Aprire Bed and Breakfast

NEWS DI Casa vacanze
Ristrutturare la propria casa per aprire un Bed and breakfast: l'importanza del progetto per migliorare la privacy, la funzionalità e rispondere alle normative.
08 Maggio 2012 ore 09:11
Arch. Andrea Denza


Negli utlimi anni in Italia si sono sviluppate piccole attività ricettive come il Bed&Breakfast.
La microricettività è sempre più sviluppata, sia per la maggiore offerta dovuta alla crisi economica, che per una maggiore propensione dei turisti nel ricercare il contatto con la popolazione locale.
Per aprire un B&B non servono grandi investimenti economici ma soprattutto impegno, passione e piacere di condividere la propria casa con degli estranei.
È possibile ospitare delle persone in abitazioni private, per un numero di giorni limitato, senza che il proprietario apra la partita iva o un'impresa.
È sufficiente dedicare anche solo una camera da letto ed un bagno della propria casa per poter avviare l'attività.

Tuttavia, a volte nasce l'esigenza di aprire un bed and breakfast in un immobile che non presenta delle caratteristiche idonee al corretto svolgimento dell'attività. In questo caso è opportuno intervenire con una ristrutturazione.


Progetto per la realizzazione di un bed and breakfast


Prima di affrontare una ristrutturazione è importante contattare un tecnico che possa occuparsi di realizzare il progetto, dirigere i lavori e firmare alcuni documenti che saranno presentati agli uffici comunali preposti.
Il progetto di un appartamento destinato a bed and breakfast è fondamentale per ottenere una casa comoda e piacevole da vivere. Infatti, va considerato, che l'immobile non sarà più vissuto solamente del proprietario ma anche dagli ospiti: andranno ottimizzati gli spazi considerando la privacy degli utenti e la funzionalità degli ambienti.

Inoltre un'attività ricettiva ha bisogno di un'immagine riconoscibile, per cui vanno studiati arredi e materiali in modo da evidenziare uno stile per una clientela di riferimento.
Ad esempio un attività destinata ad un pubblico prevalentemente giovane dovrà avere delle caratteristiche che la rendano riconoscibile come tale.


Normative per l'apertura di B&B


Le normative sui bed and breakfast sono di competenza regionale, ma i comuni hanno il compito di controllo, organizzazione e autorizzazione per l'apertura delle attività.
La normativa specifica precisamente degli obblighi relativi alla funzione, alla dimensione ed agli arredi delle stanze, aspetti che è necessario vengano valutati sin dalla fase di progettazione.
Inoltre, in alcune regioni, prima del rilascio della licenza è previsto il sopralluogo di un dipendente comunale, per cui è fondamentale assicurarsi che la realizzazione sia conforme al progetto.

Dal punto di vista edilizio le stanze devono rispettare delle caratteristiche che solitamente sono legate a quelle del regolamento edilizio comunale, ad esempio la camera doppia deve avere una superficie minima di 14 mq, un rapporto aeroilluminante di 1/8, i bagni devono essere dotati di specifiche attrezzature (ad esempio phon e campanello di allarme).

Le stanze vanno attrezzate obbligatoriamente con alcuni arredi (es. specchio e sedia) e dispositivi di sicurezza (es. estintore). Inoltre almeno una camera da letto deve rimanere destinata al proprietario e va riservato un ambiente comune dove poter fare colazione.

Ecco che progettare prima di ristrutturare è fondamentale per evitare di realizzare una casa non conforme alle regole e quindi inutilizzabile come B&B.
Solitamente, a seconda della Regione, va consegnata al comune (o alla provincia) una planimetria dell'immobile timbrata da un tecnico abilitato con definite le aree destinate alle varie funzioni del B&B oltre ad una dichiarazione di rispetto delle norme igenico-sanitarie.


Finanziamenti e incentivi per l'apertura di B&B


Per ottimizzare il costo della ristrutturazione si può accedere a finanziamenti, incentivi ed a detrazioni.
L'apertura di un bed and breakfast è, a volte, finanziata dalla Regione o dal Comune, solitamente se i proprietari sono donne o giovani.
È importane informarsi su queste possibilità per spendere nel modo migliore il budget a disposizione. Oltre agli incentivi è possibile avvalersi della detrazione IRPEF del 18% per ristrutturazione edilizia, soluzione che permette di recuperare, in 10 anni, parte delle spese sostenute dalle imposte.
La percentuale del 18% è motivata dalla risoluzione 18/E 2008 dell'Agenzia delle Entrate dove si precisa che una ristrutturazione finalizzata alla trasformazione della casa in B&B ha un'aliquota pari alla metà della tradizionale detrazione (ex 36% oggi 50%).


Aprire e gestire un B&B


Per aprire un bed and breakfast bisogna mantenere la residenza nell'abitazione, garantire la saltuarietà dell'attività con una chiusura di minimo 90 giorni l'anno, destinare al massimo 3 camere e 6 posti letto (in alcune regioni anche 4 camere) dell'abitazione.

Dopo la ristrutturazione, ma prima di accogliere i primi ospiti, bisogna presentare la richiesta di autorizzazione al proprio comune, solitamente con lo strumento della SCIA Turistica (Segnalazione Certificata Inizio Attività): vanno consegnati dei moduli, gli elaborati grafici e la dichiarazione di un tecnico relativamente al rispetto delle norme igienico-sanitarie. L'apertura è rapida e il rilascio dell'autorizzazione spesso velocizzata dal silenzio-assenso.

È bene che queste pratiche vengano firmate dal progettista della ristrutturazione che in questo modo è responsabilizzato sin dall'inizio del progetto su quali scelte effettuare.

Gestire un Bed and breakfast necessita di cura, organizzazione e serietà ma con il giusto impegno è possibile aprire un'attività remunerativa e divertente.

Molto importante è la gestione marketing: la ricerca di clienti, la stampa di depliant e biglietti da visita e la realizzazione di un sito internet ben inidicizzato. La sentenza 369 del 2008 ha affermato che per aprire un bed and breakfast non è necessario avere l'autorizzazione da parte del condominio.

riproduzione riservata
Articolo: Aprire Bed and Breakfast
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Aprire Bed and Breakfast: Commenti e opinioni


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  • Guido Di Biase
    Guido Di Biase
    Sabato 28 Gennaio 2017, alle ore 11:17
    Trovo l'articolo di primaria importanza per chi, come me, vuole l'approccio per avviare una attività di queste tipologie, grazie 
    rispondi al commento
  • Alessandra
    Alessandra
    Mercoledì 6 Luglio 2016, alle ore 20:51
    Due anni fa ho ristrutturato un appartamento pensando di affittarlo. ora invece vorrei farci un B&B.

    Adesso sto usufruendo delle detrazioni del 50% per ristrutturazione edilizia, ma ho letto che se si ristruttura con il fine di farne un B&B, le detrazioni saranno la metà.

    Come mi devo comportare? dal prossimo anno andrò a detrarre il 25% ?
    rispondi al commento
    • Micheledapice
      Micheledapice Alessandra
      Lunedì 9 Ottobre 2017, alle ore 15:20
      Anche io sono interessato alla stessa risposta . Poi come è andata a finire ? Hai continuato a detrarre al 50% oppure al 25 % ?
      rispondi al commento
  • Giuseppinaascione
    Giuseppinaascione
    Martedì 5 Maggio 2015, alle ore 12:34
    Buongiorno, avrei bisogno di un'informazione, siamo in affitto in un appartamento con destinazione d'uso commerciale (con clausola di subaffitto) in cui svolgiamo la ns attività e io ci vivo pure, è possibile richiedere la SCIA per l'apertura di un b&b o affittacamere? O è necessario variare la destinazione d'uso? resto in attesa di una vs risposta. Grazie e buona giornata.
    rispondi al commento
  • Alessandro.aleo
    Alessandro.aleo
    Lunedì 15 Dicembre 2014, alle ore 12:40
    Salve, devo aprire un B&B in una villetta di montagna, avente cmq la agibilita abitativa, vorrei adibire un ampio vano garage a due camere da letto, per aumentare il numero di stanze, devo fare un cambio di destinazione d'uso del vano?grazie
    rispondi al commento
  • Docriz1960
    Docriz1960
    Venerdì 20 Giugno 2014, alle ore 13:04
    Buongiorno vorrei solo sapere se vi risulta che l'area della casa adibita a B&B deve avere una porta di comunicazione con il resto dell' abitazione. io avrei previsto un ingresso indipendente e nessuna possibilità di entrare in casa passando dalla stanza B&b. Grazie
    rispondi al commento
    • Marcomec
      Marcomec Docriz1960
      Domenica 16 Novembre 2014, alle ore 18:37
      Anch'io ho la stessa domanda ? ha poi scoperto la risposta ?
      rispondi al commento
      • Docriz1960
        Docriz1960 Marcomec
        Venerdì 27 Marzo 2015, alle ore 13:56
        Purtroppo il Comune dice di si che la stanza deve evere comunicazione con il resto dell'abitazione.
        rispondi al commento
  • Giammydjmatrix
    Giammydjmatrix
    Giovedì 1 Maggio 2014, alle ore 09:04
    Salve ragazzi....io risiedo in puglia e ho una casa al mare..... mi sono informato sugli incentivi per ristrutturarla e aprire un B&B,anche parlando con un commercialista che si occupa di queste cose,ma mi è stato detto che al 99% non mi viene accettato il finanziamento,perche bisogna avere un titolo di studio sul settore alberghiero o aver lavorato gia presso una struttura (lavoro ovviamente documentato). Confermate o smentite?...
    rispondi al commento
  • Riccardo Pianosi
    Riccardo Pianosi
    Mercoledì 30 Ottobre 2013, alle ore 15:52
    In liguria a imperia bisogna fare una procedura tra comune, provincia e asl pazzesca, le autodichiarazioni servono a qualcosa contando che io parlo di una villa con tre abitazioni con bagno indipendente e accessi privati che rispecchiano le normative vigenti, in più vi è un piano indipendente dove vengono servite le colazioni dove vivo io che sono il proprietario e gestore.
    E' obbligatorio aprire la partita iva sul bnb?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Pasquale E.
      Pasquale E. Riccardo Pianosi
      Mercoledì 30 Ottobre 2013, alle ore 18:24
      La legge in materia fiscale dice che "I proventi dell'attività di B&B, al netto delle spese inerenti documentabili, sono tassati come "redditi diversi" derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente.
      E' necessario che il gestore del B&B si doti di un bollettario per quetanziare l'incasso dei singoli corrispettivi.
      Il reddito del B&B sarà quindi la somma delle ricevute rilasciate, meno le spese documentate inerenti al B&B".
      In genere l'attività non viene assimilata ad una impresa, quindi non è necessario aprire partita IVA nè iscriversi al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio.
      Le risoluzioni nn.180/E/1998 e 155/E/2000 dell'Agenzia delle Entrate hanno definito la figura del titolare di questa attività che deve essere una persona fisica e che risponda a due precise ragioni:
      - la saltuarietà delle prestazioni di servizio;
      - l'assenza di mezzi organizzati. Se si va oltre si diventa impresa.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Domenica 8 Settembre 2013, alle ore 17:08
    Salve, vorrei sapere se è possibile avere dei fondi perduti in fase di costruzione di un abitazione su tre piani alle periferie di Pisa.
    Sapete a chi mi posso rivolgere?
    Vi sarei grato.
    Marco.
    rispondi al commento
    • Pasquale E.
      Pasquale E. Marco
      Lunedì 9 Settembre 2013, alle ore 20:00
      Per Marco: I finanziamenti a fondo perduto sono legati alle attività commerciali della Microimpresa e non per l'edilizia privata a carattere abitativo.
      Si possono avere per avviare una nuova attività o aiutare aziende in crisi con maggiore facilitazioni per i giovani.
      rispondi al commento
  • Alessandra
    Alessandra
    Lunedì 26 Agosto 2013, alle ore 18:42
    Salve, desideravo sapere se per i B&B esiste qualche deroga circa la possibilità di ristrutturare ed ampliare un locale ad oggi accatastato come "pollaio" in una zona definita dal piano regolatore "non edificabile".
    Devo informarmi presso l'uff. tecnico del comune o la risposta è sicuramente NO?
    La ringrazio.
    rispondi al commento
    • Pasquale E.
      Pasquale E. Alessandra
      Martedì 27 Agosto 2013, alle ore 13:12
      Per Alessandra: La ristrutturazione di un locale accessorio avente una diversa destinazione d'uso non è preclusa.
      Nei limiti delle norme urbanistiche ci potrebbe anche stare il cambio di destinazione (non abitativo-residenziale), mentre la possibilità di un'ampliamento sia piuttosto remota.
      Comunque in ogni caso consultare il regolamento edilizio comunale è sempre da fare.
      rispondi al commento
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