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Beni comuni non censibili

I beni comuni non censibili rappresentano una proprietà indivisa che non produce reddito, comune sì a tutti i condomini, ma senza che questi ne siano proprietari.
27 Dicembre 2012 ore 01:06 - NEWS Proprietà
unità immobiliare , docfa , beni comuni non censibili , catasto

Beni comuni non censibiliIl bene comune non censibile è una proprietà in comune e indivisa, che può esser utilizzata da chiunque ne abbia titolo, con l'obbligo di mantenerla agibile per gli altri comproprietari.

Solitamente il problema del bene comune non censibile si manifesta in ambito condominiale, dove porzioni di area catastale, quali corpi scala, androne, vano ascensore o centralina elettrica, sono di fatto aree ad uso comune.

Si tratta, perciò, di un bene che appartiene a tutti i condomini, anche se nessuno di questi può pretenderne l'esclusiva proprietà.

È un bene in comune, ma non avendo titolarità esclusiva e non producendo reddito, non può essere censito.
Alla base della definizione di bene comune non censibile vi è la Circolare del Ministero delle Finanze n°2, del 20 gennaio 1984.




In tale Circolare, per la prima volta, si cerca di dettare delle linee guida in materia di accatastamento, soprattutto relativamente all'inserimento nell'archivio catastale, delle informazioni riguardanti gli immobili urbani di nuova costruzione.

Al punto 1.3.3., in merito alla definizione del concetto di porzioni comuni a più unità immobiliari si enuncia che giova chiarire, per una migliore applicazione della norma che si intende ora dettare - che per porzioni comuni possono essere considerate, secondo gli intendimenti del dichiarante, non solo quelle così definite dal codice civile o da regolamenti o consuetudini condominiali, ma anche tutte quelle altre che in senso funzionale sono al servizio o comunque utilizzabili da due o più unità immobiliari.




Porzioni comuni: beni comuni censibili e beni comuni non censibili Da queste brevi righe si evince come il legislatore, o dichiarante che dir si voglia, abbia cercato di fornire una normativa rispondente alle esigenze di utilizzazione del catasto da impiegare anche in campo civilistico.

Si è cercato infatti di non trascurare alcun aspetto, soprattutto quello reddituale relativo a quelle porzioni di condominio, di fatto comuni a più u.i., ma che costituiscono unità autonome vere e proprie.

Le porzioni comuni, in base alla Circolare, vengono classificate in beni comuni censibili e beni comuni non censibili.


Porzioni censibili comuni a più unità immobiliari


Le porzioni censibili comuni a più unità immobiliari sono dei beni immobili che costituiscono vere e proprie unità immobiliari con una autonoma e specifica capacità reddituale.
Tali unità immobiliari forniscono dei servizi comuni e sono utilizzabili da più unità immobiliari e, per tale ragione, devono essere dichiarati al momento dell' accatastamento .
Per rendere tutto più comprensibile si può pensare all'abitazione del portiere o alla piscina o al parcheggio interrato.

Ma come vanno trattati a livello catastale?
In effetti occorrerà fare in modo che si evidenzi la loro natura di bene comune censibile.
Questo potrà essere fatto stabilendo la connessione alle unità immobiliari cui sono asserviti.

Porzioni censibili comuniPer tale ragione durante le fasi di accatastamento verrà specificatamente selezionata la dicitura di bene comune censibile seguita dagli identificativi catastali cui è asservito.

I beni comuni così costituiti prenderanno il nome di beni comuni censibili, rappresentando quest'ultima dicitura la partita di appartenenza.

In base alle disposizioni della Circolare n°2 del 20.01.1984, in sede di accettazione dell'accatastamento, l'ufficio preposto, dopo aver controllato la connessione del bene comune con almeno due unità immobiliari, contestualmente assegna il numero di partita alla scheda con intestazione nominativa ed il numero di pagina della partita speciale (consecutivo all'ultimo già utilizzato) alla scheda di accatastamento dei beni comuni censibili.


Porzioni non censibili comuni a più unità immobiliari

I beni comuni non censibili sono delle porzioni che non hanno propria autonomia e capacità reddituale.
Sono dei beni che possono essere comuni ad alcune o a tutte le unità immobiliari presenti.

Possono essere individuati sia per caratteristiche di destinazione d'uso, come nel caso delle scale, dell'androne, dei locali tecnici o essere individuati per la loro specifica funzione di utilizzazione indivisa, come nel caso di una rampa posta al servizio dei posti auto di un garage.Elaborato planimetrico

Queste porzioni di immobili, vista la loro natura strettamente funzionale alle altre unità immobiliari, pur non essendo soggette alle dichiarazioni cui sono soggetti i beni comuni censibili, devono essere comunque rappresentate graficamente attraverso un elaborato planimetrico.
Lo strumento messo a disposizione dall'Agenzia del Territorio, per poter procedere all'inserimento dei dati catastali, è rappresentato dal software denominato DOCFA.

Con tale strumento, all'elaborato planimetrico verranno attribuiti i riferimenti catastali quali foglio, particella e subalterno.

Importante sarà anche l'apposizione di una dicitura esplicativa di quanto è rappresentato e il riferimento indicante a quale unità immobiliare il bene è comune.

La Circolare n.2 del 20.01.84 stabilisce che l'attribuzione dei subalterni numerici è affidata alla discrezionalità del presentatore; si ritiene tuttavia opportuno suggerire, allorché‚ non sussistono validi motivi in contrario, che alle porzioni comuni non censibili godute da uno stesso insieme di u.i. si attribuisca un medesimo subalterno, anche se poste su piani diversi e non contigue (ad esempio: androne, scale, accesso esterno, ascensore, ecc.).

Pur essendo dei beni registrati presso il Catasto, questi non presenteranno né titolarità né classamento.
Si consiglia comunque di far accatastare sempre il bene comune non censibile comune a due o a più unità immobiliari.
Questo poiché si potrebbe dimostrare estremamente utile nei passaggi di proprietà, in modo da poter individuare le quote spettanti a ciascuna delle unità immobiliari.

riproduzione riservata
Articolo: Beni comuni non censibili
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Beni comuni non censibili: Commenti e opinioni



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  • Pigna
    Pigna
    Sabato 28 Novembre 2020, alle ore 21:16
    Vivo in un condominio costiuito da più fabbricati realizzato nel 1990.
    I fabbricati sono divisi da viali che sono identificati al catasto coN un unico sub "BCNC A TUTTI I SUB".
    Il costruttore all'interno del condominio ha ancora delle proprietà, e negli atti di vendita di ogni appartamento oltre a quest'ultimo vendeva anche il posto auto scoperto collocato su questi viali; mentre alcuni venivano venduti con identificativo catastale poichè aveva eseguito dei frazionamenti dai viali, su altri atti non avendo frazionato alcunchè il posto auto veniva identificato dai mq e da una collocazione generica, qundi senza sub.
    Adesso, passati oltre 25 anni il costruttore vuole assegnare i suddetti posti auto e quindi ha frazionato ulteriormente il BCNC dei viali ricavando 8 posti auto da assegnare a quei proprietari che lo avevavo acquistato 30 anni prima senza identificativo catastale.
    Domanda: può dopo 25 anni frazionare il BCNC di sua iniziativa, senza alcuna autorizzazione del condominio?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Pigna
      Lunedì 30 Novembre 2020, alle ore 16:52
      È del tutto evidente che si è accorto o consigliato che l'assegnazione fatta senza l'identificativo catastale non definisce la proprietà del bene compravenduto con tutti i rischi che ne conseguono in sede di vendita, donazione, successione, ecc. Anche se di è "ravveduto" dopo 25 anni è consigliabile definire la questione nell'interesse soprattutto di chi l'ha già acquistato. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Fra91
    Fra91
    Mercoledì 18 Novembre 2020, alle ore 09:30
    Vi ringrazio in anticipo per il vostro parere in merito alla mia problematica.
    L'accesso al mio garage, che si trova in un cortile, è registrato come bene non censibile comune a due unità immobiliari (la mia abitazione ed un negozio).
    Su questo terreno quindi vi sono la porta del mio garage, la porta per entrare nella mia abitazione e la porta del retro del negozio (in questo preciso ordine).
    Mi domando quindi se il negozio in oggetto ha diritto al carico scarico occupando quel terreno proprio davanti al mio garage, che ne ostruirebbe l'ingresso e/o uscita.
    Tale procedura per il negozio può essere effettuata dall'ingresso principale che si trova su una strada libera.Il passaggio a mio avviso deve rimanere libero sempre.
    Mi rivolgo a voi per avere un parere ed un chiarimento in merito.
    Francesco
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fra91
      Venerdì 20 Novembre 2020, alle ore 09:28
      La Sua disamina è corretta. Il passaggio deve essere lasciato libero da persone e/o cose, sempre e in qualsiasi condizione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Paolo66
    Paolo66
    Venerdì 16 Ottobre 2020, alle ore 09:11
    Grazie per il servizio che offrite.
    Nel caso di zona condominiale suddivisa in tre subalterni (tipo B.C.N.C. SUB4, SUB5 e SUB6) dove ad esempio in SUB4 hanno accesso i SUB 1-2-3, in SUB5 il SUB2 e in SUB6 il SUB3, come specificato nella planimetria catastale.
    Come vengono redistribuite le spese per la manutenzione ordinaria (nel nostro caso del verde e illuminazione) o straordinaria?
    In pratica il 4 è una piazzetta condominiale e i 5 e 6 sono vialetti per raggiungere altri interni.
    A me sembra abbastanza evidente che vadano divise per millesimi tra i subalterni specificati nelle varie zone (4,5 e 6) e quindi nel SUB4 si dividono tra tutti e tre, per il SUB5 il solo SUB2 e per il SUB6 il solo SUB3 (ovviamente sono di più ma ho semplificato).
    Il nostro amministratore invece pare un pò titubante nel rispondere e per questo mi rivolgo a voi per una risposta definitiva.
    Paolo
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Paolo66
      Lunedì 19 Ottobre 2020, alle ore 17:37
      Quello che sembra a Lei è, invece, la procedura corretta per ripartire le spese. Di solito, in questi casi, vengono redatte delle sottotabelle per differenziare l'uso esclusivo di beni di alcuni rispetto alla totalità dei condomini. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Romina
    Romina
    Lunedì 14 Settembre 2020, alle ore 17:31
    Sono in trattativa con l'acquisto di un appartamento al mare che ha proprio adiacente alla mia entrata una piccola corte che non è meglio definita.
    Secondo il geometra del venditore se non come bene comune non è censibile a tre unità.
    Pur rimanendo invariata la proprietà come posso fare per ottenerne l'uso esclusivo, visto che pradicamente è attaccata al mio appartamento e non interessa a nessuno?
    Quali sono le pratiche da fare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Romina
      Martedì 15 Settembre 2020, alle ore 14:49
      Prima di rogitare l'acquisto dell'appartamento, alla corte adiacente (bcnc) per essere trasferita deve apportarsi una variazione catastale per passare da "partita A" a corte urbana. In questo caso può essere liberamente acquistata. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Patrizio1
    Patrizio1
    Giovedì 21 Maggio 2020, alle ore 19:59
    Sono proprietario di un immobile posto al piano terra con corte.
    All'intero della stessa, posizionato in un angolo estremo delemitato da una fittizia recinzione, il costruttore ha posizionato il contenitore per GPL che al momento è stato rimosso accatastando questa area bene comune non censibile.
    Io ho proposto al condominio di 12 interni di vendermi l'area ma un condomine è contrario alla proposta.
    Ora io mi vedo costretto a chiedere:
    1. la bonifica e il ripristino del terreno vista la buca lasciato dal bombolone e le tubature in polietilene alla luce del sole.
    2 la manutenzione della stessa.
    3 una recinzione a norma e regola d'arte.
    Possono essere plausibili le mie richieste?
    E visto che non sussiste più lo scopo a cui era destinata l'area possono la maggioranza dei condomini che erano favorevoli alla vendita esercitare in mio favore un azione diversa per non caricarsi dei costi in futuro inevitabili per un'area che non ha più motivo d'essere?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Patrizio1
      Lunedì 25 Maggio 2020, alle ore 13:17
      Certamente, ha piena facoltà di fare le Sue richieste. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Daniele s.
    Daniele s.
    Giovedì 22 Agosto 2019, alle ore 15:38
    Sono proprietario di un'immobile che per un lato affaccia in una corte.
    Da visura catastale risulta bene comune non censibile.
    Devo dipingere la facciata della mia casa, per poter eseguire i lavori devo accedere a predetta corte. cosa dovrei fare per far si che io possa eseguire il lavoro non avendo l'area un proprietario?
    Una vecchia signora che abita nella corte dice che è di sua proprietà ma non risulta in nessun atto. potete darmi un consiglio?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Daniele s.
      Giovedì 29 Agosto 2019, alle ore 10:31
      Fermo restando l'accertamento della titolarità del vicino, il o i proprietari del fondo non può/possono vietare l'accesso per l'esecuzione di lavori di manutenzione del fabbricato. La materia è regolata dall'art. 843 del codice civile che fedelmente Le riporto:"Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità. Il proprietario deve parimenti permettere l'accesso a chi vuole riprendere la cosa sua che vi si trovi accidentalmente o l'animale che vi si sia riparato sfuggendo alla custodia. Il proprietario può impedire l'accesso consegnando la cosa o l'animale".  Le consiglio di inviare una lettera raccomandata con avviso di ricevimento a chi ha titolo, di richiesta di accesso al fondo motivando la necessità di eseguire gli improcastinabili lavori di straordinaria manutenzione della/e parete/i o tetto della Sua abitazione, indicando anche una data. Se ciò non dovesse dar esito favorevole è opportuno rivolgersi dal un legale di Sua fiducia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Francesco33
    Francesco33
    Lunedì 10 Giugno 2019, alle ore 16:14
    Intesto (con mia moglie) una casa (unica casa di proprietà), nel condominio c'è un garage interrato accatastato C6 ma rimasto intestato alla cooperativa e non correttamente volturato al condominio.
    In sede di acquisto il notaio, facendo riferimento ad una norma del 2010, ha voluto iscrivere a catasto il nome mio e di mia moglie, ovviamente pro quota millesimale, e lo stesso hanno fatto in altri 3 atti di acquisto altri notai.
    Nel 730 il CAF indica questa quota di immobile - che, ripeto, è nell'atto di acquisto ma viene definita esplicitamente "bene di natura condominiale" - come categoria 5, pertinenza.
    Ho obiettato che secondo me andrebbe messo come 9, altri beni.
    Loro insistono, e hanno aggiunto che se fosse come dico io dovrei pagare l'Imu.
    Quale è la soluzione giusta?
    E nell'Isee è mai possibile che io debba riportare una quota di un bene condominiale, peraltro con rendita altissima?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesco33
      Martedì 11 Giugno 2019, alle ore 12:31
      In sede di accatastamento il locale garage, posto al piano interrato, non è stato dichiarato BCNC (bene comune non censibile). Di fatto alla consistenza gli è stato assegnato una categoria ed una classe producendo una rendita catastale; probabilmente l'intento della cooperativa era quello di trasferirlo a titolo oneroso ad uno o più condomini pro quota ed indiviso. Correttamente il Suo ed altri notai hanno assegnato i diritti vantati sul garage pari alle quote millesimali di proprietà generale. In pratica Lei è comproprietario indiviso, assieme ad altri, del locale interrato e va dichiarato anche nell'indicatore Isee, ovviamente pro quota. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Francesco33
        Francesco33 Pasquale
        Martedì 11 Giugno 2019, alle ore 20:39
        Per la verità il notaio mi soecific
        rispondi al commento
        • Francesco33
          Francesco33 Francesco33
          Martedì 11 Giugno 2019, alle ore 20:42
          Il notaio mi soecificò che non sono proprietario, la proprietà è del condominio, tanto è vero che - mi disse - se l'amministratore dovesse attivarsi per intestare il garage al condominio io potrei far fare rettifica catastale ed eliminare dal mio codice fiscale qyell'immobile che viene considerato, appunto,condominiale. Se fosse di mia proprietà potrei venderlo, affittarlo, ma io non ho un diritto di proprietà, ho diritto a godere della cosa comune. È il caf che, trovando sulla visura l'immobile,per non sbagliare vuole inserire l'immobile nell'Isee, ma a naso direi che il notaio ne sa di più del caf in termini di diritto di proprietà 
          rispondi al commento
          • Pasquale
            Pasquale Francesco33
            Mercoledì 12 Giugno 2019, alle ore 10:41
            Sono pienamente daccordo con Lei. Una cosa va però considerata: se il Condominio si attiva per accollarsi la proprietà del locale interrato, diventa soggetto imponibile ai fini delle tasse e tributi locali che poi, automaticamente, si riversa su tutti i condomini nella misura del valore millesimale a ciascuno spettante. Cordiali saluti.
            rispondi al commento
  • Giannib1
    Giannib1
    Giovedì 31 Gennaio 2019, alle ore 18:58
    Possiedo come seconda casa un appartamento al primo piano che fa parte di un complesso condominiale di più unità.
    Il cortile interno sul quale si affacciano tutte le unità è bene comune non censibile, vi si accede da un cancello elettrico ed è adibito unicamente al passaggio delle auto di coloro che possiedono i vari garage all'interno di detto cortile.
    Io e gli altri tre condomini che risiediamo in una di queste unità non possiediamo garage (nè risulta dagli atti che a questi appartamenti ne fosse mai stato assegnato uno) e non abbiamo quindi accesso a tale area di passaggio.
    E' corretto doverci fare carico, come tutti gli altri proprietari dei garage, delle spese di manutenzione di tale area (luce, manutenzione del cancello, ecc.)?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giannib1
      Lunedì 11 Febbraio 2019, alle ore 18:59
      Non è corretto. Lei è tenuto a contribuire al mantenimento del bene comune nella misura proporzionale al beneficio che ne trae godimento. Se Lei non ha garage non deve pagare le spese di manutenzione del cancello, della strada di accesso ai garages, la pulizia, ecc. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Giannib1
        Giannib1 Pasquale
        Lunedì 11 Febbraio 2019, alle ore 20:46
        E' esattamente quello che penso io, anche se l'amministratore fa finta di nulla.
        Alla prossima assemblea chiarirò il tutto in maniera definitiva.
        La ringrazio molto per il parere.
        rispondi al commento
  • Syrio
    Syrio
    Domenica 29 Luglio 2018, alle ore 13:14
    Potrei sapere come individuare queste aree?
    Nel palazzo dove ho l'appartamento c'è un'area che dovrebbe essere condominiale mentre il proprietario di un negozio dice che è sua ma non presenta la documentazione.
    Come possiamo verificare la situazione?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Syrio
      Lunedì 30 Luglio 2018, alle ore 18:54
      Il Suo dubbio lo può sciogliere recandosi all'UTE della provincia in cui è sito l'immobile (catasto) e consultando l'Elaborato Planimetrico dell'intero fabbricato presentato per la prima volta in sede di accatastamento. Il passo successivo è la richiesta dell'Elenco Fabbricati per poi richiedere la visura del subalterno interessato. Naturalmente è necessario conoscere il numero del foglio di mappa e la particella o mappale identificativo del fabbricato. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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