Assemblea condominiale, comproprietari e vizi della delibera

Appartamento in comproprietà e assemblea

Tizio e Caio sono fratelli e proprietari di un appartamento nel condominio Beta; l' assemblea condominiale viene convocata ma Caio ritiene che la delibera conseguente sia da ritenersi viziata. Motivo? L'avviso di convocazione alla riunione è stato inviato solamente a Tizio.

Oppure, ancora: Tizio e Caio, sempre gli stessi germani comproprietari della medesima unità immobiliare, sono convocati all'assemblea del condominio.

Per i due, sia pur senza un'investitura formale, è Tizio a partecipare all'assemblea. Caio, che non aveva dato specifiche indicazioni di voto, nè tanto meno delegato per iscritto suo fratello, non si trova d'accordo con le prese di posizione assunte da quest'ultimo.

In queste condizioni, da chi possono essere avanzate contestazioni sulle prese di posizione di Tizio? Insomma, chi può contestare che Tizio ha deciso anche per Caio senza il suo consenso?

Alle due domande, le norme condominiali non danno risposte o, dove lo fanno (è il caso della partecipazione di uno solo dei comproprietari) non sono di grande aiuto.

Queste situazioni d'incertezza non sono state fugate dal legislatore al momento dell'approvazione della così detta riforma del condominio ed anzi, in un certo qual modo, sono state aggravate.

In buona sostanza, le indicazioni fornite dalla giurisprudenza sono quelle cui dover guardare per fugare i dubbi su situazioni come quelle descritte in principio.

Convocazione e partecipazione dei comproprietari

Su questi argomenti, la massima espressione della giurisprudenza italiana, vale a dire la Corte di Cassazione, ha avuto modo, nel 1999, di affermare che affinché uno dei comproprietari pro indiviso di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all'assemblea del condominio , nonché validamente rappresentato nella medesima con riguardo ad affari di ordinaria amministrazione da altro comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato, anche per presunzioni, che l'uno dei predetti comproprietari abbia ricevuto effettiva notizia della convocazione dell'assemblea ed abbia conferito, sia pure verbalmente, il potere di rappresentanza all'altro (Cass. 11.11.92 n. 12119, 28.7.90 n. 7630, 25.5.84 n. 3231, 24.1.80 n. 590).

Quanto, poi, a tale potere, in difetto di norme particolari, i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante o quello che si ritenga falsamente rappresentano sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto (cfr. Cass. 26.4.94 n. 3952) (Cass. 27 luglio 1999 n. 8116).

A dire il vero quella espressa dalla questa sentenza non è una posizione unanime della giurisprudenza, poiché si rintracciano pronunce nelle quali si afferma che l' amministratore è tenuto a convocare tutti i comproprietari (cfr. in tal senso Cass. n. 7630 del 28 agosto 1990) anche se si lascia la possibilità di provare che l'avviso diretto ad uno degli interessati possa essere considerato valido per tutti (cfr. Trib. Bari 1 luglio 2012 n. 2422).

È il caso questo, ad esempio, della convocazione di uno dei due coniugi comproprietari, qualora dovesse risultare che gli stessi siano conviventi o comunque non separati. È comunque utile ricordare che l'avviso di convocazione deve essere inviato nei modi e nei termini indicati dall'art. 66 disp. att. c.c.

Quanto alla partecipazione all'assemblea da parte dei comproprietari di una medesima unità immobiliare, l'art. 67 disp. att. c.c. afferma che qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.

In pratica la norma impone la convocazione di un'assemblea della comunione per designare il rappresentante del gruppo in seno al condominio.

Ciò può essere sicuramente utile nei casi di appartamenti con molti comproprietari; la norma, tuttavia, non specifica chi debba controllare se v'è stato questo adempimento.


Posto che rientra nei compiti del presidente dell'assemblea verificare la regolare convocazione e costituzione dell'assemblea si può supporre che sia questa figura a dover garantire l'esatta applicazione del secondo comma dell'art. 67 disp. att. c.c.; non è chiaro, però, se la mancata esibizione del verbale dell'assemblea della comunione con la nomina del delegato (o comunque della delega) possa essere considerata giusta causa per escludere il comunista presente dalla partecipazione alla riunione condominiale per difetto di rappresentanza.

Ad ogni buon conto per i casi di vizi della delega o di assenza della delega che non siano rilevati, solamente i condomini interessati (leggasi delegante o presunto tale) possono agire per far valere tale vizio.