Il box auto, ossia lo spazio destinato a ricovero di autoveicoli e motocicli è soggetto a una specifica disciplina relativa alla costruzione e alla sua cessione
Nozione di box auto
È sempre più frequente che la realizzazione di edifici, destinati a civile abitazione o a uffici e/o locali commerciali, sia accompagnata dalla presenza di spazi a parcheggio, detti box.
Vale la pena sgombrare il campo da ogni dubbio.
Ai sensi dell'art. 41 sexies l. 1150/42 (introdotto dalla l. n. 765/67, c.d. legge ponte) nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione.
Il fatto, dunque, che si preferisca strutturare l'autorimessa con dei box, piuttosto che lasciarla a spazio aperto, è un fatto lasciato alla scelta discrezionale del costruttore, fatte salve le disposizioni contenute nei regolamenti edilizi locali, che è obbligato solamente a destinare una parte della superficie edificabile a parcheggio.
Come si definisce un box?
Esiste un vincolo di pertinenzialità tra box e unità immobiliare?
Vale la pena partire dalla definizione comunemente adottata per passare, in seguito, alle disposizioni legislative e di conseguenza all'inquadramento della disciplina che regola i box.
Il dizionario italiano definisce il box come autorimessa al piano terreno o seminterrato di un edificio per il ricovero di una sola autovettura (Grande dizionario di Italiano 2010, Garzanti, 2009).
L'accezione comune del termine si allontana, e non poco, dalla definizione giuridica.
A norma del punto 0, alinea 6 del decreto ministeriale 1 febbraio 1986, il box è un volume delimitato da strutture di resistenza al fuoco definita e di superficie non superiore a 40 metri quadri.
Ciò vuol dire che tutte le strutture con superficie superiore a 40 metri quadri, che comunemente sono definite box, a livello tecnico-giuridico non lo sono!
In tal caso, più genericamente, si parlerà di locali destinati a ricovero autovetture.
Per quanto riguarda la capacità di ricovero ogni box, solitamente esso riesce contenere solo un autoveicolo. Ciò è desumibile dal fatto che solamente laddove i box abbiano un volume superiore a 40 m3 sarà consentito l'utilizzo di dispositivi di sollevamento per il ricovero di non più di due autoveicoli (punto 3.3 allegato al d.m. 1 febbraio 1986).
Sempre dallo stesso decreto, si evince che il box altro non è che una parte dell'autorimessa definita in relazione all'organizzazione degli spazi interni.
In sostanza, salvo il caso di box singolo in abitazione unifamiliare, i box sono delle parti di un'autorimessa destinate al ricovero di uno o due veicoli nei casi e nei modi indicati dalla legge.
Box pertinenziale
Ferme restando le prescrizioni dettate in materia di normativa antincendio per le autorimesse in generale, vale la pena capire come si atteggia la circolazione giuridica del bene (box) in relazione alle unità immobiliari presenti nell'edificio.
Prima del 2005 era dubbio se le aree destinate a parcheggio (e quindi anche i box) costituissero pertinenze per le unità immobiliari.
Ricordiamo che le pertinenze a norma dell'art. 817 c.c. sono le cose destinate in modo durevole a servizio o a ornamento di un'altra cosa e, salvo patto contrario, si trasferiscono automaticamente con il trasferimento della cosa principale.
L'orientamento ondivago della giurisprudenza, chiamata a supplire al silenzio normativo, sul rapporto box - unità immobiliare, non ha aiutato, almeno fino al 2005, a definire compiutamente la questione.
Le Sezioni Unite del Supremo Collegio, con la sentenza n. 12793/05 che è intervenuta per fare chiarezza sulla questione, hanno affermato che in tema di disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dall'art. 18 l. 6 agosto 1967 n. 765 (ossia l'art. 41-sexies l. 1150/42 n.d.A.) non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato. Ne consegue che l'originario proprietario- costruttore del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo (così Cass. SS.UU. 15 giugno 2005, n. 12793).
Questa sentenza, in sostanza affermava che lo spazio minimo destinato a parcheggio fosse gravato da un vincolo di pertinenzialità rispetto alle unità immobiliari site nell'edificio.
Ciò significava che all'atto delle cessione delle singole porzioni di piano, una parte dei parcheggi (anche dei box quindi) dovesse rientrare ope legis nella compravendita.
Tale pertinenzialità, seppur limitata agli spazi minimi ex art. 41-sexies, primo comma, l. 1150/42, è stata esclusa dalla legge n. 246 del 28 novembre 2005 che ha inserito il secondo comma nel testé citato art. 41-sexies, a norma del quale: gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse.
Come dire, pur essendo obbligatorio destinare una parte dell'edificio a parcheggio non è obbligatorio cederla unitamente ai singoli appartamenti (o locali).
In questo modo viene a decadere in toto il vincolo di pertinenzialità.
Il così detto decreto Semplifica Italia, è intervenuto rispetto alle autorimesse (anche a box) realizzate ai sensi della legge n. 122/89 prevedendo la possibilità di cedere i box così realizzati, purché siano ceduti per divenire box pertinenziali di altre unità immobiliari ubicate nello stesso comune.
Passiamo adesso a valutare un aspetto pratico della gestione dei box auto ubicati in un edificio in condominio.
Allargamento della basculante del box
Accade spesso che i proprietari dei box, magari al cambio dell'autovettura, avvertano la necessità di dover allargare l'accesso al proprio posto auto.
Alle volte solamente per maggiore comodità di manovra, in altri casi per continuare a potere usare il proprio garage in relazione alle nuove esigenze.
In queste circostanze il classico dubbio per chi si trova nella condizione di dover operare questo intervento è il seguente: è necessaria l'autorizzazione del condominio o si può operare autonomamente?
Al riguardo, trattandosi di un'opera che incide sulle parti comuni dell'edificio condominiale, per allargare la basculante, infatti, è necessario modificare i muri comuni dell'autorimessa, la soluzione può essere duplice.
Prima d'addentrarci nella valutazione delle soluzioni alternative è utile una premessa:
in ogni caso la condizione di base per intervenire, com'è intuibile, è rappresentata dall'assenza di conseguenze pregiudizievoli per la stabilità dell'edificio.
Chiarito ciò, va detto che il modo d'agire più sicuro, che elimina alla radice il rischio di contestazioni d'ogni sorta, è quello di ottenere il preventivo assenso di tutti i comproprietari delle unità immobiliari destinate a box auto. Questa specificazione è importante poiché non sempre i proprietari dei suddetti box coincidono con quelle delle unità immobiliari.
Se l'autorizzazione, inoltre, è resa sul progetto dell'opera che si intende eseguire e non solamente su un generico assenso all'intervento, la possibilità di contestazione successiva è sostanzialmente inesistente.
Il condomino, in virtù del suo diritto all'uso delle cose comuni, sancito dall'art. 1102 c.c., potrebbe decidere d'agire senza il preventivo placet degli altri partecipanti alla compagine (il riferimento è sempre ai proprietari degli altri posti auto).
Ai sensi del primo comma del suddetto articolo, infatti: ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.
Tale uso, tuttavia, come è stato sottolineato dalla Cassazione, non può alterare il decoro dell'edificio.
È questa, sostanzialmente, l'accusa che può essere mossa a chi decidesse d'operare senza il consenso dei propri vicini: aver alterato il decoro architettonico dell'edificio.
Il rischio, quindi, è quello di dover affrontare un giudizio civile finalizzato alla verifica della trasgressione della norma in relazione all'estetica dell'edificio e quindi alla rimozione dell'opera lesiva e all'eventuale risarcimento del danno.
La valutazione del carattere alterativo è rimessa all'apprezzamento del giudice adito, che se adeguatamente motivato diviene incensurabile anche in Cassazione.
Sebbene l'ampliamento di soli pochi centimetri possa essere ininfluente ai fini dell'alterazione del decoro, quanto esposto fin'ora non permette di dire in via generale se ed a quali condizioni l'allargamento della basculante senza il preventivo consenso dei condomini possa essere considerato lecito.
È sempre più frequente che la realizzazione di edifici, destinati a civile abitazione o a uffici e/o locali commerciali, sia accompagnata dalla presenza di spazi a parcheggio, detti box.
Ferme restando le prescrizioni dettate in materia di normativa antincendio per le autorimesse in generale, vale la pena capire come si atteggia la circolazione giuridica del bene (box) in relazione alle unità immobiliari presenti nell'edificio.
