Balconi aggettanti e danni alle parti comuni

I balconi aggettanti sono parti di proprietà esclusiva e se da essi provengono danni alle parti comuni, i loro proprietari sono tenuti a risarcirli.

Questa in sostanza la decisione resa lo scorso 27 luglio dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 13509.

Il caso è di quelli ricorrentissimi: le parti comuni di un edificio vengono danneggiate da infiltrazioni provenienti da un balcone aggettante.

A quel punto il condominio fa causa al proprietario dell'unità immobiliare di cui il balcone rappresenta un prolungamento per chiedere l'eliminazione della causa del danno.

Tanto in primo quanto in secondo grado il condominio vedeva accolte le proprie ragioni: i balconi aggettanti servono solamente all'appartamento cui sono annessi e perciò le conseguenze dei danni da esso provenienti devono essere riparate dal proprietario di quest'ultimo.

Nessuna funzione di copertura, nessun'altra utilità comune: i balconi aggettanti sono una parte privato.

Il condomino condannato all'esecuzione delle opere non ci stava e presentava ricorso per Cassazione; niente da fare ormai quello sui balconi è un indirizzo giurisprudenziale consolidato.

Si legge nella sentenza n. 13509 che i terrazzini in questione sono nel godimento esclusivo dei ricorrenti e che, in considerazione delle loro caratteristiche, la funzione primaria consiste nel consentire l'affaccio, come un qualsiasi balcone.

Le conclusioni della sentenza sono logiche e coerenti, conformi alla giurisprudenza consolidata secondo la quale i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno nè di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'art. 1125 c.c.

I balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono (Cass. 17.7.2007 n. 15913, 30.7.2004 n. 14576) (Cass. 27 luglio 2012, n. 13509).

Certo è, che è sempre bene tenere presente che con riferimento ai balconi aggettanti, la stessa giurisprudenza citata dalla sentenza in esame specifica che alcune parti di tali strutture possono essere considerate di proprietà comune.

Il riferimento è ai fregi sulla parte inferiore e frontale del balcone; se tali fregi sono in grado d'incidere sul decoro architettonico dell'edificio (vale a dire sulle linee che connotano l'estetica dello stabile) essi devono essere considerati parti di proprietà comune e come tale le spese che li riguardano (salvo che tali costi non siano imputabili al fatto illecito altrui) devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.