Un atto compravendita è valido se c'è difformità edilizia?

Compravendita immobile: è valido il contratto in caso di difformità edilizie?

Cosa succede se dopo la stipula del contratto di compravendita l'acquirente si accorge che l'immobile è gravato da difformità edilizie? Quali sono le conseguenze sull'atto concluso?

È bene precisare, prima di entrare nel merito della questione, che è onere dell'acquirente effettuare attenti controlli in merito alla regolarità edilizia dell'immobile, già prima di stipulare il contratto preliminare o addivenire alla sottoscrizione del rogito notarile.

Qualora questo non dovesse avvenire si potrà incorrere in spiacevoli sorprese e pertanto è opportuno sapere come affrontare simili evenienze.

La prima domanda da porsi è se l'immobile sarà comunque commerciabile e la compravendita possa dirsi valida. A tali domande risponderemo nel presente articolo.

Immobile commerciabile in presenza di difformità edilizie

Come abbiamo già accennato, pur non essendo espressamente specificato dalla legge, è onere dell'acquirente quello di effettuare controlli in merito alla regolarità urbanistica dell'immobile oggetto dell'atto di vendita.

La questione non è di poco conto poiché si riflette sulla commerciabilità del bene, ovvero sulla possibilità dello stesso di essere oggetto di un valido atto traslativo della proprietà.

Punto di partenza per l'analisi della questione è l'articolo 46, comma 1 del DPR 380/2001 in base al quale:

Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi adedifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù» DPR 380/2001, art. 46, comma 1

Non vi sono dubbi in merito al fatto che, in assenza del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, gli atti tra vivi pubblici o privati volti a trasferire la proprietà di un immobile sono affetti da nullità.


Si rileva, dal tenore della norma, che invece nulla viene specificato per il caso di difformità di carattere secondario, quali sono le mere irregolarità urbanistiche non conseguenti alla carenza di un titolo abilitante.

Certamente è chiara però la ratio del legislatore, che dispone la nullità dell'atto di acquisto solo ed esclusivamente laddove manchino i predetti permessi, senza nulla specificare in ordine alle possibili conseguenze di minori difformità come possono definirsi delle piccole non conformità rispetto a quanto previsto nel progetto.

Nella fattispecie non si configura un caso di nullità del contratto, ravvisandosi unicamente una responsabilità amministrativa non idonea a incidere sulla validità dell'atto di compravendita.
Tale impostazione è confermata dal Consiglio Nazionale del Notariato con la circolare 3138/1994.

Si è espressa in tal senso anche la Corte di Cassazione confermando un orientamento dominante sul tema. I Supremi Giudici confermano con sentenza n. 22200/2017, che in caso di abusi edilizi minori compiuti in parziale difformità al titolo autorizzativo e concernenti elementi non essenziali della costruzione, il bene resta commerciabile poiché il piccolo abuso edilizio non inficia la validità dell'atto traslativo della proprietà sull'immobile.

Il notaio è responsabile in caso di difformità edilizie?

Per capire se si possano addebitare al notaio delle responsabilità nel caso esaminato possiamo fare riferimento alla sentenza della Corte di Cassazione, Sezione Penale n. 22200/2017 che assolve il pubblico ufficiale dall'imputazione del reato di falso ideologico per non aver riportato nel rogito la presenza di difformità edilizie.

Il notaio viene assolto per mancanza di obbligo di attestare interventi edilizi minori.
A prescindere dalla questione di carattere penale, dalla pronuncia dei Giudici Supremi si evince la mancata nullità dell'atto di compravendita e della responsabilità del notaio.

Ai fini della validità dell'atto rileva la dichiarazione da parte dell'alienante del titolo autorizzativo e pertanto il contratto sarà valido a prescindere dalla conformità o meno dell'immobile al titolo riportato.


Secondo un orientamento giurisprudenziale maggioritario si deve dunque escludere qualsiasi responsabilità del notaio rogante che recepisce la dichiarazione dell'alienante in ordine agli estremi del titolo abilitante, raccogliendone la documentazione.

Come affermato dalla Corte di Cassazione con sentenza 11628/2012 si esclude un obbligo giuridico a carico del notaio di verificare la corrispondenza di quanto dichiarato e allegato dal soggetto alienante in merito alla conformità dell'immobile agli strumenti urbanistici.

Il ruolo del notaio si limita all'accertamento della presenza degli estremi del permesso di costruire o del permesso per sanatoria.

Tutele a favore dell'acquirente

Cosa può fare l'acquirente se dopo la stipula dell'atto notarile si accorge di difformità urbanistiche?

Sarà possibile esercitare azione per ottenere il risarcimento dei danni nei confronti del venditore. Si tratta dei danni subiti al fine di mettere in regola l'immobile.
Qualora ne sussistano i presupposti si potrà valutare la risoluzione del contratto per inadempimento.


Si esclude invece ogni responsabilità a carico del venditore nel caso in cui l'acquirente fosse a conoscenza della presenza delle lievi difformità. o sarebbe potuto entrare a conoscenza usando l'ordinaria diligenza.

La responsabilità del venditore, ai sensi dell'articolo 1489 codice civile, può essere invocata entro il termine di prescrizione decennale. Un'eventuale clausola inserita nel contratto nella quale si dichiara di accettare il bene immobile nello stato in ci si trova, mette al riparo il venditore da qualsiasi azione nei suoi confronti per piccoli abusi che non siano tali da comprometttere la validità del contratto.