Come si calcola il valore commerciale di un immobile

Quando è necessario calcolare il valore commerciale di un immobile?

Ogni qual volta si effettua un trasferimento di proprietà di un immobile è necessario conoscerne il valore commerciale.

Il caso più emblematico è rappresentato dalla vendita, ma anche in caso di donazione, per effettuare una ripartizione corretta tra gli eredi degli immobili costituenti l'asse ereditario, è utile ricorrere a una stima immobiliare.

In un precedente articolo abbiamo visto chi sono i valutatori immobiliari, cioè i soggetti preposti a effettuare la stima, e quali requisiti devono possedere.
I professionisti svolgono i loro calcoli avvalendosi dell'estimo, la scienza che fornisce i criteri tecnici e metodologici per effettuare la valutazione di un bene per il quale non esiste un valore univoco.

Criteri di stima del valore commerciale di un immobile

Ogni bene può essere preso in considerazione e valutato sotto vari profili economici, a seconda delle ragioni pratiche per le quali è richiesta la stima.
Quindi, a seconda dello scopo che si prefigge la valutazione, si deve determinare uno specifico aspetto economico di quell'immobile.

Analizziamo a titolo di esempio il caso di un immobile di tipo residenziale di cui si vuole conoscere il valore commerciale ai fini della sua vendita.

Il più probabile valore di mercato si può ricavare mediante vari criteri previsti dall'estimo, quali:
• la stima a vista
• la stima storica
• la stima per confronto
• la stima per capitalizzazione del reddito
• la stima attraverso gli estimi catastali.

Escludiamo, per il caso in esame, la stima a vista, approssimativa ai fini della determinazione di un preciso valore di mercato, la stima storica, preferibile per immobili che abbiano avuto nel corso degli anni cambiamenti di proprietà tali che il valore di mercato possa risultare da un aggiornamento all'attualità dei valori relativi alle vendite precedenti, e la stima per estimi catastali.

Scegliamo invece la stima per confronto e la capitalizzazione del reddito, metodi che conducono a risultati più attendibili. La media delle due stime ci fornirà il valore all'attualità.

Stima per confronto del valore commerciale di un immobile

La stima del più probabile valore di mercato effettuata attraverso il confronto diretto è il processo logico-estimativo di tipo sintetico di più ampia applicazione.
Tale procedimento si basa sulla comparazione del bene oggetto della valutazione con altri beni aventi caratteristiche analoghe, assumendo come termine di paragone un parametro, tecnico o economico, la cui grandezza deve essere direttamente proporzionale al valore dei beni.

Per immobili a destinazione di civile abitazione, quale può essere quella presa a esempio, si sceglie di solito un parametro di tipo tecnico, come lo sviluppo espresso in metri quadri.

Infatti, è possibile reperire informazioni attraverso le banche date ufficiali o quelle delle agenzie immobiliari, sui valori unitari medi per metro quadrato di superficie, in base alla destinazione e ubicazione dell'immobile.

Stima per capitalizzazione del reddito del valore commerciale di un immobile

Questo procedimento di stima si applica per quei beni definiti a fecondità ripetuta, cioè in grado di fornire una serie di redditi, limitata od illimitata.

Nella fattispecie, trattandosi di immobili destinati a civili abitazioni, la loro redditività è regolata dal mercato delle locazioni in regime di libera concorrenza.

Riferendosi a tale mercato, il valore si otterrà risolvendo la formula:

Vf= Bf - Sp
r

dove:
Vf = Valore di stima
Bf = Beneficio fondiario (introito di fittanza)
Sp = Spese di parte padronale
r = Tasso di capitalizzazione

Calcolo del valore commerciale di un immobile

Supponiamo che l'immobile del nostro esempio sia un appartamento di 120 mq, ubicato nel centro di una cittadina di provincia in cui il valore degli immobili di caratteristiche simili sia di 2.500 euro al metro quadro.

Il valore commerciale calcolato con la stima per confronto sarà:
SC = 120,00 mq x 2.000 €/mq = 240.000 €

In un mercato di libera concorrenza, per fabbricati nella zona con caratteristiche simili, si considera una capacità di fittanza di 670 euro mensili.

Pertanto, considerato un tasso di capitalizzazione del 4% e con un abbattimento del 10% per rischi di insolvenza locativa, spese di manutenzione, ammortamento, spese per servizi, con la stima per capitalizzazione del reddito si ricaverà:
SR = (670 € x 0,90 x 12)/0,04 = 181.440 €

La media delle due stime darà:
S = (SC + SR)/2 = (240.000 € + 181.440 €)/2 = 210.720 €

Pertanto il più probabile valore di mercato dell'immobile all'attualità, cioè nel momento della stima, sarà pari in cifra tonda, a circa 210.000 euro.