Box auto: normativa e casi pratici

NEWS DI Leggi e Normative Tecniche05 Novembre 2015 ore 13:00
Il box auto, ossia lo spazio destinato a ricovero di autoveicoli e motocicli è soggetto a una specifica disciplina relativa alla costruzione e alla sua cessione
box auto , box pertinenziale , autorimessa
Avv. Alessandro Gallucci

Nozione di box auto


Box auto È sempre più frequente che la realizzazione di edifici, destinati a civile abitazione o a uffici e/o locali commerciali, sia accompagnata dalla presenza di spazi a parcheggio, detti box.

Vale la pena sgombrare il campo da ogni dubbio.

Ai sensi dell'art. 41 sexies l. 1150/42 (introdotto dalla l. n. 765/67, c.d. legge ponte) nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione.

Il fatto, dunque, che si preferisca strutturare l'autorimessa con dei box, piuttosto che lasciarla a spazio aperto, è un fatto lasciato alla scelta discrezionale del costruttore, fatte salve le disposizioni contenute nei regolamenti edilizi locali, che è obbligato solamente a destinare una parte della superficie edificabile a parcheggio.

Come si definisce un box?

Esiste un vincolo di pertinenzialità tra box e unità immobiliare?

Vale la pena partire dalla definizione comunemente adottata per passare, in seguito, alle disposizioni legislative e di conseguenza all'inquadramento della disciplina che regola i box.

Il dizionario italiano definisce il box come autorimessa al piano terreno o seminterrato di un edificio per il ricovero di una sola autovettura (Grande dizionario di Italiano 2010, Garzanti, 2009).

L'accezione comune del termine si allontana, e non poco, dalla definizione giuridica.

A norma del punto 0, alinea 6 del decreto ministeriale 1 febbraio 1986, il box è un volume delimitato da strutture di resistenza al fuoco definita e di superficie non superiore a 40 metri quadri.

Ciò vuol dire che tutte le strutture con superficie superiore a 40 metri quadri, che comunemente sono definite box, a livello tecnico-giuridico non lo sono!
In tal caso, più genericamente, si parlerà di locali destinati a ricovero autovetture.

Per quanto riguarda la capacità di ricovero ogni box, solitamente esso riesce contenere solo un autoveicolo. Ciò è desumibile dal fatto che solamente laddove i box abbiano un volume superiore a 40 m3 sarà consentito l'utilizzo di dispositivi di sollevamento per il ricovero di non più di due autoveicoli (punto 3.3 allegato al d.m. 1 febbraio 1986).

Sempre dallo stesso decreto, si evince che il box altro non è che una parte dell'autorimessa definita in relazione all'organizzazione degli spazi interni.

In sostanza, salvo il caso di box singolo in abitazione unifamiliare, i box sono delle parti di un'autorimessa destinate al ricovero di uno o due veicoli nei casi e nei modi indicati dalla legge.


Box pertinenziale


AutorimessaFerme restando le prescrizioni dettate in materia di normativa antincendio per le autorimesse in generale, vale la pena capire come si atteggia la circolazione giuridica del bene (box) in relazione alle unità immobiliari presenti nell'edificio.

Prima del 2005 era dubbio se le aree destinate a parcheggio (e quindi anche i box) costituissero pertinenze per le unità immobiliari.

Ricordiamo che le pertinenze a norma dell'art. 817 c.c. sono le cose destinate in modo durevole a servizio o a ornamento di un'altra cosa e, salvo patto contrario, si trasferiscono automaticamente con il trasferimento della cosa principale.

L'orientamento ondivago della giurisprudenza, chiamata a supplire al silenzio normativo, sul rapporto box - unità immobiliare, non ha aiutato, almeno fino al 2005, a definire compiutamente la questione.

Le Sezioni Unite del Supremo Collegio, con la sentenza n. 12793/05 che è intervenuta per fare chiarezza sulla questione, hanno affermato che in tema di disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dall'art. 18 l. 6 agosto 1967 n. 765 (ossia l'art. 41-sexies l. 1150/42 n.d.A.) non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato. Ne consegue che l'originario proprietario- costruttore del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo (così Cass. SS.UU. 15 giugno 2005, n. 12793).

Questa sentenza, in sostanza affermava che lo spazio minimo destinato a parcheggio fosse gravato da un vincolo di pertinenzialità rispetto alle unità immobiliari site nell'edificio.

Ciò significava che all'atto delle cessione delle singole porzioni di piano, una parte dei parcheggi (anche dei box quindi) dovesse rientrare ope legis nella compravendita.

Tale pertinenzialità, seppur limitata agli spazi minimi ex art. 41-sexies, primo comma, l. 1150/42, è stata esclusa dalla legge n. 246 del 28 novembre 2005 che ha inserito il secondo comma nel testé citato art. 41-sexies, a norma del quale: gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse.

Come dire, pur essendo obbligatorio destinare una parte dell'edificio a parcheggio non è obbligatorio cederla unitamente ai singoli appartamenti (o locali).

In questo modo viene a decadere in toto il vincolo di pertinenzialità.

Il così detto decreto Semplifica Italia, è intervenuto rispetto alle autorimesse (anche a box) realizzate ai sensi della legge n. 122/89 prevedendo la possibilità di cedere i box così realizzati, purché siano ceduti per divenire box pertinenziali di altre unità immobiliari ubicate nello stesso comune.

Passiamo adesso a valutare un aspetto pratico della gestione dei box auto ubicati in un edificio in condominio.


Allargamento della basculante del box


Accade spesso che i proprietari dei box, magari al cambio dell'autovettura, avvertano la necessità di dover allargare l'accesso al proprio posto auto.
Alle volte solamente per maggiore comodità di manovra, in altri casi per continuare a potere usare il proprio garage in relazione alle nuove esigenze.
In queste circostanze il classico dubbio per chi si trova nella condizione di dover operare questo intervento è il seguente: è necessaria l'autorizzazione del condominio o si può operare autonomamente?

Al riguardo, trattandosi di un'opera che incide sulle parti comuni dell'edificio condominiale, per allargare la basculante, infatti, è necessario modificare i muri comuni dell'autorimessa, la soluzione può essere duplice.

Prima d'addentrarci nella valutazione delle soluzioni alternative è utile una premessa:
in ogni caso la condizione di base per intervenire, com'è intuibile, è rappresentata dall'assenza di conseguenze pregiudizievoli per la stabilità dell'edificio.

Chiarito ciò, va detto che il modo d'agire più sicuro, che elimina alla radice il rischio di contestazioni d'ogni sorta, è quello di ottenere il preventivo assenso di tutti i comproprietari delle unità immobiliari destinate a box auto. Questa specificazione è importante poiché non sempre i proprietari dei suddetti box coincidono con quelle delle unità immobiliari.

Se l'autorizzazione, inoltre, è resa sul progetto dell'opera che si intende eseguire e non solamente su un generico assenso all'intervento, la possibilità di contestazione successiva è sostanzialmente inesistente.
Il condomino, in virtù del suo diritto all'uso delle cose comuni, sancito dall'art. 1102 c.c., potrebbe decidere d'agire senza il preventivo placet degli altri partecipanti alla compagine (il riferimento è sempre ai proprietari degli altri posti auto).

Ai sensi del primo comma del suddetto articolo, infatti: ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa
.

Tale uso, tuttavia, come è stato sottolineato dalla Cassazione, non può alterare il decoro dell'edificio.

È questa, sostanzialmente, l'accusa che può essere mossa a chi decidesse d'operare senza il consenso dei propri vicini: aver alterato il decoro architettonico dell'edificio.

Il rischio, quindi, è quello di dover affrontare un giudizio civile finalizzato alla verifica della trasgressione della norma in relazione all'estetica dell'edificio e quindi alla rimozione dell'opera lesiva e all'eventuale risarcimento del danno.
La valutazione del carattere alterativo è rimessa all'apprezzamento del giudice adito, che se adeguatamente motivato diviene incensurabile anche in Cassazione.

Sebbene l'ampliamento di soli pochi centimetri possa essere ininfluente ai fini dell'alterazione del decoro, quanto esposto fin'ora non permette di dire in via generale se ed a quali condizioni l'allargamento della basculante senza il preventivo consenso dei condomini possa essere considerato lecito.

riproduzione riservata
Articolo: Box auto: la normativa applicabile
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Box auto: la normativa applicabile: Commenti e opinioni


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  • Ansaldi gian battista
    Ansaldi gian battista
    Mercoledì 8 Agosto 2018, alle ore 17:16
    Pongo un quesito: condominio di 5 piani incluso il p.t.Nel seminterrato cui si accede da passa carrabile ci sono i box di misura 3x6x2,5 h. e confinanti con le rispettive cantine di proprietà dei medesimi  proprietari, cantine che comunicano con i corridoi e le scale condominiali.4 condomini  hanno aperto un varco di c. 90 posizionando la porta antincendio UNI, mentre 1 condomino ha lasciato il varco aperto box-cantina .E' obbligato chiudere e in quali responsabilità incorre?
    rispondi al commento
  • Roberto24
    Roberto24
    Martedì 24 Luglio 2018, alle ore 15:42
    Mi hanno fatto una stranissima richiesta mai sentita.
    Se uno nel suo box privato della sua villetta non vuole l'impianto di illuminazione, normativamente parlando, posso omettere di installare il suddetto impianto?
    rispondi al commento
  • Marilena2
    Marilena2
    Mercoledì 28 Febbraio 2018, alle ore 09:40
    Non abbiamo amministratore per il mio condominio, ma solo l'amministratore di super condominio.
    Ho comprato l'appartamento da 2 anni ed ho potuto verificare che nel periodo estivo la "gente" si diletta nella preparazione di conserva di pomodoro.
    Questo comporta un uso improprio di acqua, che è il meno dei mali, ma la cosa preoccupante è l'uso di bombole di gas per cuocere sia dentro che fuori il box.
    Ho segnalato il fatto all'amministratore che si è limitato ad appendere in bacheca un comunicazione per l'uso improprio del box.
    Sicuramente la cosa non ha spaventato nessuno.
    Come posso fare per cercare di eliminare il problema?
    Non posso vivere con la paura di dormire con le bombole di gas sotto il mio appartemento.
    Posso dimostrare il fatto perchè ho fotografato alcuni momenti.
    Ci sono dei riferimenti di legge che vietano queste cose?
    Per tutelarmi devo fare qualche comunicazione a qualcuno?
    Marilena
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Marilena2
      Mercoledì 28 Febbraio 2018, alle ore 12:08
      Nella flagranza del fatto chiama la polizia municipale.
      rispondi al commento
      • Marilena2
        Marilena2 Lucag1979
        Mercoledì 28 Febbraio 2018, alle ore 16:06
        Il problema è che uno di questo soggetti è un ex vigile urbano... se dovessi fare la segnalazione verrebbe a sapere da chi è partita!
        rispondi al commento
  • Kant66
    Kant66
    Venerdì 8 Dicembre 2017, alle ore 12:41
    Vorrei sapere se è consentito posizionare su un posto auto di proprietà in un condominio un duplicatore di parcheggio e se, per tale istallazione, è consentito effettuare i lavori necessari per l'impianto elettrico (trasporto cavi elettrici dal mio contatore al posto auto).
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Kant66
      Martedì 12 Dicembre 2017, alle ore 10:37
      Per come ho capito i fatti si tratta di un posto auto aperto e non "a box". Se il regolamento condominiale non specifica che per lavori sulle parti di proprietà eslusiva sono necessarie autorizzazioni e se sei apposto con i permessi comunali, secondo me è sufficiente una comunicazione all'amministratore. Ciò purché alla fine dell'opera non vi siano limitazioni d'uso degli spazi comuni per altri condòmini.
      rispondi al commento
      • Kant66
        Kant66 Lucag1979
        Martedì 12 Dicembre 2017, alle ore 22:15
        Grazie Lucag.
        Per permessi comunali intendi pertinenza ed accatastamento?
        rispondi al commento
  • Matteo
    Matteo
    Giovedì 22 Giugno 2017, alle ore 13:16
    Buongiorno,
    sono proprietario di un garage in cui ricovero una moto, 3 biciclette, un banco da lavoro ed un compressore da 25 litri per gonfiare le gomme. Ricevo oggi dall'amministratore una raccomandata in cui mi si comunica di usare il box esclusivamente come ricovero auto, e mi impone di rispondere entro 10 gg pena una verifica da parte degli uffici competenti. Specifico che non faccio alcun tipo do lavoro in box se non la normale manutenzione delle bici e il gonfiaggio tramite compressore delle ruote della moto. Sono perplesso e non so se posso aver fatto qualcosa fuori norma, come posso comportarmi?

    grazie in anticipo.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Matteo
      Giovedì 22 Giugno 2017, alle ore 19:36
      Nel box possono andare auto e moto e quanto utile ad usarle purché non causativo di rischi incendio: quanto al banco da lavoro se di materiale ignifugo non dovrebbero esserci problemi.
      rispondi al commento
  • Maria
    Maria
    Mercoledì 17 Maggio 2017, alle ore 13:40
    Avrei la necessità di carteggiare le finestre di casa, posso farlo all'interno del mio box che si trova nel seminterrato?
    Per farlo devo usare la luce condominiale, ma si tratta di uso sporadico ( circa due giorni) quindi non credo rientri nel furto di corrente elettrica, corretto? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Maria
      Lunedì 22 Maggio 2017, alle ore 15:38
      Non puoi farlo in quanto il box nonpuò essere utilizzato per simili attività.
      rispondi al commento
  • Vincenza
    Vincenza
    Martedì 7 Marzo 2017, alle ore 10:09
    Gradirei sapere se un vano seminterrato di superficie pari a 54 mq, individuato presso il catasto territoritoriale come categoria C6, e a servizio di una villetta sia da consderarsi una pertinenza della stessa o possa essere consideranta una unità separata dalla stessa e, quindi, se la stima immobiliare possa essere redatta in modo separato dall'alloggio.
    rispondi al commento
  • Giuliano Foresti
    Giuliano Foresti
    Domenica 5 Marzo 2017, alle ore 06:01
    Abbiamo un appartamento con autorimessa in una quadrofamigliare.
    L'inquilino a me adiacente possiede a uso esclusivo lo spazio antistante alla sua autorimessa, ove vuole edificare una nuova autorimessa.
    Lo puo fare senza il mio consenso?
    Se si quali sono i vincoli di distanza dallo spazio comune?
    Giuliano 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giuliano Foresti
      Lunedì 6 Marzo 2017, alle ore 15:59
      Non credo possa farlo, se lo spazio pur essendo ad uso esclusivo è di proprietà comune.
      rispondi al commento
  • Enrica
    Enrica
    Giovedì 5 Gennaio 2017, alle ore 12:11
    Abbiamo un appartamento vacanza in palazzina sotto la quale esiste un area seminterrata alla quale si può accedere mediante ascensore e mediante portone basculante fatto a griglia con in mezzo porta pedonale apribile a spinta dall'interno. In tale area ci sono vari locali sgombero chiusi da serranda di proprietà di altri condomini (dove tengono biciclette e rispostiglio ) ai quali non si riesce ad accedere con autovetture per la presenza di pilastri.
    Anni fa abbiamo chiesto e ottenuto cambio di destinazione d'uso del nostro locale sgombero in autorimessa in quanto ci troviamo a 10 cm dalla basculante di uscita per cui ci veniva comodo manovrare e posteggiare la macchina.
    Ora un nuovo condomino ci accusa di non poter parcheggiare la macchina nella nostra autorimessa (che è di circa 20 mq) in quanto a detta sua non sarebbe in regola.
    Prima di tutto vorrei sapere quali devono essere i requisiti per la regolarità di un autorimessa di 20 mq.
    Inoltre la rimanente area dove insistono i locali sgombero degli altri condomini deve avere particolari requisiti per il fatto che esiste all'interno un autorimessa di mia proprietà?
    Dubito che per il mio solo interesse l'assemblea accetti di fare lavori in tale area, ma non mi sembra neanche corretto che io non possa parcheggiare!
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Enrica
      Venerdì 13 Gennaio 2017, alle ore 18:04
      Credo che sia meglio che per le tue varie problematiche ti rivologa al servizio di consulenza di lavorincasa, qui di solito si danno brevi informazioni di chiarimento dell'articolo, con consulenze specifiche su fatti personali. 
      rispondi al commento
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