Asilo nido in condominio? Dipende dal regolamento

Uso dei locali in condominio e asilo nido

Ciascun condomino ha diritto di utilizzare l'unità immobiliare di sua proprietà nel modo che ritiene più opportuno e consono rispetto alle proprie esigenze, anche aprendo o consentendo l'apertura di un asilo nido, salvo due eccezioni:

a) rispetto delle norme di legge;

b) rispetto delle norme contenute nel regolamento condominiale.

Il primo aspetto è quello che pone meno problemi. Se un condomino è proprietario di un box auto, salvo il caso di particolari possibilità di mutamento della destinazione d'uso, quel locale potrà essere utilizzato come ricovero per i suoi veicoli e non come asilo nido.

Allo stesso modo le unità immobiliari non possono essere utilizzare per attività illegali: niente case di tolleranza, insomma, per fare l'esempio più semplice.

Ciò per quanto attiene il rispetto della legge: e per il regolamento di condominio?

La situazione è differente a seconda della tipologia di regolamento; spieghiamoci meglio.

Regolamento di condominio e proprietà esclusiva

Il regolamento, dicono la dottrina e la giurisprudenza, al di là della sua origine assembleare o contrattuale, guardando alla sua funzione nell'ambito della gestione del condominio può essere considerato una sorta di statuto della collettività condominiale; infatti esso contiene un insieme di norme giuridicamente vincolanti per tutti i condomini, andando a creare un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico e ponendosi come fonte di diritti e obblighi per i singoli condomini, i loro eredi ed aventi causa (cfr. tra le tante in tal senso, Cass. 29 novembre 1995 n. 12342 e in dottrina R. Scorzelli, Il regolamento di condominio, FAG, 2007).

La natura assembleare o contrattuale, cui si accennava prima, incide sul contenuto delle norme regolamentari. Prima di vedere in che limiti, è utile ricordare che il regolamento assembleare è quello adottato dall'assise condominiale con le maggioranze di cui all'art. 1138 c.c. (maggioranza dei presenti all'assemblea e almeno 500 millesimi), mentre quello contrattuale è sottoscritto da tutti i condomini:

a) al momento dell'acquisto delle unità immobiliari;

b) in un momento successivo (ossia anche in assemblea).

Il regolamento contrattuale – salvo il rispetto dei limiti d'inderogabilità di cui all'art. 1138, quarto comma, c.c. (cfr. Cass. 9 novembre 1998 n. 11268) – può contenere norme limitatrici dei diritti dei singoli sulle parti comuni e di proprietà esclusiva (cfr. Cass. 19 ottobre 1998 n. 10335), purché tali norme siano redatte in modo tale da essere chiaramente intese (cfr. Cass. 20 luglio 2009 n. 16832).

Il regolamento assembleare, invece, può contenere semplicemente delle norme che disciplinano l'uso delle cose comuni, il decoro dell'edificio, nonché riguardanti l'amministrazione dei beni comuni e la ripartizione delle spese, senza poter derogare alle disposizioni legislative, né comprimere i diritti dei singoli su beni comuni e di proprietà esclusiva.

Insomma una clausola che vieti la destinazioni di unità immobiliari ubicate in condominio ad asilo nido può essere contenuta solamente in un regolamento condominiale di natura contrattuale.

Chi esercita l'attività di asilo nido laddove il regolamento condominiale (contrattuale) lo vieta, può essere condannato alla cessazione dell'attività.

E se l'attività è stata assentita dal Comune?

Regolamento condominiale e asilo nido

In questo contesto di carattere generale e rispetto allo specifico quesito che abbiamo appena posto s'è pronunciato il Consiglio di Stato con la sentenza n. 2726 del 27 maggio 2014.

Il caso: un condominio fa causa ad un condomino per sentire accertato che il locale di sua proprietà non può essere utilizzato quale asilo nido in quanto vietato dal regolamento condominiale.

Vinto il primo grado del giudizio civile, la stessa compagine, anche sulla base di quella sentenza, chiede al Comune competente di ritirare l'autorizzazione concessa al conduttore del condomino di esercitare l'attività di asilo nido in quell'unità immobiliare.

Al diniego da parte dell'ente locale ne seguiva un giudizio davanti al T.A.R. Lazio che dava ragione al condominio: l'autorizzazione era illegittima e quindi l'amministrazione comunale avrebbe dovuto revocarla.

Da qui l'epilogo del giudizio davanti al Consiglio di Stato.


Secondo i giudici di palazzo Spada l'esistenza di una clausola del regolamento di condominio che vieti l'esercizio dell'attività di asilo nido è condizione sufficiente a operare la revoca dell'autorizzazione.

I provvedimenti della pubblica amministrazione, si legge in sentenza n. 2726, sono sempre concessi salvo diritto dei terzi e questa clausola, che alle volte sembra quasi un riempitivo di stile, altro non sta a significare che il diritto del privato ad essere salvaguardato da eventuali pregiudizi di un provvedimento concesso ad altri.

Il caso dell'asilo nido in un condominio in cui è vietata la destinazione delle unità immobiliari a questo uso è sintomatico del significato della locuzione salvo diritti dei terzi e la sentenza di primo grado che accerta tale illegittimità, pur non essendo definitiva è un ulteriore elemento utile in tale senso; parola di Consiglio di Stato (sent. n. 2726 del 26 maggio 2014).