Assemblea del condominio parziale

L'assemblea è l'organo deliberante della compagine condominiale.

Essa è composta da tutti i comproprietari delle unità immobiliari ubicate nello stabile.

Ai sensi dell'art. 1136, sesto comma, c.c. l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

Se si svolgesse un'assemblea senza aver correttamente convocato un condomino, o avendo omesso di convocarlo, la deliberazione adottata in quella sede dovrebbe considerasi annullabile (tra le tante Cass. SS.UU. n. 4806/05) e quindi impugnabile nei modi e nei termini di cui all'art. 1137 c.c.

Può anche accadere che il condominio sia strutturato in modo tale che non tutte le cose siano comuni a tutti quanti i comproprietari.

È il caso indicato dall'art. 1123, terzo comma, c.c. secondo il quale qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

La giurisprudenza ha inquadrato questa tipologia edilizia nell'ambito della categoria del c.d. condominio parziale.
Sostanzialmente, ci dicono in più occasioni la Suprema Corte di Cassazione ed i giudici di merito, i presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, gli impianti e i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono destinati all'uso o al servizio di una sola parte o di alcune parti dell'edificio.
Tale principio, che richiama il concetto di condominio parziale, trova la sua radice logico-giuridica nell'art. 1123 c.c. che disponendo in materia di ripartizione delle spese di conservazione della proprietà comune, identifica il titolare del dovere di custodia dalla cui violazione discenda la responsabilità ex art. 2051 c.c. (così Trib. Roma 9 luglio 2009 n. 14530).

Non solo, quindi, parziarietà per la contribuzione alle spese ma anche proprietà e responsabilità a carico dei soli condomini cui le cose effettivamente servono.

Questa precisazione porta, giustamente, a domandarsi: se alcune cose non sono di proprietà di tutti ma solamente di alcuni condomini, le decisioni per la loro gestione (conservazione, manutenzione ed innovazioni) debbono essere prese da tutti i comproprietari o solo da quelli effettivamente interessati?

La risposta più logica privilegia quest'ultima soluzione.
S'ipotizzi che Tizio sia proprietario nel condominio Alfa di un'unità immobiliare ubicata nella scala A e che Caio, Sempronio, Mevio ed altri condomini abitino nello stesso edificio ma alla scala B.
Si supponga che si rendano necessari dei lavori di manutenzione interna della sola scala B.

È del tutto normale che Tizio non abbia alcun interesse a decidere su quei lavori e che quindi non debba essere invitato a quell'assemblea, la quale proprio perché relativa ad una sola parte del condominio prenderà il nome di assemblea parziale.

Dello stesso avviso la Suprema Corte di Cassazione a dire della quale numerose ed evidenti sono le conseguenze operative del condominio parziale.
Alla differente attribuzione della titolarità, si riconducono implicazioni considerevoli per quanto attiene alla gestione ed imputazione delle spese. [...]. In particolare, non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni, che della delibera formano oggetto e non sorge l'obbligazione di contribuire alle spese (così Cass. 27 settembre 1994 n. 7885).

È usuale trovare nei regolamenti di condominio, delle precise indicazioni in merito a modi di convocazione e competenze delle cosi dette assemblee parziali.