Regole per l'installazione di tende da sole in condominio

Autorizzazioni per installare tende da sole in condominio

L'intervento rientra tra quelli che possono essere effettuati in edilizia libera, quindi via libera all'installazione di pergolati, pergotende e tende da sole sui balconi e sui terrazzi; con il Decreto Legge 69/2024 il legislatore ha liberalizzato l'installazione di queste strutture nei condomini, quando sono in stoffa e servono a proteggere l'interno dell'immobile dai raggi solari.

Il proprietario dell'immobile non è obbligato a chiedere il permesso di costruire al Comune e non è nemmeno obbligato ad ottenere il nulla osta dall'assemblea condominiale.
Tende da sole installate in un condominio - Pexels

Fatte queste premesse, il proprietario che monta delle tende da sole deve obbligatoriamente rispettare la normativa civilistica che regolamenta i rapporti di vicinato.

Cerchiamo, quindi, di capire quali sono le regole che devono essere rispettate dai proprietari di un immobile collocato in un condominio quando hanno intenzione di installare delle tende da sole sui balconi e sui terrazzi.

Quando serve l'autorizzazione dell'assemblea per le tende da sole

I proprietari degli appartamenti non sono obbligati a chiedere l'autorizzazione all'assemblea di condominio, ma a questa regola c'è un'eccezione: il regolamento condominiale, nel quale potrebbero essere contenute delle informazioni di tipo differente, necessariamente di tipo contrattuale, poiché deve essere stato approvato all'unanimità.

Generalmente i regolamenti vengono predisposti direttamente dal costruttore originario e vengono, successivamente, allegati ai singoli atti di vendita.


Nel momento in cui il singolo acquirente accetta il contratto d'acquisto, la firma in calce all'atto fa in modo che si venga a generare l'unanimità sul regolamento, anche se gli atti di compravendita e la contestuale accettazione del regolamento da parte dei singoli condomini avviene in tempi separati.

Limiti d'uso per tende da sole e pergolati

Nel momento in cui un condomino decide di installare delle tende da sole, dei pergolati o delle pergotende deve necessariamente rispettare alcuni limiti:

• non deve in alcun modo violare il decoro architettonico del fabbricato;
  
  
• la loro installazione non deve creare pregiudizio alla stabilità dell'edificio;
  
  
• non deve violare le distanze tra le costruzioni;
  
  
• non deve limitare il diritto di affaccio in appiombo dei condomini che abitano gli appartamenti sovrastanti.
  
  

Tende da balcone in condominio fronte mare - foto Getty Images

Il rispetto dei requisiti appena elencati deve essere analizzato caso per caso: ogni fabbricato, infatti, ha delle conformazioni differenti e le dimensioni concrete dell'opera possono essere diverse.

Tende da sole nel rispetto del decoro architettonico

Il concetto di decoro architettonico non attiene semplicemente all'estetica dell'edificio, ma è connesso alla coerenza delle linee nel loro complesso.

La legge non vieta la realizzazione di opere brutte, ma di quelle che possono costituire una sorta di pugno nell'occhio, che, in altre parole, stridono nel contesto più generale, anche se devono essere tenuti in considerazione i successivi interventi che sono stati effettuati nell'edificio nel corso del tempo.

Quando si installano delle tende da sole o si realizzano degli altri interventi, le opere effettuate non possono essere in contrasto con l'aspetto esteriore del fabbricato.

Tende da balcone nel rispetto del decoro del palazzo - foto Getty Images

Partendo da questi presupposti è possibile affermare che un qualsiasi fabbricato all'apparenza privo di un qualsiasi valore ha un suo decoro architettonico, ed è proprio questo che deve essere rispettato, anche quando non si affacciano sulla via principale e si dovessero trovare nel cortile interno del condominio.

Questo è il motivo per il quale quando si parla di tende da sole o di pergolati - anche se sono delle opere per le quali non è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea - l'amministratore del condominio, o anche un singolo condomino, può intervenire quando il decoro architettonico del palazzo è stato leso.

Un'eventuale azione in questo senso costringerebbe il proprietario dell'appartamento a smantellare le tende da sole o il pergolato.

Solo e soltanto se dovesse intervenire un'eventuale autorizzazione dell'assemblea condominiale al progetto - ad ogni modo, all'unanimità - potrebbe evitare una qualsiasi richiesta di demolizione.

Distanze da rispettare con le tende da sole

I pergolati e le tende da sole devono sottostare alle regole previste per le distanze, infatti, secondo l'articolo 873 del Codice Civile, viene stabilito espressamente che qualsiasi tipo di costruzione deve rispettare la distanza minima di almeno 3 metri dal confine.

La norma appena citata si applica anche tra diversi appartamenti in condominio, soprattutto quando i singoli immobili risultano essere separati tra loro verticalmente e non solo orizzontalmente.

Su questo punto, comunque, non c'è molta chiarezza, almeno da parte dei giudici, che non hanno sempre avuto lo stesso orientamento.

Sono numerose, infatti, le sentenze che in qualche modo hanno sdoganato delle tende da sole, delle tettoie o dei pergolati anche quando avevano una distanza inferiore a tre metri.

Quando i giudici prendono in considerazione lo spazio che sussiste tra i vari piani, non ci sono molte possibilità di riuscire a rispettare le distanze stabilite dal Codice Civile, come ad esempio gli edifici più moderni, i quali sono stati realizzati con degli spazi molto ravvicinati tra i vari appartamenti, proprio per cercare di sfruttare a pieno tutta la superficie edificabile.

La veduta a strapiombo

Nel caso in cui le tende da sole blocchino completamente la visione di quanti abitano ai piani superiori, il vicino di casa potrebbe agire contro il condomino poiché, in questo caso, si andrebbe a ledere il diritto di affaccio in appiombo.

Su questo argomento, in tempi recenti, è intervenuto il Tribunale di Potenza, con la sentenza n. 174/2024, il quale, come più volte è stato chiarito dalla giurisprudenza, ha confermato che nel momento in cui si procede ad installare delle tende da sole o dei pergolati è necessario rispettare l'articolo 907 del Codice civile.

Distanza in verticale da rispettare per le tende in condominio - foto Getty Images

Questa norma prevede che, nel caso in cui sia stato acquisito il diritto multidirezionale di avere vedute sul fondo del vicino, quest'ultimo è obbligato a rispettare le distanze in verticale ed in orizzontale di tre metri nell'installazione della struttura.

Quando si viene a generare questa situazione non serve invocare la privacy: la norma che abbiamo appena citato ha il merito di assicurare un buon bilanciamento tra il valore sociale che viene espresso dal diritto di veduta e l'interesse alla riservatezza.

Luce ed aria, infatti, sono necessari per assicurare l'igiene degli edifici e soddisfare le necessità più basilari di chi le abita.