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Edilizia privata su aree demaniali

Edilizia privata su aree demaniali dello Stato, Regioni e Comuni: è possibile? Quali sono i titoli abilitativi necessari e a quali enti territoriali rivolgersi?
- NEWS Leggi e Normative Tecniche

Significato di demanio e definizione


Ai sensi dell’art. 822 c.c. appartengono allo Stato e fanno parte del demanio pubblico il lido del mare, la spiaggia, le rade, e i porti; i fiumi, i torrenti, i laghi e le altre acque definite pubbliche dalle leggi in materia; le opere destinate alla difesa nazionale.

Analogamente, rientrano nel concetto di bene demaniale le strade, le autostrade e le strade ferrate; gli aeroporti, gli acquedotti, gli immobili riconosciuti d’interesse storico archeologico e artistico a norma delle leggi in materia, le raccolte dei musei, delle pinacoteche, degli archivi, delle biblioteche e, infine, i beni che dalla legge sono assoggettati al regime proprio del demanio pubblico.

Terre demaniali
Unitamente al demanio dello stato, il codice civile contempla, all’art. 824, una altra tipologia demanio, ovverosia il demanio pubblico c.d. provinciale e quello c.d. comunale, laddove i beni indicati al secondo comma dell’art. 822 appartengano alle province o ai comuni.

Indipendentemente dalla titolarità di tali beni demaniali, questi si caratterizzano per essere, in linea di principio, salvo casi espressamente previsti, beni inalienabili.


Edilizia privata su beni demaniali


L’iniziativa privata, che riguardi o che interessi beni demaniali, ovverosia beni appartenenti allo Stato, o agli altri Enti territoriali, è soggetta, in linea generale, al superamento di due importanti fasi:

  • rilascio della concessione demaniale: si tratta di un atto conclusivo di un iter amministrativo, durante il quale l’Autorità o l’Ente competente, proprietario dei beni demaniali, concede al privato di occupare uno spazio del demanio, stabilendo una serie di specifiche condizioni contrattuali disciplinanti altresì il rapporto, nonché la ripartizione delle responsabilità delle parti;

  • rilascio di un titolo abilitativo (CIA, SCIA ecc.) necessario per la realizzazione dell’opera edilizia sull’area del demanio.


Concessione dei beni demaniali: normative e enti competenti


I beni appartenenti al demanio possono, in taluni casi, essere concessi ai privati per consentire la realizzazione di opere edilizie.

L’iniziativa privata sul bene demaniale è soggetto a specifici vincoli e restrizioni speciali in ragione del prevalente interesse pubblico, stabiliti sia a livello statale sia a livello territoriale da enti comunali, provinciali e regionali.

L’art. 13, primo comma, D. Lgs. 267/200013 e, unitamente, l'art. 16, primo comma, della L. R. 1/2006, n. 114 riservano ai Comuni la potestà decisoria in merito alle concessioni di beni appartenenti al proprio patrimonio.

Demanio comunale
Sulla base di tali norme, i Comuni che, anche per esigenze di cassa e per una migliore tenuta del proprio patrimonio, intendano concedere l’uso di propri beni demaniali, si dotano di specifici regolamenti, contenenti la disciplina della concessione di beni demaniali a terzi, di contenuto spesso assimilabile, seppure con sostanziali diversità, che spesso dipendono oltre che dalla tipologia di bene demaniale anche dalla situazione paesaggistica del territorio.

In linea generale, ogni regolamento comunale prevede che l’atto di concessione debba stabilire: l'oggetto, le finalità e il corrispettivo della concessione; la durata della concessione e la possibilità di revoca per ragioni di pubblico interesse.

Ad analoghe conclusioni si giunge con riferimento, ai beni demaniali appartenenti alle Regioni.


Concessione beni demaniali


Tali specifiche procedure ad hoc nel caso di edilizia privata su beni demaniali sono, inoltre, strettamente connesse alla tipologia di area demaniale oggetto dell’intervento.

In altri specifici termini, vi sono determinati regimi giuridici previsti esclusivamente per il demanio marittimo, stradale o idrico fluviale.

In linea generale, l’utilizzo dei beni demaniali a privati presuppone il rilascio di una concessione amministrativa (a esempio, concessione per l’utilizzo di beni appartenenti al demanio marittimo ovvero al demanio storico e artistico per lo svolgimento di rappresentazioni teatrali o riprese cinematografiche).


Demanio marittimo


Norma speculare rispetto all’art 822 codice civile che individua i beni demaniali marittimi è rappresentata dall’art. 28 del codice della navigazione, ai sensi del quale, fanno parte del demanio marittimo: il lido, la spiaggia, i porti, le rade; le lagune, le foci dei fiumi che sboccano in mare, i bacini di acqua salsa o salmastra che almeno durante una parte dell’anno comunicano liberamente col mare; i canali utilizzabili ad uso pubblico marittimo.

Concessione spiaggia
Tali beni demaniali marittimi, pur mantenendo la titolarità statale, possono, in determinati casi, essere dati in concessione a privati che ne richiedano il rilascio della apposita concessione.

Al riguardo, ai sensi dell’art. 36, del codice della navigazione l'amministrazione marittima, compatibilmente con le esigenze del pubblico uso, può concedere l'occupazione e l'uso, anche esclusivo, di beni demaniali e di zone di mare territoriale per un determinato periodo di tempo.

Concessione edilizia demanio marittimo: spiaggia demaniale


Classico esempio di concessione di beni demaniali marittimi è la concessione spiaggia, per la creazione di stabilimenti balneari, che in Italia, per diverso tempo, è stata caratterizzata da un automatico e acritico rinnovo (nel 2009 e nel 2016) da parte dei Governi succedutesi nel tempo, in contrasto con i dictat europei (Direttiva europea 2006/123/CE del 12 dicembre 2006), che obbligano a bandire gare per concedere beni pubblici come le spiagge nazionali.



Sul punto, la situazione in Italia, non ha ancora trovato una soluzione che ci metta al riparo da procedure di infrazione da parte dell’Unione Europea.

Nel nostro Paese, infatti, la concessione del bene demaniale marittimo è ancora subordinato al rilascio della concessione da parte delle competenti Autorità locali.

Al riguardo, l'attuale Esecutivo sta mettendo a punto una soluzione per poter garantire il rispetto della normativa europea e contrapporre uno stop a concessioni marittime, di anno in anno rinnovate, a canoni, peraltro, del tutto irrisori, con inevitabili conseguenze negative sul nostro patrimonio demaniale e per le casse dello Stato.

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Articolo: Attività edilizia su area demaniale: cosa sapere
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