Compravendita immobiliare con difformità edilizie: cosa sapere

Il contratto di compravendita è valido se c’è un abuso edilizio?

Se l’immobile presenta abusi edilizi ma nell’atto di compravendita sono indicati gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, il trasferimento dell’immobile è valido.

È quanto disciplinato dall’articolo 46 del testo Unico dell’edilizia, avente ad oggetto la commerciabilità del bene immobile.

Ne consegue che se dopo la stipula del contratto l’acquirente si accorge che l’immobile o delle opere non sono state realizzate in conformità al progetto depositato in Comune e dunque secondo il titolo abilitativo, non sarà possibile invocare l’annullamento del negozio se era stata fatta menzione del titolo.

Dunque, qualora invece non vengano riportati gli estremi del titolo, in quanto non esistente, il contratto risulterà nullo.

Abuso edilizio non menzionato durante la vendita - Getty Images

È bene precisare, prima di entrare nel merito della questione, che è onere dell'acquirente effettuare attenti controlli in merito alla regolarità edilizia dell'immobile, già prima di stipulare il contratto preliminare o comunque prima di addivenire alla sottoscrizione del rogito notarile.

Qualora questo non dovesse avvenire si potrà incorrere in spiacevoli sorprese e pertanto è opportuno sapere come affrontare simili evenienze.

Non è così insolito che il precedente proprietario della casa abbia realizzato una veranda, un soppalco o qualsiasi altra opera in difformità al progetto depositato in Comune.

Abusi edilizi dell’immobile: quando è commerciabile

La compravendita è valida a prescindere dalla conformità o difformità edilizia dell’immobile purché nell’atto notarile la parte alienante abbia fatto espressa dichiarazione in merito agli estremi del titolo urbanistico.

Se il titolo non è indicato e questo sta a significare che la costruzione è stata realizzata senza il permesso, la vendita è completamente nulla.

Secondo quanto stabilito dall’articolo 46, comma 1 del DPR 380/2001:

gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.

La norma si applica sia alle vendite che alle donazioni, ma sono esclusi i trasferimenti che avvengono per successione ereditaria.

La vendita è nulla in assenza del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.

Questo significa che è vietato vendere un immobile per il quale non sia stato chiesto il permesso di costruire o quanto meno il permesso per ottenere la sanatoria.

Cosa succede in presenza di difformità secondarie

Anche se la legge non pone un oggettivo divieto a vendere immobili abusivi, come si può rinvenire dalla interpretazione letterale della norma, non viene specificato alcunché per il caso di difformità di carattere secondario, quali sono le mere irregolarità urbanistiche non conseguenti alla carenza di un titolo abilitante.

Vendita immobile abusivo valida - Getty Images

Certamente è chiara però la ratio del legislatore, che dispone la nullità dell'atto di acquisto solo ed esclusivamente laddove manchino i predetti permessi, senza nulla specificare in ordine alle possibili conseguenze di minori difformità come possono definirsi delle piccole non conformità rispetto a quanto previsto nel progetto.

In tali fattispecie viene esclusa l’ipotesi della nullità dell’atto in quanto tali casistiche non inciderebbero sulla validità della compravendita.

Si è espressa in tal senso anche la Corte di Cassazione confermando un orientamento dominante sul tema.

I Supremi Giudici confermano con sentenza n. 22200/2017, che in caso di abusi edilizi minori compiuti in parziale difformità al titolo autorizzativo e concernenti elementi non essenziali della costruzione, il bene resta commerciabile poiché il piccolo abuso edilizio non inficia la validità dell'atto traslativo della proprietà sull'immobile.

Responsabilità del notaio in caso di difformità edilizie

Secondo un orientamento giurisprudenziale maggioritario si deve escludere qualsiasi responsabilità del notaio rogante che recepisce la dichiarazione dell'alienante in ordine agli estremi del titolo abilitante, raccogliendone la documentazione.

Come affermato dalla Corte di Cassazione con sentenza 11628/2012 si esclude un obbligo giuridico a carico del notaio di verificare la corrispondenza di quanto dichiarato e allegato dal soggetto alienante in merito alla conformità dell'immobile agli strumenti urbanistici.

Il ruolo del notaio si limita all'accertamento della presenza degli estremi del permesso di costruire o del permesso per sanatoria.

Tutele a favore dell'acquirente

Cosa può fare l'acquirente se dopo la stipula dell'atto notarile si accorge di difformità urbanistiche?

Il compratore può chiedere innanzitutto la risoluzione del contratto di vendita con la conseguente restituzione dei soldi già versati.

Tutele dell'acquirente per acquisto immobile abusivo - Getty Images

Sarà possibile esercitare azione per ottenere il risarcimento dei danni nei confronti del venditore non avendo egli adottato la buona fede nello svolgimento delle trattative.

Si esclude invece ogni responsabilità a carico del venditore nel caso in cui l'acquirente fosse a conoscenza della presenza delle difformità, o sarebbe potuto entrare a conoscenza usando l'ordinaria diligenza.

Sulla base di quanto stabilito dall’articolo 1489 codice civile che si applica per analogia, si potrà altresì chiedere la riduzione del prezzo.

Un'eventuale clausola inserita nel contratto nella quale si dichiara di accettare il bene immobile nello stato in cui si trova, mette al riparo il venditore da qualsiasi azione nei suoi confronti per piccoli abusi che non siano tali da compromettere la validità del contratto.