Possibile l'assemblea condominiale in videoconferenza

Assemblea condominiale in videoconferenza: le novità del Decreto Agosto

Novità in ambito condominiale sono contenute nella legge di conversione del Decreto Agosto, n. 126/2020, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 13 ottobre 2020.

L'articolo 63 della suddetta normativa, contenente misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell'economia, ha apportato una significativa modifica all'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, consentendo la possibilità di effettuare la riunione condominiale mediante videoconferenza.


Anche se è stata messa nero su bianco la possibilità di svolgere le assemblee condominiali in streaming questa nuova modalità di procedere non crea certo poche criticità.
Molte sono le perplessità da taluni sollevate che qui di seguito vogliamo illustrare.

Quali sono le regole per le assemblee condominiali in video conferenza?

In questo periodo di emergenza sanitaria da coronavirus che non accenna a passare, molte attività all'interno dei condomini sono rimaste bloccate.

Ora che agevolazioni fiscali come il Superbonus 110% costituiscono un vero e proprio incentivo all'effettuazione di lavori, nuove modalità di svolgimento delle assemblee renderanno possibile l'esecuzione di molti interventi e la soluzione a situazioni conflittuali accantonate da tempo.


Tiro di sollievo dunque per gli amministratori di condominio che a seguito del Decreto Agosto (104/2020) convertito in legge, potranno convocare l'assemblea in modalità online, nell'ottica di semplificazione dei procedimenti di approvazione delle decisioni relative alla vita condominiale.

Non sarà più necessario effettuare riunioni in presenza, che in questo periodo di emergenza sanitaria possono comportare degli assembramenti contrari alle norme anti covid.

Si sbloccano così molte situazioni rimaste in sospeso all'interno degli stabili condominiali data la difficoltà degli ultimi tempi a procedere con l'approvazione delle spese più urgenti.

L'articolo 66 disp. Att. c.c., come modificato dalla legge di conversione del Decreto Agosto, prevede espressamente la possibilità di utilizzare la videoconferenza quale modalità di effettuazione dell'assemblea di condominio. Condizione per poter procedere in tal senso, dalla quale non si può prescindere è il consenso di tutti i condomini.

Per poter svolgere una riunione condominiale, tramite piattaforme elettroniche quali meet o zoom, a puro titolo esemplificativo, è necessario che tutti i condomini siano d'accordo.

Dispone la norma:

Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione Art. 66 disp.att.cc.

Quali sono le problematiche che si pongono adottando queste nuove modalità?

Innanzitutto, il fatto che vi siano alcuni condomini non dotati di strumenti tecnologici e conoscenze informatiche tali da consentire la loro partecipazione fruendo di tali piattaforme.

Una soluzione volta ad ovviare al problema potrebbe essere l'adozione di un sistema misto che permetterebbe di evitare le problematiche connesse alla presenza di molte persone nello stesso locale, venendo incontro a chi non è dotato di strumenti informatici.

L'assemblea si svolge presso lo studio dell'amministratore o in altro apposito luogo stabilito, alla presenza di pochi condomini (tali da garantire in mantenimento del distanziamento interpersonale) mentre gli altri possono seguire la riunione presso la propria abitazione.

Convocazione dell'assemblea online

Anche per ciò che concerne la convocazione dell'assemblea è necessario fare le apposite precisazioni.

L'articolo 66 disp att cc, dispone quanto segue sul punto:

l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. Art. 66 disp.att.cc.

L'avviso di convocazione deve essere inoltrato a mezzo raccomandata, pec, fax o mediante consegna a mano e deve contenere luogo, giorno e ora della riunione.

Se la stessa si svolge in videoconferenza allora sarà necessario dare informazioni in merito alla piattaforma elettronica da utilizzare (con tutti i dettagli necessari) unitamente, anche in questo caso, a giorno e ora della riunione.


Si ricorda che, anche in caso di assemblea online, vale la regola in base alla quale l'omessa, tardiva o incompleta convocazione può comportare l'annuallabilità della delibera approvata, ai sensi dell'articolo 1137 codice civile, su richiesta del condomino dissenziente o di chi non sia stato debitamente convocato.

Alessemblea condominiale online: considerazioni

Siamo di fronte a una legge che, ammettendo lo svolgimento dell'assemblea condominiale a distanza, mediante strumenti tecnologici, consente a più persone di riunirsi pur essendo collocate in luoghi diversi.

Se, comunque, prima dell'entrata in vigore della legge di conversione del Decreto Agosto non c'erano divieti in merito o eventuali elementi ostativi, a seguito dell'approvazione del nuovo articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, il voto a distanza è stato previsto in modo esplicito.

Alcuni dubbi sorgono in merito a questo innovativo modo di procedere. Perplessità ci sono, infatti, in ambito di tutela della privacy del singolo condomino e in merito al momento preciso in cui il condomino possa considerarsi un partecipante virtuale all'assemblea.

La norma deve anche dirsi un po' lacunosa poiché prevede l'obbligo di spiegare come accedere alla piattaforma elettronica, lasciando il tutto alla discrezionalità dell'amministratore.