fresa fresatrice orizzontale elettrica 860 watt velocità 11.000 g-min - tc-bj 900 - 4350611
      Einhell fresa fresatrice...
      62.80
    • Jeiko triorpdesb kit allarme casa senza fili con sirena solare e sensori
      Jeiko triorpdesb kit allarme casa...
      728.34
    • Progetto giallo
      Progetto giallo...
      140.00
    • Progetto blu
      Progetto blu...
      240.00
    • Profilo infissi SYNEGO REHAU
      Profilo infissi synego rehau...
      680.00
    • Krueger & matz km7089 stereo
      Krueger & matz km7089 stereo...
      119.90
    • Mitsubishi climatizzatore inverter cassetta 12000 btu a++
      Mitsubishi climatizzatore inverter...
      1450.00
    • Mitsubishi climatizzatore inverter cassetta 18000 btu a++
      Mitsubishi climatizzatore inverter...
      1750.00
    • Lacie 9000436u fuel harddisk
      Lacie 9000436u fuel harddisk...
      193.12
    • Hofstein paul neuhaus square applique acciaio inox, bianco, 2-luci - moderno-design-classico - interno - sibo - tempo di consegna: 4-8 giorni lavorati
      Hofstein paul neuhaus square...
      21.60
    • Buffalo ls520de linkstation 520d harddisk
      Buffalo ls520de linkstation 520d...
      100.99
    • Lam gd0055-a-1 applique segno1x40w cv b.co-fasce trasp.
      Lam gd0055-a-1 applique segno1x40w...
      34.20
    • Roger&gallet roger&gallet thé vert sapone profumato 100gr
      Roger&gallet roger&gallet...
      5.93
    • Faro barcelona faro 32020 - mini eterfan ventilatore da soffitto bianco brillante-trasparente con motore dc
      Faro barcelona faro 32020 - mini...
      436.74
    • Mitsubishi climatizzatore inverter cassetta btu 9000 a++
      Mitsubishi climatizzatore inverter...
      1240.00
    • Water ph kg 1 5
      Water ph kg 1 5...
      8.24
    • Teuco rubinetteria vasca a parete startline
      Teuco rubinetteria vasca a parete...
      256.00
    • Ristrutturazioni di pregio
      Ristrutturazioni di pregio...
      500.00
    • Mitsubishi climatizzatore inverter cassetta 21000 btu a++
      Mitsubishi climatizzatore inverter...
      2000.00
    • Zanzariera VELUX
      Zanzariera velux...
      131.00
    • Electrolux eob 6640 aax combisteam forno disponibilita' immediata
      Electrolux eob 6640 aax combisteam...
      427.38
    • Guarnieri mobile porta tv supporto per televisori peso max 50 kg colore nero silver - 379
      Guarnieri mobile porta tv supporto...
      171.40
    • Mosquito magnet pioneer
      Mosquito magnet pioneer...
      599.00
    • Mosquito magnet pioneer + kit 6 mesi lurex
      Mosquito magnet pioneer + kit 6...
      764.99
    • Dyson 227296-01 v8 absolute aspirapolvere senza filo
      Dyson 227296-01 v8 absolute...
      499.00
    • Mitsubishi offertissima!! climatizzatore mitsubishi kirigamine zen black unita' interna nera 9000 btu msz-ef25veb
      Mitsubishi offertissima!!...
      380.00
    • Teuco rubinetteria startline bordo vasca 4 fori
      Teuco rubinetteria startline bordo...
      256.00
    • Canton sub 80 subwoofer attivo
      Canton sub 80 subwoofer attivo...
      419.00
    • Supporto murale a parete tv
      Supporto murale a parete tv...
      70.90
    • Piedistallo tv lcd plasma standard
      Piedistallo tv lcd plasma standard...
      74.90
    • Vov vm 26 macchina cubetti
      Vov vm 26 macchina cubetti...
      599.00
    • Cortex r1u mixer 2 canali
      Cortex r1u mixer 2 canali...
      159.90
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Mansarda.it
  • Officine Locati
  • Policarbonato online
  • Faidatebook
  • Weber
  • Black & Decker
  • Kone
MERCATINO DELL'USATO
€ 68.00
foto 1 geo Udine
Scade il 10 Maggio 2018
€ 59 000.00
foto 4 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 800.00
foto 6 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 68.00
foto 1 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2018
€ 49 000.00
foto 6 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 1.00
foto 6 geo Torino
Scade il 02 Novembre 2018
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
106528
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok