Approfondimento detrazioni sottotetto

NEWS DI Normative11 Luglio 2013 ore 16:21
Quali sono le condizioni per accedere alla detrazione fiscale per le ristrutturazioni edilizie in caso di opere di recupero di un sottotetto a fini abitativi?

In un precedente articolo abbiamo trattato delle agevolazioni fiscali di cui si può beneficiare per lavori eseguiti nei sottotetti.

Vorrei ora approfondire la questione relativa al recupero di un sottotetto esistente e la detrazione fiscale per le ristrutturazioni edilizie.



Recupero di sottotetto senza aumento di volume e detrazioni


recupero sottotettoAbbiamo visto che le spese per lavori al fine di rendere abitabile un sottotetto sono detraibili, purché i lavori siano eseguiti all'interno del volume esistente.

Possiamo quindi farvi rientrare molte opere, come ad esempio la realizzazione di tramezze interne, il rifacimento del tetto, l'impianto elettrico, l'impianto idro-termo-sanitario, la sostituzione e la nuova installazione di serramenti, ecc.



Recupero di sottotetto con aumento di volume e detrazioni


Nel caso in cui il recupero del sottotetto avvenga con un aumento di volume (ad esempio alzando la quota del tetto), saranno invece detraibili solo le spese per lavori eseguiti sulla parte di volume esistente, mentre non lo saranno quelle per il nuovo volume, che si configura come un ampliamento e quindi è inquadrabile come una nuova costruzione.

In questo caso, se ad esempio realizziamo delle tramezze, la loro spesa sarà detraibile da terra fino alla quota del tetto preesistente, mentre la parte di tramezza che sfora il vecchio volume non sarà detraibile.



Volume del sottotetto originariamente assentito e detrazioni


Quando si fa riferimento al volume del sottotetto bisogna però prestare molta attenzione. Infatti esiste una circolare dell'Agenzia delle Entrate (la n.121 del 1998) che, parlando di sottotetto e di detrazione fiscale per le ristrutturazioni edilizie, specifica al punto 4: è ammesso alla detrazione fiscale il costo sostenuto per rendere abitabile un sottotetto esistente, purché ciò avvenga senza aumento della volumetria originariamente assentita.

Questa circolare restringe notevolmente il campo di applicazione della detrazione per i lavori eseguiti nei sottotetti. Infatti si parla di volumetria originariamente assentita, ossia la volumetria approvata in origine, nella fase in cui la casa venne costruita. Sono quindi esclusi dalla detrazione i recuperi di sottotetti approvati successivamente alla costruzione della casa e che quindi sono stati realizzati tramite un sovralzo.

Per essere sicuri di poter beneficiare della detrazione fiscale è quindi necessario andare a verificare sulla prima concessione che il sottotetto fosse già approvato. Se la casa è stata edificata in epoca precedente al 1 settembre 1967 e si trovava al di fuori del centro abitato, non sussisteva l'obbligo di presentazione di una pratica edilizia per le nuove costruzioni, pertanto in questo caso verificherei semplicemente che successivamente a tale data non siano stati eseguiti ampliamenti che riguardino il sottotetto.

Dal 1 settembre 1967 è entrato invece in vigore l'obbligo di ottenere la licenzia edilizia per tutti i nuovi fabbricati, indipendentemente dal fatto che fossero o meno all'interno del centro abitato, pratica che dal 30 gennaio 1977 è diventata concessione edilizia e dal 30 giugno 2001 permesso di costruire. In tutti questi casi dovremo verificare se il volume del sottotetto era già stato approvato al momento della costruzione della casa.

La mia interpretazione di questa restrizione della detrazione ai sottotetti il cui volume era stato originariamente assentito è che si cerchi di evitare raggiri della normativa.

camera nel sottotettoSupponiamo infatti il caso di un comune cittadino che voglia sovralzare la propria casa aggiungendo un piano in più e ricavandoci una nuova unità abitativa. Secondo la normativa vigente dovrebbe presentare un permesso di costruire per ampliamento e, trattandosi di un nuovo volume, non potrebbe beneficiare di alcuna detrazione fiscale per ristrutturazione o per risparmio energetico.

Se per la detrazione si potesse intendere come volume originariamente assentito il volume approvato con l'ultima pratica comunale, allora a questo cittadino converrebbe compiere i seguenti passi: realizzare dapprima il sottotetto dichiarandolo catastalmente come ripostiglio e dopo qualche anno recuperarlo per ottenere una nuova unità abitativa, beneficiando così delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie.

In pratica, anche se il recupero del sottotetto avviene a distanza di anni dall'ultimo sovralzo, si dovrà intendere il lavoro (ai fini della detrazione fiscale) come il completamento di un ampliamento avvenuto nell'arco di più anni. Quindi in questo caso il recupero del sottotetto si può certamente fare, ma non può accedere alla detrazione fiscale per le ristrutturazioni edilizie.



Casi particolari


Come fare nel caso in cui la prima approvazione prevedeva già un sottotetto di altezza interna minima (ad esempio 1 metro), che dopo 10 anni è stato sovralzato creando una soffitta più comoda e che ora, dopo altri 10 anni, si intende trasformare in abitazione?

In una situazione del genere dobbiamo sempre fare riferimento al volume originariamente assentito. Poiché originariamente era già presente un sottotetto, la detrazione spetterà per le opere realizzate all'interno della parte di volume del sottotetto originario. Le opere di recupero del sottotetto che invece riguardano il volume di ampliamento non potranno beneficiare della detrazione perché si configurano come il completamento di una nuova costruzione.

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