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Beni comuni non censibili

NEWS Proprietà27 Dicembre 2012 ore 01:06
I beni comuni non censibili rappresentano una proprietà indivisa che non produce reddito, comune sì a tutti i condomini, ma senza che questi ne siano proprietari.
unità immobiliare , docfa , beni comuni non censibili , catasto

Beni comuni non censibiliIl bene comune non censibile è una proprietà in comune e indivisa, che può esser utilizzata da chiunque ne abbia titolo, con l'obbligo di mantenerla agibile per gli altri comproprietari.

Solitamente il problema del bene comune non censibile si manifesta in ambito condominiale, dove porzioni di area catastale, quali corpi scala, androne, vano ascensore o centralina elettrica, sono di fatto aree ad uso comune.

Si tratta, perciò, di un bene che appartiene a tutti i condomini, anche se nessuno di questi può pretenderne l'esclusiva proprietà.

È un bene in comune, ma non avendo titolarità esclusiva e non producendo reddito, non può essere censito.
Alla base della definizione di bene comune non censibile vi è la Circolare del Ministero delle Finanze n°2, del 20 gennaio 1984.



In tale Circolare, per la prima volta, si cerca di dettare delle linee guida in materia di accatastamento, soprattutto relativamente all'inserimento nell'archivio catastale, delle informazioni riguardanti gli immobili urbani di nuova costruzione.

Al punto 1.3.3., in merito alla definizione del concetto di porzioni comuni a più unità immobiliari si enuncia che giova chiarire, per una migliore applicazione della norma che si intende ora dettare - che per porzioni comuni possono essere considerate, secondo gli intendimenti del dichiarante, non solo quelle così definite dal codice civile o da regolamenti o consuetudini condominiali, ma anche tutte quelle altre che in senso funzionale sono al servizio o comunque utilizzabili da due o più unità immobiliari.



Porzioni comuni: beni comuni censibili e beni comuni non censibili Da queste brevi righe si evince come il legislatore, o dichiarante che dir si voglia, abbia cercato di fornire una normativa rispondente alle esigenze di utilizzazione del catasto da impiegare anche in campo civilistico.

Si è cercato infatti di non trascurare alcun aspetto, soprattutto quello reddituale relativo a quelle porzioni di condominio, di fatto comuni a più u.i., ma che costituiscono unità autonome vere e proprie.

Le porzioni comuni, in base alla Circolare, vengono classificate in beni comuni censibili e beni comuni non censibili.


Porzioni censibili comuni a più unità immobiliari


Le porzioni censibili comuni a più unità immobiliari sono dei beni immobili che costituiscono vere e proprie unità immobiliari con una autonoma e specifica capacità reddituale.
Tali unità immobiliari forniscono dei servizi comuni e sono utilizzabili da più unità immobiliari e, per tale ragione, devono essere dichiarati al momento dell' accatastamento .
Per rendere tutto più comprensibile si può pensare all'abitazione del portiere o alla piscina o al parcheggio interrato.

Ma come vanno trattati a livello catastale?
In effetti occorrerà fare in modo che si evidenzi la loro natura di bene comune censibile.
Questo potrà essere fatto stabilendo la connessione alle unità immobiliari cui sono asserviti.

Porzioni censibili comuniPer tale ragione durante le fasi di accatastamento verrà specificatamente selezionata la dicitura di bene comune censibile seguita dagli identificativi catastali cui è asservito.

I beni comuni così costituiti prenderanno il nome di beni comuni censibili, rappresentando quest'ultima dicitura la partita di appartenenza.

In base alle disposizioni della Circolare n°2 del 20.01.1984, in sede di accettazione dell'accatastamento, l'ufficio preposto, dopo aver controllato la connessione del bene comune con almeno due unità immobiliari, contestualmente assegna il numero di partita alla scheda con intestazione nominativa ed il numero di pagina della partita speciale (consecutivo all'ultimo già utilizzato) alla scheda di accatastamento dei beni comuni censibili.


Porzioni non censibili comuni a più unità immobiliari


I beni comuni non censibili sono delle porzioni che non hanno propria autonomia e capacità reddituale.
Sono dei beni che possono essere comuni ad alcune o a tutte le unità immobiliari presenti.

Possono essere individuati sia per caratteristiche di destinazione d'uso, come nel caso delle scale, dell'androne, dei locali tecnici o essere individuati per la loro specifica funzione di utilizzazione indivisa, come nel caso di una rampa posta al servizio dei posti auto di un garage.Elaborato planimetrico

Queste porzioni di immobili, vista la loro natura strettamente funzionale alle altre unità immobiliari, pur non essendo soggette alle dichiarazioni cui sono soggetti i beni comuni censibili, devono essere comunque rappresentate graficamente attraverso un elaborato planimetrico.
Lo strumento messo a disposizione dall'Agenzia del Territorio, per poter procedere all'inserimento dei dati catastali, è rappresentato dal software denominato DOCFA.

Con tale strumento, all'elaborato planimetrico verranno attribuiti i riferimenti catastali quali foglio, particella e subalterno.

Importante sarà anche l'apposizione di una dicitura esplicativa di quanto è rappresentato e il riferimento indicante a quale unità immobiliare il bene è comune.

La Circolare n.2 del 20.01.84 stabilisce che l'attribuzione dei subalterni numerici è affidata alla discrezionalità del presentatore; si ritiene tuttavia opportuno suggerire, allorché‚ non sussistono validi motivi in contrario, che alle porzioni comuni non censibili godute da uno stesso insieme di u.i. si attribuisca un medesimo subalterno, anche se poste su piani diversi e non contigue (ad esempio: androne, scale, accesso esterno, ascensore, ecc.).

Pur essendo dei beni registrati presso il Catasto, questi non presenteranno né titolarità né classamento.
Si consiglia comunque di far accatastare sempre il bene comune non censibile comune a due o a più unità immobiliari.
Questo poiché si potrebbe dimostrare estremamente utile nei passaggi di proprietà, in modo da poter individuare le quote spettanti a ciascuna delle unità immobiliari.

riproduzione riservata
Articolo: Beni comuni non censibili
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Beni comuni non censibili: Commenti e opinioni


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  • Daniele s.
    Daniele s.
    Giovedì 22 Agosto 2019, alle ore 15:38
    Sono proprietario di un'immobile che per un lato affaccia in una corte.
    Da visura catastale risulta bene comune non censibile.
    Devo dipingere la facciata della mia casa, per poter eseguire i lavori devo accedere a predetta corte. cosa dovrei fare per far si che io possa eseguire il lavoro non avendo l'area un proprietario?
    Una vecchia signora che abita nella corte dice che è di sua proprietà ma non risulta in nessun atto. potete darmi un consiglio?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Daniele s.
      Giovedì 29 Agosto 2019, alle ore 10:31
      Fermo restando l'accertamento della titolarità del vicino, il o i proprietari del fondo non può/possono vietare l'accesso per l'esecuzione di lavori di manutenzione del fabbricato. La materia è regolata dall'art. 843 del codice civile che fedelmente Le riporto:"Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità. Il proprietario deve parimenti permettere l'accesso a chi vuole riprendere la cosa sua che vi si trovi accidentalmente o l'animale che vi si sia riparato sfuggendo alla custodia. Il proprietario può impedire l'accesso consegnando la cosa o l'animale".  Le consiglio di inviare una lettera raccomandata con avviso di ricevimento a chi ha titolo, di richiesta di accesso al fondo motivando la necessità di eseguire gli improcastinabili lavori di straordinaria manutenzione della/e parete/i o tetto della Sua abitazione, indicando anche una data. Se ciò non dovesse dar esito favorevole è opportuno rivolgersi dal un legale di Sua fiducia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Francesco33
    Francesco33
    Lunedì 10 Giugno 2019, alle ore 16:14
    Intesto (con mia moglie) una casa (unica casa di proprietà), nel condominio c'è un garage interrato accatastato C6 ma rimasto intestato alla cooperativa e non correttamente volturato al condominio.
    In sede di acquisto il notaio, facendo riferimento ad una norma del 2010, ha voluto iscrivere a catasto il nome mio e di mia moglie, ovviamente pro quota millesimale, e lo stesso hanno fatto in altri 3 atti di acquisto altri notai.
    Nel 730 il CAF indica questa quota di immobile - che, ripeto, è nell'atto di acquisto ma viene definita esplicitamente "bene di natura condominiale" - come categoria 5, pertinenza.
    Ho obiettato che secondo me andrebbe messo come 9, altri beni.
    Loro insistono, e hanno aggiunto che se fosse come dico io dovrei pagare l'Imu.
    Quale è la soluzione giusta?
    E nell'Isee è mai possibile che io debba riportare una quota di un bene condominiale, peraltro con rendita altissima?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesco33
      Martedì 11 Giugno 2019, alle ore 12:31
      In sede di accatastamento il locale garage, posto al piano interrato, non è stato dichiarato BCNC (bene comune non censibile). Di fatto alla consistenza gli è stato assegnato una categoria ed una classe producendo una rendita catastale; probabilmente l'intento della cooperativa era quello di trasferirlo a titolo oneroso ad uno o più condomini pro quota ed indiviso. Correttamente il Suo ed altri notai hanno assegnato i diritti vantati sul garage pari alle quote millesimali di proprietà generale. In pratica Lei è comproprietario indiviso, assieme ad altri, del locale interrato e va dichiarato anche nell'indicatore Isee, ovviamente pro quota. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Francesco33
        Francesco33 Pasquale
        Martedì 11 Giugno 2019, alle ore 20:39
        Per la verità il notaio mi soecific
        rispondi al commento
        • Francesco33
          Francesco33 Francesco33
          Martedì 11 Giugno 2019, alle ore 20:42
          Il notaio mi soecificò che non sono proprietario, la proprietà è del condominio, tanto è vero che - mi disse - se l'amministratore dovesse attivarsi per intestare il garage al condominio io potrei far fare rettifica catastale ed eliminare dal mio codice fiscale qyell'immobile che viene considerato, appunto,condominiale. Se fosse di mia proprietà potrei venderlo, affittarlo, ma io non ho un diritto di proprietà, ho diritto a godere della cosa comune. È il caf che, trovando sulla visura l'immobile,per non sbagliare vuole inserire l'immobile nell'Isee, ma a naso direi che il notaio ne sa di più del caf in termini di diritto di proprietà 
          rispondi al commento
          • Pasquale
            Pasquale Francesco33
            Mercoledì 12 Giugno 2019, alle ore 10:41
            Sono pienamente daccordo con Lei. Una cosa va però considerata: se il Condominio si attiva per accollarsi la proprietà del locale interrato, diventa soggetto imponibile ai fini delle tasse e tributi locali che poi, automaticamente, si riversa su tutti i condomini nella misura del valore millesimale a ciascuno spettante. Cordiali saluti.
            rispondi al commento
  • Giannib1
    Giannib1
    Giovedì 31 Gennaio 2019, alle ore 18:58
    Possiedo come seconda casa un appartamento al primo piano che fa parte di un complesso condominiale di più unità.
    Il cortile interno sul quale si affacciano tutte le unità è bene comune non censibile, vi si accede da un cancello elettrico ed è adibito unicamente al passaggio delle auto di coloro che possiedono i vari garage all'interno di detto cortile.
    Io e gli altri tre condomini che risiediamo in una di queste unità non possiediamo garage (nè risulta dagli atti che a questi appartamenti ne fosse mai stato assegnato uno) e non abbiamo quindi accesso a tale area di passaggio.
    E' corretto doverci fare carico, come tutti gli altri proprietari dei garage, delle spese di manutenzione di tale area (luce, manutenzione del cancello, ecc.)?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giannib1
      Lunedì 11 Febbraio 2019, alle ore 18:59
      Non è corretto. Lei è tenuto a contribuire al mantenimento del bene comune nella misura proporzionale al beneficio che ne trae godimento. Se Lei non ha garage non deve pagare le spese di manutenzione del cancello, della strada di accesso ai garages, la pulizia, ecc. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Giannib1
        Giannib1 Pasquale
        Lunedì 11 Febbraio 2019, alle ore 20:46
        E' esattamente quello che penso io, anche se l'amministratore fa finta di nulla.
        Alla prossima assemblea chiarirò il tutto in maniera definitiva.
        La ringrazio molto per il parere.
        rispondi al commento
  • Syrio
    Syrio
    Domenica 29 Luglio 2018, alle ore 13:14
    Potrei sapere come individuare queste aree?
    Nel palazzo dove ho l'appartamento c'è un'area che dovrebbe essere condominiale mentre il proprietario di un negozio dice che è sua ma non presenta la documentazione.
    Come possiamo verificare la situazione?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Syrio
      Lunedì 30 Luglio 2018, alle ore 18:54
      Il Suo dubbio lo può sciogliere recandosi all'UTE della provincia in cui è sito l'immobile (catasto) e consultando l'Elaborato Planimetrico dell'intero fabbricato presentato per la prima volta in sede di accatastamento. Il passo successivo è la richiesta dell'Elenco Fabbricati per poi richiedere la visura del subalterno interessato. Naturalmente è necessario conoscere il numero del foglio di mappa e la particella o mappale identificativo del fabbricato. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Utente3
    Utente3
    Venerdì 13 Luglio 2018, alle ore 13:45
    Eventualmente la Corte comune non censibile su dichiarazione di uno degli aventi diritto venisse accatastato come Corte esclusiva, come si può fare per riportare tutto allo stato originale? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Utente3
      Sabato 14 Luglio 2018, alle ore 17:14
      Purtroppo va di nuovo presentata una scheda di variazione al catasto, indicando nelle note o nella parte destinata alla relazione tecnica, i motivi e l'errore commesso in precedenza. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Mary
    Mary
    Venerdì 18 Ottobre 2013, alle ore 20:08
    Una particella viene ulteriormente suddivisa in un'altra particella.
    Vengono costruite due villette con pertinenze (giardini e piazzale box) cintati e di pertinenze divise.
    Una delle due ha il giardino dentro i 50 mt. dal cimitero.
    Il sub della particella pertinenza porta BCNC.
    Secondo me non quadra la cosa.
    Come verificare e dove, può annullare l'atto del 2007?
    Il permesso a costruire casa bifamigliare A2 poi dal catasto passa in A7 villetta.
    rispondi al commento
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