Ascensore in condominio: subentro nell'uso e pagamento delle spese

Ascensore come innovazione gravosa

L'ascensore è certamente un'innovazione e può essere considerato una innovazione gravosa.

Ciò fa sì che i condòmini non concordi con la decisione di stabilirne l'installazione possono dissentire lasciando però facoltà ai favorevoli di realizzarle.

Gli originari contrari, ovvero anche i loro eredi o aventi causa, possono sempre subentrare nella proprietà dell'ascensore.


Da qui una serie di interrogativi:

- chi decide di subentrare nell'installazione dell'ascensore in condominio che cosa deve pagare?

- come calcolare il pagamento dell'ascensore condominio?

- come considerare il nuovo assetto proprietario in relazione ai millesimi?

In materia d'innovazioni, l'art. 1121 c.c., specifica che se queste sono gravose, cioè se costano parecchio, e sono suscettibili d'utilizzazione separata, allora i condomini che non intendessero trarne vantaggio sarebbero esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Qualsiasi: cioè tanto di realizzazione quanto di manutenzione. Per realizzare ciò basterebbe una comunicazione da inserirsi nel verbale, ovvero anche successiva, purché ad avviso dello scrivente precedente all'approvazione della ripartizione della spesa.

Qualora successivamente gli originari contrari (loro ovvero i loro eredi o aventi causa) decidessero di partecipare, potrebbero farlo in qualunque tempo contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.

Ciò che non si paga all'inizio lo si corrisponde dopo, questo il senso della norma.

L'ascensore in questi casi è in condominio tra i soli condòmini che lo utilizzano (si tratta di un caso particolare di condominio parziale, ex art. 1123, terzo comma, c.c.).

Ascensore in condominio: suddivisione delle spese d'installazione e manutenzione

I costi per le innovazioni si suddividono tra i condòmini secondo i millesimi di proprietà, salvo diverso accordo tra tutti loro.

I costi per le innovazioni gravose che vedono dei contrari, si suddividono tra i favorevoli alla realizzazione dell'opera sempre sulla base dei millesimi di proprietà e salvo diverso accordo tra tutti quelli che devono supportare quella spesa.

Traducendo questa situazione in termini pratici, poiché la somma dei millesimi è 1000, ma senza i contrari non è più tale, ciò impone di ragguagliare la somma delle singole quote millesimali dei partecipanti a 1000, come se fossero l'intero.


Si supponga che la somma dei millesimi dei condòmini interessati sia 600 e che Tizio abbia quota pari a 90. Come considerare quei 90/1000 in relazione al complessivo di 600 ai fini della suddivisione della spesa d'installazione?

Il tutto con una semplice proporzione, questa: 90 : 600 = X : 1000 (90 sta a 600 come X sta a 1000), cioè si rapportano i millesimi di Tizio alla somma parziale dei condòmini interessati alla spesa per l'innovazione, come X (cioè la risultante dell'operazione, ovverosia i millesimi di Tizio considerando i 5 condòmini pari a 1000 millesimi) stanno a mille.

90 millesimi sul complessivo sono pari a 150 su 600 da considerarsi come fossero 1000.

Quanto alle spese di manutenzione, esse dovranno essere suddivise sulla base di una tabella ad hoc, quella prevista dall'art. 1124 c.c. da crearsi tenendo conto dei soli fruitori, ovvero da parametrarsi in ragione di ciò: si tratta della così detta tabella ascensore.

Diritto di subentro, calcolo spesa e rivalutazione della moneta

Si può sempre subentrare nel godimento dell'ascensore, specifica l'art. 1121 c.c. Chi subentra nell'innovazione subentra nella sua comproprietà e quindi paga la quota in relazione ai partecipanti attuali e non a quelli potenziali.

Come dire: se i condòmini sono dieci, i comproprietari dell'ascensore sette, l'ottavo, primo subentrante pagherà una quota parametrata a otto proprietari non a dieci. Stesso discorso per il nono che subentrerà.


Le spese per l'installazione devono essere pagate secondo i millesimi di proprietà, quelle di manutenzione sulla base dei millesimi di cui all'art. 1124 del codice civile.

Se l'ascensore è stato installato nel 2000, la somma che il condòmino dovrà pagare è quella che avrebbe pagato quell'anno?
Moneta a parte (allora c'era la lira e non l'euro), la risposta è no.

Come specificato dalla Corte di Cassazione, infatti, la contribuzione pro quota del subentrante nelle spese di installazione dell'ascensore e in quelle successive di manutenzione va ragguagliata al valore attuale della moneta, al fine di evitare arricchimenti in danno dei condomini che hanno assunto l'iniziativa dell'opera (Cass. 18 agosto 1993, n. 8746).

Per dirla con i numeri considerando una quota di € 5.000,00 all'inizio del 2000, chi volesse subentrare oggi dovrebbe corrispondere circa € 6.815,00. È possibile effettuare il calcolo, si fa con semplici applicativi presenti sul web.

Degrado dell'ascensore, rivalutazione monetaria e somma da corrispondere

È vero: i 5.000,00 euro del 2000 sono 6.815,00 euro nel 2018; tuttavia, nonostante la manutenzione l'ascensore in condominio non è quello nuovo, ma ha diciotto anni.

Il degrado normale, non eliminabile con la manutenzione, si considera in relazione al costo d'installazione, oppure no?

Non si possono non considerare quelle decisioni giurisprudenziali che danno al degrado del bene importanza ai fini della partecipazione alle spese d'installazione (si veda ad esempio Trib. Genova 21 maggio 1984), ma questo va valutato caso per caso e se fossero avanzate obiezioni in tal senso spetterebbe a chi lo invoca fornirne dimostrazione, quantificando altresì la sua incidenza sul costo di subentro nella proprietà dell'impianto.

In ogni caso il degrado dell'ascensore in conodominio non fa venire meno la rivalutazione monetaria sulla somma da corrispondere, ma al massimo incide sulla quantificazione della somma stessa.

Insomma, mentre c'è certezza sulla rivalutazione, cioè sul modo in cui va ricalcolata la somma che si sarebbe dovuta corrispondere se si fosse partecipato fin dall'inizio, così non è per l'incidenza del degrado, questione che va considerata fattispecie per fattispecie e che, senza accordo, dev'essere demandata alla decisione di un giudice.