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Cosa fare per aprire un Bed and Breakfast

NEWS Affittare casa26 Agosto 2019 ore 09:33
Tutto ciò che bisogna sapere per poter gestire un bed and breakfast: adempimenti burocratici, SCIA, requisiti per l'apertura, aspetti fiscali. Una breve guida.

Cosa serve per aprire un B&B


Il Bed and Breakfast è una forma di ospitalità a pagamento nella propria abitazione.
Si tratta per molti turisti di un’alternativa più conveniente rispetto al classico soggiorno in hotel.
In questa maniera è possibile viaggiare a costi più contenuti entrando in contatto con le persone del luogo e le loro tradizioni.

Il B&B consente a chi decide di intraprendere questa attività di poter incrementare la propria voce di reddito. Si tratta dunque di una opportunità economica per coloro che dispongono di una casa sufficientemente grande, collocata in un’area geografica di interesse turistico e ambientale.

Cosa serve per aprire un Bed and breakfast
Non è poi così difficile aprire un B&B; l’importante è conoscere tutti i passaggi che sono necessari nel rispetto della normativa in vigore.
Le leggi che lo disciplinano variano da Regione a Regione, pertanto è bene informarsi sulla normativa locale.

Il B&B in Italia è una modalità di soggiornare sempre più in crescita. Visto il trend in aumento degli immobili adibiti a B&B, forniamo alcune informazioni che potranno essere utili per tutti coloro che vorranno aprire questa tipologia di struttura.

Grazie alla diffusione capillare su tutto il territorio nazionale e al buon rapporto qualità prezzo, questa formula di alloggio a conduzione familiare risulta alquanto appetibile.
Accoglienza, ospitalità e contatto con gente e tradizioni locali sono i punti di forza del B&B


Quali sono gli adempimenti necessari per aprire un B&B


Cosa sono i bed and breakfast? Si tratta di strutture gestite da privati che, mediante organizzazione di tipo familiare, utilizzano la loro abitazione e mettono a disposizione altrui un numero di camere e letti limitati, nel rispetto delle disposizioni normative che variano in base alla Regione.

Aprire un B&B
Abbiamo visto che per poter aprire un B&B il primo passo da compiere è conoscere le normative regionali in materia di strutture ricettive a conduzione familiare.

Secondo passo da compiere è recarsi presso lo sportello SUAP (sportello unico delle attività produttive) del proprio Comune di residenza, al fine di reperire la modulistica prestampata necessaria per poter presentare la SCIA, ovvero la segnalazione certificata di inizio attività.

Questo adempimento consente l’immediata apertura della struttura.

Contestualmente alla domanda andranno comunicati i prezzi applicati per l’affitto delle camere, i quali dovranno essere affissi nei locali. Si ricorda che la domanda può essere presentata anche per via telematica.

Una volta fatta richiesta della SCIA, l’amministrazione pubblica avrà a disposizione 60 giorni di tempo per poter controllare la regolarità dell’operazione e fare i dovuti accertamenti.

All’atto di presentazione della SCIA, la stessa dovrà essere completa di tutta la documentazione a essa allegata:

  • planimetria dell’alloggio;

  • contratto di proprietà o affitto dell’unità immobiliare ;

  • copia della polizza di responsabilità civile a favore dei clienti.

Successivamente sarà necessario procedere alla classificazione della struttura (le stelle da attribuire) e alla comunicazione delle generalità degli ospiti alle Autorità di Pubblica sicurezza.


Requisiti per aprire un B&B


Per poter aprire un B&B è necessaria la presenza di alcuni requisiti: innanzitutto gli immobili utilizzati a tal fine devono essere in regola con i requisiti urbanistici edilizi, igienico sanitari e devono rispettare le norme antincendio e di sicurezza. Si tratta della cosiddetta agibilità che deve possedere l’immobile adibito a B&B.

Sono richieste inoltre delle caratteristiche ben precise per le stanze: deve essere garantita una superficie minima, in relazione ai posti letto previsti. Si richiedono in particolare 14 mq almeno per una camera doppia e 8 mq per una camera con letto singolo.
Anche per gli arredi ci sono dei minimi obbligatori, soprattutto per quanto concerne i bagni.

Bed and Breakfast: requisiti per aprirlo
L’alloggio deve avere un numero di camere che vanno da 3 a un massimo di 6, con posti letto che vanno da 6 a 20 (a seconda della Regione).
Aspetto importante è che deve essere consentito l’accesso degli ospiti in modo tale che non sia necessario, per giungere nella propria stanza, transitare nelle camere altrui o in aree destinate alla famiglia che gestisce la struttura.

Per quanto riguarda l’igiene, deve infine essere garantita la pulizia quotidiana dei locali e il cambio biancheria anche se con cadenza differente (almeno due volte alla settimana); l’importante è che a ciascun nuovo ospite venga subito consegnata la biancheria pulita.

Se il B&B è collocato all’interno di un condominio sarà necessario richiedere l’approvazione da parte dell’assemblea condominiale nel caso in cui l’abitazione abbia un ingresso non autonomo.

Solitamente le leggi regionali richiedono che il gestore abbia residenza o domicilio presso la struttura, o quanto meno viva in immobili nelle vicinanze e sia sempre reperibile.

Il Bed and Breakfast deve garantire pernottamento e colazione. Si precisa, a questo riguardo, che per la prima colazione possono essere somministrate cibi e bevande confezionate non oggetto di alcuna manipolazione.


B&B senza partita IVA


L’apertura e la gestione di un B&B non costituiscono attività imprenditoriale.
Sono attività svolte a conduzione familiare. Non trattandosi di una vera e propria attività commerciale non è richiesta l’apertura della partita IVA né la presenza di libri contabili.
I proventi dell’attività svolta, al netto dei costi sostenuti e documentati, verranno tassati, nella dichiarazione dei redditi, come redditi diversi derivanti da un’attività non esercitata abitualmente.

Oltre alla saltuarietà dell’attività è necessaria l’assenza di mezzi organizzati al di fuori della conduzione familiare. È proprio per queste ragioni che non è richiesto il possesso della partita IVA né l’iscrizione al registro delle Imprese presso la Camera di Commercio.

B&B e adempimenti burocratici
Insomma, la gestione di una struttura ricettiva come il B&B deve avere carattere saltuario e non può essere svolta a livello professionale. Questo vuol dire che è obbligatoria l’interruzione per un certo numero di giorni variabili a livello locale e che possono essere anche non consecutivi.

Talune Regioni consentono tuttavia l’apertura di un B&B come attività di tipo imprenditoriale. Qualora, invece, pur essendo svolta periodicamente, abbia carattere stabile e sistematico con organizzazione di mezzi, è necessario aprire la partita IVA e iscriversi al Registro delle imprese presso la Camera di commercio

Quali sono i costi per poter aprire un B&B?


Innanzitutto, a parte i costi di istruttoria per l’apertura della pratica, che ammontano al massimo a circa 300 euro, si devono prendere in considerazione eventuali costi per ristrutturare l’immobile e adattarlo alle esigenze della clientela.

In sostanza si dovranno compiere tutti quei lavori che consentano di essere in regola con normativa vigente (antincendio, sicurezza, impiantistica). Da ricordare che anche la promozione dell’attività richiede dei costi, soprattutto se ci si avvale dell'ausilio di un professionista.

riproduzione riservata
Articolo: Aprire bed and breakfast
Valutazione: 4.29 / 6 basato su 38 voti.

Aprire bed and breakfast: Commenti e opinioni


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  • Guido Di Biase
    Guido Di Biase
    Sabato 28 Gennaio 2017, alle ore 11:17
    Trovo l'articolo di primaria importanza per chi, come me, vuole l'approccio per avviare una attività di queste tipologie, grazie 
    rispondi al commento
  • Alessandra
    Alessandra
    Mercoledì 6 Luglio 2016, alle ore 20:51
    Due anni fa ho ristrutturato un appartamento pensando di affittarlo. ora invece vorrei farci un B&B.

    Adesso sto usufruendo delle detrazioni del 50% per ristrutturazione edilizia, ma ho letto che se si ristruttura con il fine di farne un B&B, le detrazioni saranno la metà.

    Come mi devo comportare? dal prossimo anno andrò a detrarre il 25% ?
    rispondi al commento
    • Micheledapice
      Micheledapice Alessandra
      Lunedì 9 Ottobre 2017, alle ore 15:20
      Anche io sono interessato alla stessa risposta . Poi come è andata a finire ? Hai continuato a detrarre al 50% oppure al 25 % ?
      rispondi al commento
  • Giuseppinaascione
    Giuseppinaascione
    Martedì 5 Maggio 2015, alle ore 12:34
    Buongiorno, avrei bisogno di un'informazione, siamo in affitto in un appartamento con destinazione d'uso commerciale (con clausola di subaffitto) in cui svolgiamo la ns attività e io ci vivo pure, è possibile richiedere la SCIA per l'apertura di un b&b o affittacamere? O è necessario variare la destinazione d'uso? resto in attesa di una vs risposta. Grazie e buona giornata.
    rispondi al commento
  • Alessandro.aleo
    Alessandro.aleo
    Lunedì 15 Dicembre 2014, alle ore 12:40
    Salve, devo aprire un B&B in una villetta di montagna, avente cmq la agibilita abitativa, vorrei adibire un ampio vano garage a due camere da letto, per aumentare il numero di stanze, devo fare un cambio di destinazione d'uso del vano?grazie
    rispondi al commento
  • Docriz1960
    Docriz1960
    Venerdì 20 Giugno 2014, alle ore 13:04
    Buongiorno vorrei solo sapere se vi risulta che l'area della casa adibita a B&B deve avere una porta di comunicazione con il resto dell' abitazione. io avrei previsto un ingresso indipendente e nessuna possibilità di entrare in casa passando dalla stanza B&b. Grazie
    rispondi al commento
    • Marcomec
      Marcomec Docriz1960
      Domenica 16 Novembre 2014, alle ore 18:37
      Anch'io ho la stessa domanda ? ha poi scoperto la risposta ?
      rispondi al commento
      • Docriz1960
        Docriz1960 Marcomec
        Venerdì 27 Marzo 2015, alle ore 13:56
        Purtroppo il Comune dice di si che la stanza deve evere comunicazione con il resto dell'abitazione.
        rispondi al commento
  • Giammydjmatrix
    Giammydjmatrix
    Giovedì 1 Maggio 2014, alle ore 09:04
    Salve ragazzi....io risiedo in puglia e ho una casa al mare..... mi sono informato sugli incentivi per ristrutturarla e aprire un B&B,anche parlando con un commercialista che si occupa di queste cose,ma mi è stato detto che al 99% non mi viene accettato il finanziamento,perche bisogna avere un titolo di studio sul settore alberghiero o aver lavorato gia presso una struttura (lavoro ovviamente documentato). Confermate o smentite?...
    rispondi al commento
  • Riccardo Pianosi
    Riccardo Pianosi
    Mercoledì 30 Ottobre 2013, alle ore 15:52
    In liguria a imperia bisogna fare una procedura tra comune, provincia e asl pazzesca, le autodichiarazioni servono a qualcosa contando che io parlo di una villa con tre abitazioni con bagno indipendente e accessi privati che rispecchiano le normative vigenti, in più vi è un piano indipendente dove vengono servite le colazioni dove vivo io che sono il proprietario e gestore.
    E' obbligatorio aprire la partita iva sul bnb?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Pasquale E.
      Pasquale E. Riccardo Pianosi
      Mercoledì 30 Ottobre 2013, alle ore 18:24
      La legge in materia fiscale dice che "I proventi dell'attività di B&B, al netto delle spese inerenti documentabili, sono tassati come "redditi diversi" derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente.
      E' necessario che il gestore del B&B si doti di un bollettario per quetanziare l'incasso dei singoli corrispettivi.
      Il reddito del B&B sarà quindi la somma delle ricevute rilasciate, meno le spese documentate inerenti al B&B".
      In genere l'attività non viene assimilata ad una impresa, quindi non è necessario aprire partita IVA nè iscriversi al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio.
      Le risoluzioni nn.180/E/1998 e 155/E/2000 dell'Agenzia delle Entrate hanno definito la figura del titolare di questa attività che deve essere una persona fisica e che risponda a due precise ragioni:
      - la saltuarietà delle prestazioni di servizio;
      - l'assenza di mezzi organizzati. Se si va oltre si diventa impresa.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Domenica 8 Settembre 2013, alle ore 17:08
    Salve, vorrei sapere se è possibile avere dei fondi perduti in fase di costruzione di un abitazione su tre piani alle periferie di Pisa.
    Sapete a chi mi posso rivolgere?
    Vi sarei grato.
    Marco.
    rispondi al commento
    • Pasquale E.
      Pasquale E. Marco
      Lunedì 9 Settembre 2013, alle ore 20:00
      Per Marco: I finanziamenti a fondo perduto sono legati alle attività commerciali della Microimpresa e non per l'edilizia privata a carattere abitativo.
      Si possono avere per avviare una nuova attività o aiutare aziende in crisi con maggiore facilitazioni per i giovani.
      rispondi al commento
  • Alessandra
    Alessandra
    Lunedì 26 Agosto 2013, alle ore 18:42
    Salve, desideravo sapere se per i B&B esiste qualche deroga circa la possibilità di ristrutturare ed ampliare un locale ad oggi accatastato come "pollaio" in una zona definita dal piano regolatore "non edificabile".
    Devo informarmi presso l'uff. tecnico del comune o la risposta è sicuramente NO?
    La ringrazio.
    rispondi al commento
    • Pasquale E.
      Pasquale E. Alessandra
      Martedì 27 Agosto 2013, alle ore 13:12
      Per Alessandra: La ristrutturazione di un locale accessorio avente una diversa destinazione d'uso non è preclusa.
      Nei limiti delle norme urbanistiche ci potrebbe anche stare il cambio di destinazione (non abitativo-residenziale), mentre la possibilità di un'ampliamento sia piuttosto remota.
      Comunque in ogni caso consultare il regolamento edilizio comunale è sempre da fare.
      rispondi al commento
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