Ape errata: che fare in caso di compravendita?

La certificazione energetica: quale è la funzione

Quali sono le conseguenze di un ape errata ovvero un ape nel redigere il quale vi è stato un errore nell'attribuzione della classe energetica da parte del tecnico certificatore?

Certamente la responsabilità del certificatore, che sarà costretto a pagare delle sanzioni amministrative e che potrebbe incorrere in una responsabilità di carattere penale o civile, con obbligo di risarcimento del danno subito dal proprietario dell'immobile o dall'acquirente dello stesso.


La certificazione energetica ha un ruolo molto importante in campo edile.

Può servire infatti in caso di interventi edilizi sull'immobile, al fine di conseguire la detrazione fiscale. Si tratta inoltre di un documento necessario per vendere o acquistare casa la cui correttezza è fondamentale ai fini della valutazione dell'immobile.

In caso di dubbi sull'attribuzione della classe energetica del proprio immobile sono opportune delle verifiche da richiedere all'ente o alla persona che ha effettuato la certificazione. In alternativa è possibile rivolgersi a un altro professionista per una consulenza in merito.

Che cos'è il certificato energetico APE

L'Attestato di prestazione energetica (APE) è la certificazione energetica che ha sostituito il precedente Attestato di certificazione energetica, oggi non più in vigore.

Siamo di fronte a un atto pubblico e per questo chi lo redige ne è responsabile. Attraverso tale attestato è possibile conoscere quella che è la classe energetica di appartenenza dell'immobile oggetto di una transazione.

Essa viene redatta da un professionista tecnico abilitato, a seguito di un complesso processo di analisi che prende in considerazione tutta una serie di elementi, in grado di fornire le caratteristiche energetiche dell'edificio.

Può essere richiesta per tutte le tipologie di immobili, siano essi condomini o singole unità immobiliari, di nuova costruzione o già esistenti.

Al termine della diagnosi energetica effettuata dal professionista viene stabilita la classe energetica di appartenenza dell'edificio, ovvero l'Indice di prestazione energetica.

Le classi energetiche sono 10 e si va dalla più bassa, ossia la G, fino ad arrivare alla A (A1, A2, A3 o A4), la più performante.

Quando il certificato ape è obbligatorio

L'APE è una certificazione energetica obbligatoria in determinate circostanze, come ad esempio in caso di compravendite, locazioni, donazioni, annunci pubblicitari.

Ha validità 10 anni e necessita di aggiornamento nel momento in cui vengono realizzati degli interventi di riqualificazione energetica sull'immobile oggetto di diagnosi.

Compravendita e APE errato

Hai comprato casa e pensavi, sulla base dell'attestato energetico a te consegnato dal venditore che l'abitazione fosse in classe A.

Hai pagato un determinato prezzo in funzione delle prestazioni energetiche dell'immobile, così come dichiarate nell'attestazione allegata all'atto di acquisto.


Per caso, a seguito di ulteriori verifiche, scopri che in realtà all'immobile viene attribuita una classe B.

Cosa puoi fare, a tutela dei tuoi interessi, avendo corrisposto al venditore un prezzo superiore a quello necessario, essendo la classe energetica diversa da quella dichiarata?

Il compratore, a fronte di un'ape errato o addirittura falso si trova ad aver acquistato un immobile i cui consumi energetici effettivi sono diversi da quelli certificati nella documentazione a sue mani.

Certificazioni energetiche errate o false producono danni non solo nell'immediatezza bensì anche nel lungo termine, perché su di esse si basano le decisioni, magari sbagliate, in ambito di compravendite, locazioni o addirittura investimenti immobiliari.

Ape errato atto notarile: le tutele del compratore

Il Tribunale di Terni, con una recente sentenza del 30 dicembre 2022, ci illustra quelle che sono le conseguenze di un Ape errato in caso di compravendita, indicando quelli che sono gli strumenti di tutela a disposizione dell'acquirente dell'immobile.

Quali sono le azioni che il compratore può intraprendere se all'atto di vendita viene allegato un APE non corrispondente alla realtà, situazione che viene accertata da un consulente tecnico.

Secondo i giudici siamo di fronte ad un caso di vendita aliud pro alio.

Sussiste tale ipotesi quando viene consegnato un bene diverso da quello pattuito, e questo a prescindere dall'ammontare del prezzo, più o meno congruo, effettivamente applicato.

Il diritto al risarcimento

A fronte di un Ape sbagliato Il Tribunale di Terni riconosce, in favore del compratore, il diritto a essere risarcito. Il diritto al risarcimento viene riconosciuto all'acquirente poiché l'ape errato si riflette sul valore economico dell'edificio compravenduto, e la perdita di valore deve essere risarcita.

Obbligato in tal senso è certamente il venditore ma delle responsabilità sussistono anche in capo al certificatore.

Gli effetti dell'errore non ricadono solo sul venditore, essendosi egli avvalso della prestazione del certificatore.

Ape non conforme: che fare?

Dal punto di vista della compravendita, l'APE è un documento obbligatorio che forma parte integrante del contratto.

Se l'APE non risulta veritiera, l'immobile oggetto del contratto presenta dei difetti che impediscono al bene di assolvere alla sua naturale funzione economico sociale, facendolo rientrare in una sottospecie differente da quanto oggetto di accordo.


A questo punto il compratore potrà domandare la risoluzione del contratto qualora non sia interessato a un immobile con le caratteristiche energetiche precedentemente ignorate.

Ape in caso di interventi edilizi

Ape è una certificazione fondamentale nel momento in cui vengono realizzati degli interventi comportanti una riqualificazione energetica. In caso di interventi edilizi il committente dei lavori potrebbe correre il rischio di vedersi negare importanti agevolazioni fiscali.

L'Ape è infatti il punto di partenza per stabilire il raggiungimento di un miglioramento energetico a seguito dell'opera realizzata. Si pensi al caso del Superbonus che richiede il conseguimento di due classi energetiche.

Sanzioni a carico del professionista tecnico

Il tecnico che rilascia un Ape errata, ovvero rilasciata senza il rispetto dei criteri di legge è soggetto a sanzioni amministrative e provvedimenti disciplinari.

Le conseguenze negative dell'errata certificazione non gravano solo sul venditore bensì anche sul certificatore delle cui attestazioni egli si è avvalso.