Assemblea di condominio, convocazione, competenze e delibere

Nozione di assemblea condominiale

L'assemblea condominiale, afferma la dottrina, è l'organo sovrano del condominio. Non solo, essa, a differenza dell'amministratore, è organo naturale, strutturale permanente; è attraverso l'assemblea che i condòmini fanno sentire la propria voce verso l'interno (ossia rispetto alla gestione delle cose comuni) e verso l'esterno (cioè nel rapporto con i terzi) (cfr. in tal senso permanente Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982).

Si dice che l'assemblea è naturale e strutturale perché essa esiste sempre e comunque, anche nel caso di condominio minimo.
L'esistenza dell'assemblea è coeva alla nascita dell'edificio e non ha bisogno d'iniziative particolari per la sua nascita, se non la sua convocazione. È permanente perché non può essere soppressa, nemmeno dal regolamento condominiale di natura contrattuale.

L'assemblea ha la competenza generale su tutti gli argomenti afferenti la gestione e conservazione delle parti comuni, sicché le materie indicate nell'art. 1135 c.c. e negli altri articoli del codice hanno valenza meramente esemplificativa del suo campo d'intervento (cfr. in tal senso Cass. 13 agosto 1985 n. 4437).

Unico limite ai poteri dell'assemblea, dunque, è rappresentato dall'afferenza della deliberazione rispetto alla gestione delle cose comuni. La sua discrezionalità è sostanzialmente assoluta, salvo il caso dell'eccesso di potere.

Modalità di convocazione dell'assemblea condominiale

Come si convoca l'assemblea di condominio?

L'art. 66 disp. att. c.c. specifica le modalità, inderogabili, del procedimento di convocazione; esse si applicano tanto nel caso in cui a convocarla debba essere l'amministratore, tanto nell'ipotesi in cui siano i condomini ad autoconvocarsi, per omessa convocazione da parte dell'amministratore o per mancanza del medesimo.

Il terzo comma della norma succitata specifica che l'avviso di convocazione, ossia il documento col quale si dà notizia dello svolgimento della riunione, deve avere forma scritta e dev'essere inviato almeno cinque giorni prima della riunione a mezzo:

a) raccomandata;

b) posta elettronica certificata ad altro indirizzo dello stesso tipo;

c) fax;

d) consegna a mano (evidentemente facendo firmare dal destinatario una ricevuta di consegna).

A chi dev'essere inviato l'avviso?

La legge afferma che l'assemblea non può deliberare se non è certo che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati. La locuzione aventi diritto non è chiara e può essere letta in due modi:

a) intendendo con tale termine solamente i condòmini, ossia i proprietari delle unità immobiliari;

b) intendendo compresi tra questi soggetti anche gli usufruttari, i conduttori ed altri soggetti ad essi assimilabili, ossia tutti coloro che hanno diritto a votare rispetto allo specifico argomento in discussione.

L'art. 67 disp. att. c.c. e l'art. 10 l. n. 392/78 indicano le materie rispetto alle quali hanno diritto di voto l'usufruttario e l'inquilino.

La norma parla di un termine di cinque giorni che deve intercorrere tra la comunicazione (ossia la ricezione dell'avviso) e la prima convocazione. Si devono intendere cinque giorni liberi o nel computo può essere considerato anche il giorno di ricezione? La questione è tutt'ora aperta anche se la giurisprudenza di merito pare propendere per quest'ultima soluzione.

L'avviso di convocazione, inoltre, deve contenere la specifica indicazione degli argomenti sui quali si andrà a discutere (il così detto ordine del giorno).

Salvo diversa disposizione del regolamento di condominio, all'avviso di convocazione non devono essere allegati i documenti inerenti gli argomenti posti in discussione, ma l'amministratore ha comunque il dovere di metterli a disposizione prima dell'assemblea, pena l'invalidità della deliberazione. https://www.lavorincasa.it/ordine-del-giorno-assemblea-condominiale-e-allegati/

I condòmini possono partecipare all'assemblea personalmente o rilasciando delega a persona di propria fiducia. Il regolamento condominiale può vietare che la delega sia rilasciata a persone estranee alla compagine.

Nel caso di appartamento in comunione, i comunisti devono scegliere tra di essi il rappresentante titolato a partecipare, non potendo partecipare tutti assieme (cfr. art. 67 disp. att. c.c.).

Per procedere all'autoconvocazione nel caso di condominio provvisto di amministratore è necessario che quest'ultimo non abbia dato seguito alla richiesta di convocazione presentata da almeno due condòmini che rappresentino almeno un sesto del valore millesimale dell'edificio entro dieci giorni dalla presentazione della richiesta.

Unica eccezione alle modalità di convocazione sopra descritte è quella indicata dall'art. 71-bis disp. att. c.c., ossia il caso di decadenza dell'amministratore dall'incarico per la perdita dei requisiti di onorabilità: in tal caso ciascun condomino potrà convocare l'assemblea senza alcuna formalità.

Svolgimento dell'assemblea condominiale e ruolo del Presidente

L'assemblea può tenersi in prima o seconda convocazione. L'unica differenza sta nei quorum costitutivi che sono i seguenti:

a) in prima convocazione l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio;

b) in seconda convocazione, invece, è sufficiente la partecipazione di almeno un terzo dei condòmini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi. https://www.lavorincasa.it/riforma-condominio-nuovo-quorum-costitutivo-e-deliberativo/

La verifica della regolarità delle convocazioni e della presenza dei condòmini in misura tale da consentire la costituzione dell'assemblea stessa è rimessa al Presidente dell'assemblea, figura scelta tra i condòmini presenti a maggioranza.

Le deliberazioni devono essere assunte con le maggioranze indicate dalla legge. Ad esempio per la nomina dell'amministratore è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi.

Se la legge non indica uno specifico quorum deliberativo per l'argomento posto all'ordine del giorno (come ad esempio accade per il preventivo ed il rendiconto) si fa riferimento ai quorum deliberativi genericamente indicati, sicché la deliberazione dovrà considerarsi validamente assunta se:

a) in prima convocazione sia stata approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio;

b) in seconda convocazione sia stata approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

L'assemblea può assumere delle decisioni di contenuto positivo (es. affido l'incarico di amministrazione a Tizio) oppure di contenuto negativo (es. decido di non fare eseguire i lavori); in tale ultimo caso, salvo il caso di eccesso di potere, l'Autorità Giudiziaria, investita della valutazione della vicenda, non può entrare nel merito della decisione.

Delle deliberazioni dev'essere redatto un verbale che l'amministratore deve conservare in un apposito registro (cfr. artt. 1130 n. 7 c.c. e 1136, sesto comma, c.c.).

Le deliberazioni condominiali assunte con quorum deliberativi inferiori a quelli stabiliti dalla legge sono annullabili ed impugnabili nei modi e nei termini indicati dall'art. 1137 c.c.

Contestazione delle deliberazioni dell'assemblea condominiale

Le delibere approvate dall'assemblea possono essere contestate dai condòmini mediante impugnazione davanti all'Autorità Giudiziaria, preceduta dall'obbligatorio esperimento di un tentativo di conciliazione.

I vizi delle delibere possono essere di due tipologie:

a) vizi che comportano la nullità della decisione assembleare;

b) vizi che comportano l'annullabilità della delibera.

Tale decisione è rimessa alla valutazione del giudice adito.

Rispetto alle cause aventi ad oggetto l'impugnazione delle delibere la competenza a decidere spetta al Tribunale o al Giudice di Pace del luogo in cui è ubicato l'edificio.

Nel primo caso tutti i condòmini possono impugnare quella decisione senza limiti di tempo, fatti salvi gli effetti dell'usucapione e della prescrizione rispetto alla ripetizione dell'indebito.

Nel caso di delibere annullabili solamente i condòmini assenti e quelli dissenzienti ed astenuti possono contestare la deliberazione entro il termine di trenta giorni che decorre:

a) per i primi dalla comunicazione del verbale;

b) per i secondi dall'adozione della delibera.